나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51085 [1] 충청남도 당진시 송악읍 부곡리 389-2 답 경매

충청남도 당진시 송악읍 부곡리 389-2 (답) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경51085(서산지원 경매5계). 감정가 313,314,000원, 최저가 75,227,000원. 매각기일은 2026-07-14입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 51085 [1]
소재지	충청남도 당진시 송악읍 부곡리 389-2
용도	답
매각기일	2026.07.14
관할법원	서산지원 경매5계 (041-660-0695)
이용제한	성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 계획관리지역

면적

토지면적	1,322㎡ (399.91평)

금액

감정가	313,314,000원
최저가	75,227,000원 (감정가 대비 24%)
입찰보증금	7,522,700원 (10%)
유찰횟수	4회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.02.03	313,314,000원	유찰
2차	2026.03.10	219,320,000원	유찰
3차	2026.04.28	153,524,000원	유찰
4차	2026.06.02	107,467,000원	유찰
5차	2026.07.14	75,227,000원	매각
5차	2026.07.21	-	최고가매각허가결정
5차	2026.08.25	-	납부<br />(2026.08.24)
5차	2026.09.17	-	진행

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양

토지감정요항표

위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 당진시 송악읍 부곡리 “부곡마을회관” 서측 인근에 위치하고, 주위는 농경지 및 농가주택, 임야 등으로 형성되어 있음.
교통상황: 본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여, 제반 대중교통사항은 보통시됨.
형태 및 이용상태: 부정형 토지로서, ""답 등""으로 이용 중임.
인접 도로상태: 본건 서측 및 북서측으로 폭 약3미터 내외 포장도로가 소재함.
토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(송악08 일반형), 가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
제시목록 외의 물건: 해당사항 없음.
공부와의 차이: 해당사항 없음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계는 미상임.

물건 비고

- 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서산지원 2025타경51085 (1)

소재지: 충청남도 당진시 송악읍 부곡리 389-2

용도: 답 (논)

감정가: 313,314,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 송OOOOOOO

1.2. 토지 정보

토지면적: 1322.00㎡ (약 400.00평)

토지지분: 1322㎡ (약 400.00평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

1.3. 건물 정보

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 농지취득자격증명 필요

주의사항: 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수될 수 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 충청남도 당진시 송악읍 부곡리 “부곡마을회관” 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 농경지, 농가주택, 임야 등이 혼재된 지역입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.2. 교통망

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 현황

본 토지는 부정형의 답(논)으로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로

본건 서측 및 북서측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로가 접해 있습니다.

2.5. 지역 지구 및 제한사항

본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)으로 지정되어 있습니다. 또한, 2024년 12월 12일 기준으로 가축사육제한구역(일부제한, 모든 축종 제한)에 해당됩니다. 이는 「가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률」에 따른 규제 사항입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부 요약에 따르면, 소유권이전(유증)은 2010년 3월 18일에 이루어졌습니다. 이후 근저당권(말소기준권리)이 2010년 10월 11일에 설정되었으며, 해당 근저당권은 말소되었습니다. 또한, 지상권 설정, 소유권이전, 가압류, 임의경매 개시결정 등기 등이 모두 말소 처리되었습니다. 따라서, 현재 진행되는 임의경매 절차로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 보고된 임차인은 없습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권 개요'가 언급되었으나, 토지 등기부 요약상 지상권 설정 기록은 말소된 것으로 확인됩니다. 이에 따라 특별히 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 계획

당진시는 2030년까지 '환 황해 글로벌 항만도시'를 목표로 송악읍, 송산면, 당진동을 포함하는 중심생활권을 집중 개발할 계획입니다. 특히 송악지구는 첨단산업도시로 개발 계획이 수립되었으며, 이는 향후 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 과거 송악지구 개발 사업은 부동산 경기 침체 등으로 지연된 사례도 있습니다.

4.2. 산업 및 물류

당진시는 현대제철 및 대규모 국가 산업단지를 기반으로 고용 인구 유입이 활발하며, 서해안 지역의 높은 입지적 평가를 받고 있습니다. 송악읍 부곡리 일대에는 아산국가산업단지(고대지구, 부곡지구)가 이미 조성되어 있으며, 추가적인 산업단지 개발 계획도 추진된 바 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 주변으로는 농경지와 농가주택이 주를 이루고 있어 대규모 편의시설보다는 기본적인 생활 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다. (구체적인 편의시설 정보는 검색 결과에서 파악되지 않았습니다.)

5.2. 교통 접근성

차량 접근은 양호하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

5.3. 교육 및 의료

(주변 교육 및 의료 시설에 대한 구체적인 정보는 검색 결과에서 파악되지 않았습니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필수

본 물건은 농지이므로, 낙찰자는 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 낙찰받은 물건의 보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전에 관련 자격증명 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 가축사육제한구역

본 토지는 가축사육제한구역에 해당합니다. 이는 「가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률」에 따른 규제로, 축사 신축, 증축, 개축 등이 제한될 수 있습니다. (당진시의 가축사육 제한구역 조례는 제3조에 따라 가축사육을 제한하며, 신축, 개축, 증축은 원칙적으로 제한됩니다).

6.3. 주변 산업단지 및 개발 영향

부곡리 일대는 산업단지가 다수 조성되어 있거나 개발 계획이 있어, 향후 주변 환경 변화 및 주민과의 갈등 요소가 발생할 가능성이 있습니다. 과거 부곡산단 폐기물 소각장 설치 관련 주민 반발 사례가 있었습니다.

6.4. 농지 관련 규제

현행 법령 및 당진시 조례에 따라 농지의 이용 및 관리에 대한 규제를 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 당진시 송악읍 부곡리에 위치한 답(논)입니다. 토지 면적은 1322.00㎡이며, 감정가는 313,314,000원입니다. 권리 분석상 인수할 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 주변은 농경지 및 농가주택이 혼재되어 있으나, 인근에 산업단지가 다수 조성되어 있고 당진시의 도시 개발 계획에 따라 향후 지역 가치 상승 잠재력도 존재합니다. 그러나 농지이므로 농지취득자격증명이 필수적이며, 미제출 시 보증금 몰수 위험이 있습니다. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 제한이 따릅니다.

8. 투자 포인트

8.1. 개발 잠재력

당진시 중심 생활권에 속해 있으며, 향후 도시 개발 계획에 따라 지역 가치가 상승할 가능성이 있습니다.

8.2. 저평가 가능성

현재 감정가 대비 낙찰가율이 낮을 경우, 실수요자 또는 투자자에게 매력적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다. (단, 예상 입찰가 산정 필요)

8.3. 주변 산업단지 연계

송악읍 및 부곡리 일대 산업단지와의 연계성을 고려한 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'이 0원이므로, 감정가 313,314,000원을 기준으로 입찰 전략을 수립할 수 있습니다. 다만, 권리 분석상 인수 부담은 없으나 농지취득자격증명 필수, 가축사육제한구역 등 제약 사항을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 주변 시세, 본건의 실제 이용 가능성, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다. (현재 시점에서 구체적인 예상 입찰가 산정은 추가적인 시장 조사 및 물건 가치 평가를 필요로 합니다.)1. 물건 기본정보