나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508172 [1] 인천광역시 연수구 송도동 2-9 송도풍림아이원아파트 402동 10층1002호 아파트 경매

매각기일: 2026-03-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508172 [1] 인천광역시 연수구 송도동 2-9 송도풍림아이원아파트 402동 10층1002호 아파트 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매11계 2025타경508172 | 소재지: 인천광역시 연수구 신송로82번길 6 송도풍림아이원4단지아파트 | 감정가: 530,000,000원 | 최저가: 371,000,000원 | 용도: 아파트

1. 인천지방법원 2025타경508172 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508172 (1)

소재지: 인천광역시 연수구 송도동 2-9 송도풍림아이원아파트 402동 10층1002호

용도: 아파트

감정가: 530,000,000원

토지면적: 80.78㎡ (약 24.44평)

토지지분: 80.7772㎡ (약 24.44평)

건물면적: 84.72㎡ (약 25.63평) - 전용면적 기준

건물지분: 84.7159㎡ (약 25.63평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 경OOOOOO

1.2. 입지 조건

본 물건은 인천광역시 연수구 송도동에 위치한 송도풍림아이원아파트 단지 내에 있습니다. "먼우금초등학교" 동측 인근에 자리하고 있으며, 주변으로는 아파트 단지, 골프장, 각급 학교, 근린공원 등이 혼재하여 주거 환경이 양호한 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 인천지하철 1호선 "캠퍼스타운역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.3. 권리 분석

본 경매 물건의 가장 큰 특징은 "대항력있는임차인"이 있다는 점입니다. 이는 해당 임차인이 법적으로 새로운 소유자(낙찰자)에게 임대차 관계의 효력을 주장할 수 있음을 의미합니다. 따라서 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수해야 할 가능성이 있으며, 이는 경매 절차 참여 시 반드시 고려해야 할 중요한 사항입니다. 임차인의 대항력 인정 여부 및 인수해야 할 보증금 규모는 임대차 계약 시점, 전입 신고일, 확정일자, 그리고 해당 물건의 등기부상 권리 관계(선순위 근저당 등)에 따라 달라질 수 있습니다. 본 물건의 경우 임대차 관계가 "임대미상임"으로 명시되어 있어, 상세한 권리 분석을 위해서는 임차인과의 직접적인 확인 또는 법률 전문가의 면밀한 검토가 필수적입니다.

1.4. 상권 분석

물건이 소재한 송도동 지역은 계획적으로 개발된 신도시로, 다양한 생활 편의시설과 주거 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 단지 주변에는 상업 시설 및 근린 생활 시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 수요를 충족시킬 수 있습니다. 또한, 송도국제도시 내의 발전 가능성과 더불어 주변으로 다수의 주거 단지가 밀집해 있어 안정적인 상권 유지 및 성장이 기대됩니다.

1.5. 생활 정보

건물은 철근콘크리트조, 지상 15층 건물 중 10층에 위치하며, 2005년 3월 28일에 사용 승인을 받았습니다. 기본적인 위생 및 급배수 설비, 지역난방(열병합), 승강기, 화재탐지 및 소화전 설비, 방범용 CCTV, 주차장 시설 등이 갖추어져 있어 생활에 불편함이 없을 것으로 보입니다. 인근에는 먼우금초등학교가 있어 자녀 교육 환경이 양호하며, 캠퍼스타운역을 통한 수도권 접근성도 우수합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 "대항력있는임차인"의 존재입니다. 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수해야 할 경우, 예상보다 높은 초기 투자 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 지연이 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다. 현재까지 파악된 정보상으로는 송도동 2-9번지 자체에 직접적으로 인접한 혐오 시설에 대한 구체적인 언급은 없으나, 송도국제도시 전반에 걸쳐 LNG기지 증설 등 일부 주민들의 우려가 제기된 사례가 있습니다. 따라서 입찰 전 임차인과의 관계, 인수 부담 금액, 그리고 주변 지역의 개발 계획 및 잠재적 민원 요소를 철저히 파악해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 송도국제도시의 안정적인 주거 지역에 위치하며, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 우수한 아파트입니다. 2005년에 준공되어 연식은 있으나, 기본적인 관리 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 단, '대항력있는임차인'의 존재로 인한 보증금 인수 부담이 가장 큰 변수이며, 이는 철저한 권리 분석과 명확한 사전 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다. 임차인 관련 리스크를 정확히 파악하고 해결 방안을 마련한다면, 송도국제도시의 입지를 바탕으로 한 안정적인 시세 차익 또는 실거주 목적 달성이 가능한 물건으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

1. 우수한 입지: 송도국제도시 내에서도 교육, 교통, 생활 인프라가 잘 갖춰진 주거 지역에 위치하여 장기적인 가치 상승 기대.

2. 실거주 및 투자 가치: 아파트의 전용면적(84.72㎡)은 핵가족이 거주하기에 적합하며, 향후 송도국제도시의 지속적인 발전과 함께 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

3. 합리적인 감정가: 시장 상황 대비 합리적인 수준으로 평가된 감정가격을 바탕으로, 명확한 권리 분석을 통한 신중한 입찰가 산정 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

4. 명도 리스크 관리: '대항력있는임차인' 관련 리스크를 철저히 분석하고, 필요시 적극적인 명도 협상을 통해 잠재적 손실을 최소화하는 전략이 중요합니다.

법원 정보

인천지방법원 경매11계