나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508417 [1] 인천광역시 동구 화수동 5-77 2층202호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508417 [1] 인천광역시 동구 화수동 5-77 2층202호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매12계 2025타경508417 | 소재지: 인천광역시 동구 화수동 5-77 2층202호 | 감정가: 62,000,000원 | 최저가: 62,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 인천지방법원 2025타경508417 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508417 (1)

소재지: 인천광역시 동구 화수동 5-77 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 62,000,000원

토지면적: 14.89㎡ (약 4.50평)

건물면적: 35.88㎡ (약 10.85평) - 전용면적 기준 (분양면적 정보는 별도 확인 필요)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 임OO

채권자: 서OOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 인천광역시 동구 화수동에 위치하며, '화도진중학교' 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 비슷한 유형의 공동주택과 공장, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

교통 상황으로는 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용은 보통 수준이며, 차량 진입도 가능합니다.

인근에 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

다만, 공장과 근린생활시설이 혼재된 지역 특성상, 소음이나 환경에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

1.3. 건물 및 토지현황

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제2층 제202호입니다.

외벽: 드라이비트 등 마감

내벽: 벽지 및 타일 마감

창호: 새시 창호 등

이용 상태: 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비 내역: 상하수도, 난방, 위생 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지 형상 및 이용 상태: 세장형(길쭉한 형태)의 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태: 본건 남측과 서측으로는 약 4미터, 동측과 북측으로는 약 2미터 도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 도로에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(화도진중학교), 과밀억제권역에 해당합니다.

1.4. 권리분석

본 매각물건은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

경매는 채무자의 재산에 대한 강제경매로 진행됩니다.

소유자와 채무자는 임OO으로 동일하며, 채권자는 서OOOOOOOOOO입니다.

공부상 현황과 실제 현황 간의 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

임대 관계는 현재 파악되지 않은 상태(미상)이므로, 현장 조사 및 권리 분석 시 주의가 필요합니다.

1.5. 상권분석

본 건은 주거용 건물과 공장, 근린생활시설이 혼합된 지역에 위치하고 있습니다.

인근에 학교(화도진중학교)가 있어 학생 유동인구의 영향을 받을 수 있습니다.

대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

주변 공장들의 존재는 지역의 산업적 특성을 보여주며, 이에 따른 소음이나 환경적 영향이 있을 수 있습니다.

1.6. 생활정보

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

화도진중학교가 북서측에 위치하고 있어 학군 접근성이 있습니다.

주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

국토교통부 부동산 실거래가 자료에 따르면, 2025년 7월 30일에 인근 화수동의 진주빌라 20.83㎡(6평)가 5,800만원에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 2025년 8월 13일에는 젤라하이츠빌라3차 31.72㎡(9평)가 5,500만원에 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가와 유사한 수준으로, 해당 지역의 다세대주택 시세 범위를 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

임대 현황 미확인: 현재 임차인이 있는지, 있다면 계약 조건은 어떠한지에 대한 정보가 없어 명도 시 문제 발생 가능성이 있습니다. 반드시 현장 조사를 통해 임대차 관계를 명확히 파악해야 합니다.

혼합 지역 특성: 공장 및 근린생활시설이 혼재된 지역 특성상, 소음, 환경, 주거 쾌적성 등에 대한 고려가 필요합니다.

혐오시설 관련: 인천 동구 지역의 악취 민원 개선 요구가 있었던 사례가 있으며, 하수처리장 및 유수지 등 환경 관련 시설 개선 방안이 논의된 바 있습니다. 본건 인근에 이러한 시설의 직접적인 영향은 파악되지 않았으나, 지역의 전반적인 환경 관련 이슈는 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 인천 동구 화수동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 6천2백만원입니다.

주거지역과 공장, 상업시설이 혼재된 지역으로, 비교적 무난한 주거 환경을 갖추고 있으나, 주변 공장 시설의 영향을 고려할 필요가 있습니다.

대중교통 접근성은 보통 수준이며, 학교와 근린시설이 인접해 있습니다.

가장 중요한 점은 임대 현황이 불확실하다는 것으로, 투자 전 반드시 현장 확인을 통해 임대차 관계를 명확히 파악해야 합니다.

철저한 권리 분석과 현장 조사가 뒷받침된다면, 시세 대비 저평가된 물건일 가능성을 검토해볼 수 있습니다.

1.9. 투자 포인트

상대적으로 낮은 감정가: 6천2백만원이라는 감정가는 향후 시세차익이나 임대수익을 기대할 수 있는 잠재력을 보여줍니다.

주거 및 학군 접근성: 학교와 근린시설 인접성은 안정적인 주거 수요를 기대하게 합니다.

일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하므로, 향후 토지 가치 상승을 통한 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

인근 다세대주택 거래 사례를 볼 때, 본건의 감정가가 시장 상황에 비해 합리적이거나 저평가되었을 가능성을 탐색해 볼 수 있습니다.

법원 정보

인천지방법원 경매12계