나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507394 [1] 인천광역시 부평구 부평동 451-30 엠타워7 7층712호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도솔감정 · 평가일 2025.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 ""인천부원초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 본건 주변은 업무시설, 근린생활시설, 공동주택 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 중 제7층 제712호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 등임.
창호 : 샷시 창호 등임.
(사용승인일자 : 2016-12-09)

이용상태

집합건축물대장상 용도는 오피스텔로 되어 있음.

설비내역

위생설비 및 급배수시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 업무시설, 제1종근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측, 서측의 도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심)(), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-12-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2014-07-14)<철도안전법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경507394 (1)

1.1. 기본 현황

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경507394 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 부평동 451-30 엠타워7 7층 712호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 253,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 8.12㎡ (약 2.46평)

* 토지 지분: 8.1166㎡ (약 2.46평)

* 건물면적: 63.61㎡ (약 19.25평)

* 건물 지분: 63.61㎡ (약 19.25평)

1.3. 특이사항

* HUG 인수조건 변경

* 대항력있는 임차인 존재 (권리분석 참조)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 인천부원초등학교 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 업무시설, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 및 제한 상태

* 토지 형상: 부정형 토지

* 이용 상태: 업무시설, 제1종 근린생활시설 부지로 이용 중

* 인접 도로: 본건 동측, 남측, 서측의 도로를 이용 중

* 도시계획: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 상 소유권 보존(2016-12-13, 스마트건설주식회사), 소유권 이전(2017-01-05, 김주영), 소유권 이전(2020-11-13, 유지성) 등의 권리가 확인됩니다.

또한, 을구 3번으로 주택임차권(김경래, 보증금 250,000,000원)이 등기되어 있으나, 등기부 요약상 '말소'로 표기되어 있습니다.

말소기준권리로는 남동세무서장의 압류(2022-06-02)가 확인되며, 이보다 후순위 권리인 주택임차권, 가압류, 강제경매, 안산세무서장 압류 등은 모두 '말소' 처리될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김경래 (주택도시보증공사)

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-10-26

* 확정일자: 2020-09-23

* 대항력: 없음 (제공된 정보 기준)

3.3. 권리분석 요약

본 건의 경우, 등기부상 을구 3번 주택임차권이 '말소'로 표기되어 있고, 임차인 현황에서도 '대항력 없음'으로 명시되어 있습니다.

다만, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '을구 순위 3번 주택임차권등기'가 언급되어 있으나, '주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨'이라는 단서가 붙어 있어, HUG의 동의 하에 해당 임차권은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

따라서 일반적으로는 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 HUG 인수조건 변경 및 임차인 관련 특이사항은 최종 권리관계를 재확인할 필요가 있습니다.

4. 상권분석

엠타워7 오피스텔은 인천 부평구의 중심 상업지역에 위치하며, 주변에 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다. 인근의 인천부원초등학교와 같은 교육시설 또한 배후 수요에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 인천부원초등학교 등

* 교통: 인근 버스정류장 이용 편리

* 편의시설: 주변 상업시설 이용 가능

* 혐오시설: 본건 주변에 특별히 명시된 혐오시설은 확인되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 권리 관련 불확실성: '대항력 없음' 및 '말소'로 표기되어 있으나, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 언급 및 HUG의 말소 동의 확약서 제출 등으로 인해 최종 권리 소멸 여부에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

* 감정가 대비 시세: 최근 유사 면적 오피스텔 매매가 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 보입니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG의 인수조건 변경 사항이 구체적으로 무엇인지 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구의 주요 상업 지역에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 건물 자체는 2016년에 사용승인되어 비교적 신축에 속합니다.

다만, 임차인 권리 관련 정보의 상충 및 HUG의 인수조건 변경 사항은 투자 전 반드시 면밀히 검토해야 할 리스크 요소입니다. 감정가 또한 최근 실거래가와 비교 시 다소 높게 평가된 경향이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부평구의 중심 상업지역에 위치하여 임대 및 투자 가치가 높습니다.

* 신축 건물: 2016년 준공으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 명확한 편입니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(63.61㎡) 및 층수(7층)의 오피스텔이 2026년 3월 206,500,000원에 거래된 사례가 있습니다.

감정가는 253,000,000원으로, 최근 시세보다 높게 형성되어 있습니다.

임차인 관련 권리관계 및 HUG 인수조건 변경 등 잠재적 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

인수 보증금이 없는 것으로 판단하더라도, 최근 실거래가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 최근 시세 (2026년 3월): 약 206,500,000원

* 감정가: 253,000,000원

이에 따라, 본 건의 예상 입찰가는 시세와 감정가, 그리고 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 185,000,000원 ~ 215,000,000원 범위 내에서 결정하는 것을 권장하며, 목표가는 약 195,000,000원 으로 제시합니다. 권리관계는 현장 조사 및 관계 기관 확인을 통해 최종적으로 명확히 파악해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.