나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507644 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 688-35 우성빌라 3동 OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 그린감정 · 평가일 2025.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '인천기계공업고등학교' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 인근은 다세대주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 밀집하고 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근 가능하며, 근거리에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

벽돌조 슬래브위 기와지붕 3층 건물
(사용승인일자 : 1990.04.11) 제3층 제301호로서,

외벽 : 적색벽돌쌓기 마감 등임
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자루형 평지로서 다세대주택 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 4m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-09-25), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-11155)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경507644 (1)

2

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경507644 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 688-35 우성빌라 3동 3층301호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 105,000,000원

* 토지면적: 37.93㎡ (약 11.47평)

* 토지지분: 37.93㎡ (약 11.47평)

* 건물면적: 56.70㎡ (약 17.15평)

* 건물지분: 56.7㎡ (약 17.15평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 특이사항: HUG 인수조건 변경

* 건축물 정보:

* 사용승인일자: 1990년 04월 11일

* 구조: 벽돌조 슬래브위 기와지붕 (연와조)

* 층수: 3층 건물 중 3층 301호

* 외벽: 적색벽돌쌓기 마감

* 창호: 샷시 창호

1.1. 입지조건

2

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '인천기계공업고등학교' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 밀집한 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 본건 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리하여 제반 교통상황은 보통임.

* 도로상태: 본건 건물 동측으로 노폭 약 4m 내외의 도로와 접해 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당함.

* 주변 혐오시설: 지도 검색 결과, 본건 인근에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않음.

1.2. 권리분석

2

* 말소기준권리: 인천세무서장 압류 (2023.02.08.자, 갑13)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없음.

* 을구 순위 15번 주택임차권(이연화, 104,000,000원)은 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정임.

* 말소 예정 권리:

* 주택임차권 (을15, 이연화)

* 압류 (인천세무서장, 갑13) - 말소기준권리

* 가압류 (주택도시보증공사, 갑14)

* 압류 (부평세무서장, 갑15)

* 압류 (미추홀구, 갑16)

* 압류 (관악세무서장, 갑17)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 갑18)

* 압류 (국민건강보험공단, 갑19)

* 등기부채권 총액: 351,000,000원

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사(이연화)

* 보증금: 104,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 05월 26일

* 확정일자: 2021년 05월 10일

* 배당신고일자: 2023년 09월 21일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 및 채권자(강제경매)가 동일인으로, 대항력 없는 임차인으로 처리되어 낙찰자가 인수할 보증금은 없음.

1.3. 상권분석

2

* 본건은 다세대주택 및 근린생활시설이 밀집한 주거지역에 위치하고 있으며, 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있음.

* 인근 부동산 시세 분석 결과, 유사 면적의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같음.

* 세명쉐르빌 (2001년식, 43.33㎡): 2026년 5월, 8,200만원 거래.

* 화인에이스빌 (2012년식, 44.77㎡): 2026년 5월, 12,200만원 거래.

* 대일빌라 (1993년식, 44.4㎡): 2026년 5월, 9,000만원 거래.

* 본건은 건물면적 56.70㎡ (약 17.15평)으로, 최근 거래 사례 중 가장 면적이 넓음.

* 건축 연식(1990년)은 오래되었으나, 면적을 고려할 때 감정가 105,000,000원은 시세 대비 합리적이거나 다소 낮게 책정된 것으로 판단됨.

* 최근 거래 사례의 평당 가격은 약 62만원 ~ 90만원 수준임.

1.4. 생활정보

2

* 주요 교육 시설: 인천기계공업고등학교가 인근에 위치함.

* 교통: 인근 노선버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리함.

* 생활 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 및 편의시설 이용 가능.

* 주변 환경: 주거 밀집 지역으로 비교적 조용하고 안정된 주거 환경을 제공함.

1.5. 잠재적 리스크

2

* 건축 노후화: 1990년 준공되어 건물 노후화로 인한 유지보수 필요성이 발생할 수 있음.

* HUG 인수조건 변경: 채권자이자 임차인으로 HUG가 등장하는 복잡한 권리 관계가 있었으며, 이에 대한 추가적인 확인 및 이해가 필요할 수 있음 (다만, 대항력 없는 임차인으로 처리되어 인수 부담은 없음).

* 시세 변동성: 부동산 시장 상황 및 지역 개발 계획에 따라 향후 가격 변동 가능성이 있음.

1.6. 종합 의견

2

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치한 다세대주택으로, 경매 절차상 낙찰자가 부담해야 할 권리 관계는 없는 안전한 물건임. (인수되는 보증금 0원) 건축 연식은 오래되었으나, 넓은 전용면적과 보통 수준의 입지 조건을 갖추고 있으며, 최근 주변 시세와 비교 시 감정가는 합리적인 수준으로 평가됨. HUG 관련 특이사항은 있으나, 대항력이 없어 낙찰에 직접적인 영향을 주지 않을 것으로 판단됨.

1.7. 투자 포인트

2

* 권리 분석상 낙찰 후 인수 부담이 전혀 없음 (인수되는 보증금 0원).

* 넓은 실사용 면적(약 17.15평) 대비 합리적인 감정가.

* 주거 지역으로서 안정적인 수요가 있으며, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대 가능.

* 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어진 입지.

1.8. 예상 입찰가

2

* 감정가: 105,000,000원

* 시세 분석:

* 건물면적 56.70㎡ (약 17.15평)

* 최근 시세 (평당 약 62만원 ~ 90만원)를 고려할 때, 본건의 적정 시세는 약 110,000,000원 ~ 130,000,000원 수준으로 추정됨.

* 추정 낙찰가: 본건은 권리 인수 부담이 없고 면적이 넓다는 장점이 있으므로, 감정가 이상으로 입찰이 진행될 가능성이 높음. 시세 범위를 고려하여 경쟁 상황 및 현장 답사 결과를 반영한 전략적 입찰이 필요함.

* 권장 입찰가 범위: 115,000,000원 ~ 125,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.