나이스옥션 법원경매 인천 2024타경581074 [1] 인천광역시 서구 연희동 712-2 대명그린빌 2층204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이화 · 평가일 2025.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 연희동 소재‘연희동행정복지센터’남서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 아파트, 다세대, 연립, 주상용건물, 근린생활시설, 공원 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 인천지하철 2호선 '아시아드경기장역' 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사스라브)지붕 4층 건물 내 제2층 제204호로서,
(사용승인일 : 2012.08.17)
외 벽 : 페인팅 마감 등,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서, 다세대주택 건부지임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 소로, 남측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,지구단위계획구역(연희3지구),도로(접합),가축사육제한구역(인천광역시서구조례제1749호)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 물건 현황

소재지: 인천광역시 서구 연희동 712-2 대명그린빌 2층 204호

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사스라브)지붕 4층 건물 내 제2층 제204호

사용승인일: 2012년 08월 17일

용도: 다세대주택

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 157,000,000원

토지 면적: 36.62㎡ (약 11.08평)

토지 지분: 36.617㎡ (약 11.08평)

건물 면적: 52.94㎡ (약 16.01평)

건물 지분: 52.935㎡ (약 16.01평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 경매 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경581074 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO (물건명세서 상 박남희로 추정)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 인천광역시 서구 연희동 소재 ‘연희동행정복지센터’ 남서측 인근에 위치합니다. 주위에는 아파트, 다세대주택, 연립주택, 주상용 건물, 근린생활시설, 공원 등이 소재하며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 또한, 인천지하철 2호선 ‘아시아드경기장역’이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 무난합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수되는 권리

본 경매 사건의 말소기준권리는 채권자 박남희가 신청한 강제경매개시결정(갑5, 접수일자 2021-12-15)입니다. 이보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

다만, 을구 순위 3번 주택임차권(박남희, 보증금 165,000,000원, 전입일자 2021-09-30, 확정일자 2021-09-03)은 대항력 있는 선순위 임차권으로, 배당을 통해 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.2. 임차인 현황 분석

임차인: 박남희

보증금: 165,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 09월 30일

확정일자: 2021년 09월 03일

대항력: 있음

박남희는 임차인으로서 대항력을 갖추고 있으며, 동시에 채권자로서 본건 강제경매를 신청한 것으로 보입니다. 이는 임차인이 보증금 회수를 위해 경매를 신청한 상황으로, 배당 순위에 따라 임차인의 보증금 전액 또는 일부를 인수하게 될 수 있습니다.

3.3. 채권자 및 채무 총액

본 경매 신청 채권자는 박남희이며, 그의 채권액은 178,858,689원입니다.

임차인 박남희의 보증금은 165,000,000원이며, 이는 매각으로 인해 소멸되지 않고 인수될 가능성이 있습니다.

등기부등본상 채무 총액은 명확히 기재되어 있지 않으나, 채권자 박남희의 강제경매 채권액 및 임차인의 보증금을 고려해야 합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 시설

단지 주변은 주거지역과 일부 상업 시설이 혼재되어 있으며, 근린생활시설, 공원 등이 인접해 있어 주거 환경이 양호합니다.

성인 초등, 중학교, 고등학교 등 교육시설 접근성이 보통이며, 병원, 마트 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

인근 지도 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

4.2. 건물 특징

건축물대장상 해당 건물은 2012년 08월 17일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 다세대주택이며, 총 4층 규모입니다. 물건은 2층에 위치한 204호입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임차 보증금 인수 위험

가장 중요한 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 박남희의 보증금 165,000,000원 중 배당으로 변제받지 못한 잔액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 채권자이자 임차인인 박남희의 강제경매 신청 채권액이 178,858,689원이므로, 만약 매각 대금이 이 금액에 미치지 못할 경우, 임차 보증금의 일부가 매수인의 인수 부담으로 작용하게 됩니다. 이로 인해 실제 낙찰가보다 추가적인 자금 투입이 발생할 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 신축 연도가 비교적 최근(2012년)이고 위치 및 교통이 양호하여 기본적인 주거 가치는 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 165,000,000원이 매각으로 인해 전부 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 한다는 점이 가장 큰 부담입니다. 이는 법원 배당 결과에 따라 매수인의 실제 인수 금액이 달라지므로, 입찰 전 배당표를 면밀히 검토하거나 예상 인수 금액을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 비교적 최신 건축 연도(2012년)로 인한 상품성.

* 인천지하철 2호선 역세권 및 양호한 교통망.

* 주거 편의시설 및 공원 인접.

* 권리 분석상 인수해야 할 임차 보증금 잔액이 없을 경우, 시세 대비 저가 매수 가능성.

8. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사한 면적(52.39㎡)의 건물(1995년식)이 131,000,000원에 거래되었고, 약간 더 넓은 면적(57.54㎡)의 건물(2001년식)은 150,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 감정가는 157,000,000원이며, 건축 연도가 더 최신이라는 점을 고려할 때 시세는 감정가 수준 또는 그 이상으로 판단됩니다.

그러나 매수인이 인수해야 할 임차 보증금 잔액이 발생할 수 있다는 점을 고려하여, 입찰가는 보수적으로 산정해야 합니다. 현재 감정가 157,000,000원을 기준으로, 매각으로 인해 채권자 박남희의 채권(178,858,689원)이 전액 변제되지 못해 임차 보증금 165,000,000원 중 일부를 인수해야 한다고 가정할 경우, 이를 제외한 순수 물건 가치를 기준으로 입찰가를 산정해야 합니다.

만약 매각 대금이 채권자 박남희의 채권액 178,858,689원에 미치지 못하여 임차 보증금 165,000,000원의 일부를 인수해야 한다면, 순수 인수 부담을 고려한 예상 입찰가는 약 120,000,000원 ~ 130,000,000원 수준으로 고려해 볼 수 있습니다. 이는 인수될 보증금 액수에 따라 크게 달라지므로, 법원의 배당 내용을 면밀히 확인하는 것이 필수적입니다.

만약 법원 배당을 통해 박남희의 보증금 165,000,000원이 전부 변제되어 매수인이 인수할 보증금이 0원이라고 확정된다면, 감정가(157,000,000원)의 80~90% 수준인 약 125,000,000원 ~ 140,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 인수되는 보증금 액수라는 매우 큰 변수에 따라 달라지므로, 법원 배당 상황을 정확히 파악한 후 최종적으로 결정해야 합니다. 보수적으로 약 125,000,000원을 1차 고려하되, 인수 보증금 부담이 예상보다 크다면 입찰을 재고하거나 금액을 낮춰야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.