나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508429 [1] 인천광역시 서구 대곡동 21-6 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프로 · 평가일 2025.04.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 대곡동 소재 ‘김포시 장애인복지관’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공장, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 근거리에 대중버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 부정형의 평지로서, 공업용 건부지(근린생활시설'제조장')로 이용중임.
일련번호(3) : 사다리형의 완경사지로서, 전으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 일련번호(1),(3)의 사이에 폭 약 4미터의 포장도로(대곡동 21-15번지, 지목 : 도, 소유자 : 김**)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1),(3) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(8m위탁)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역(가현)<도시개발법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

본건 일련번호(1),(3) 위 지상에는 제시외 물건 ㉠ 및 제시외 수목 ㉡ ~ ㉫이 소재함.

공부와의 차이

일련번호(1) : 해당사항없음.
일련번호(3) : 공부상 지목은 '답'이나 현황'전'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 스레트지붕 단층 건물로서,
(사용승인일 : 1997.07.01)
외 벽 : 블럭 쌓기 등 마감.
창 호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

근린생활시설(제조장)으로 이용중임.

설비내역

급배수시설 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

공부상 부속건물(화장실)이 소재하나, 현황 멸실임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 본건 제조장 건물 내부에는‘사무실(판넬조, 판넬지붕, 약 30㎡) 및 중이층
선반(경량철골조, 약153㎡)’이 설치되어 있음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
토지 공부상 부속건물(화장실)이 소재하나, 현황상 멸실임
건물의 경우, 제조장으로 이용중이며, 건물내부에는 임차인 소유의 '사무실 및 중이층선반'이 설치되어 있음(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508429 (1)

소재지: 인천광역시 서구 대곡동 21-6

용도: 근린생활시설 (제조장)

감정가: 644,250,000원

토지면적: 660.00㎡ (약 199.65평)

건물면적: 200.25㎡ (약 60.58평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 고 *

건물 사용승인일: 1997년 7월 1일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본 건은 인천광역시 서구 대곡동에 위치하며, '김포시 장애인복지관' 남서측 인근 지역임. 주변은 소규모 공장, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 일부 노후된 지역의 특성을 보임.

* 교통상황: 본건까지 차량의 출입이 원활하며, 근거리에 대중버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리함. 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됨.

* 인접 도로상태: 본건 토지(일련번호 1, 3)는 폭 약 4미터의 포장도로(대곡동 21-15번지, 지목: 도)에 접해 있어 차량 접근 및 이용에 문제가 없음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(25km), 성장관리권역으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을13 (고촌농업협동조합 근저당권, 접수일자: 2021-05-20)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. 물건명세서상 지상권 개요가 있으나, 등기부상 별도 확인되지 않아 매각으로 소멸될 것으로 판단됨.

* 인수되는 권리: 없음. 모든 등기된 권리는 말소될 예정임.

* 대항력 있는 임차인:

* 임차인: 김

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입/사업자등록일: 2015-03-12

* 확정일자/배당신고일자: 2025-06-11

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 비고: 임차인은 대항력이 있으나, 인수되는 보증금은 0원으로 명시되어 있어 낙찰자가 부담할 보증금은 없을 것으로 보임. 다만, 확정일자 및 배당신고일자가 향후 시점으로 기재된 점은 특이사항으로, 실제 배당 및 명도 과정에서 추가 확인이 필요할 수 있음.

* 특이사항: 공동담보 물건이며, 도시개발구역으로 지정되어 향후 개발이 예상됨.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 소재한 인천광역시 서구 대곡동 일대는 소규모 공장, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 개발 초기 단계의 특징을 보임.

* '김포시 장애인복지관' 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 접근성은 양호한 편임.

* 가현 도시개발구역으로 지정됨에 따라 향후 대규모 주거단지 및 기반시설 조성이 계획되어 있어, 지역 가치 상승 및 상권 변화가 기대됨. 이 개발 사업에는 주거용지, 상업용지, 그리고 공원, 녹지, 학교 등 도시 기반 시설이 포함될 예정임.

1.4. 생활정보

* 본 물건은 근린생활시설 중 제조장으로 이용 중이므로, 주거 목적보다는 사업 운영을 위한 입지로 이해하는 것이 적합함.

* 인근에 '김포시 장애인복지관'이 위치하여 관련 시설 이용이 가능함.

* 향후 가현 도시개발구역 개발이 완료되면 편의시설 및 주거 환경이 개선될 것으로 예상됨.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 김 : 전입/사업자등록일이 2015년으로 선순위 대항력을 갖추고 있으나, 인수 보증금은 0원으로 명시됨. 실제 명도 시 배당받는지 여부 및 관련 법적 절차에 대한 면밀한 검토가 필요함.

* 건물 내 임차인 소유의 설치물: 제조장 건물 내부에는 임차인 소유의 '사무실(판넬조, 약 30㎡)'과 '중이층 선반(경량철골조, 약 153㎡)'이 설치되어 있음. 이는 명도 완료 후 철거 또는 협의가 필요할 수 있음.

* 토지 이용 제한: 본 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 성장관리권역에 해당하여 향후 건축 및 개발 행위에 제약이 있을 수 있음.

* 건물 노후도: 건물 사용승인일이 1997년으로, 건물 자체의 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

* 혐오시설 관련: 주변 지역 조사 결과, 현재 물건지 인근에 직접적인 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았음. 다만, 인천 서구 경서동 지역에서 공공 열분해시설 설치를 둘러싸고 주민 반발이 거세다는 사례가 있어, 향후 지역 개발 과정에서 발생할 수 있는 환경 시설 유치 가능성은 배제할 수 없음.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 인천광역시 서구 대곡동에 위치한 근린생활시설(제조장) 경매 물건으로, 토지 및 건물이 일괄 매각됨.

* 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수되는 보증금은 0원으로 책정되어 있어, 낙찰자의 명도 부담은 제한적일 것으로 예상됨.

* 가현 도시개발구역으로 지정되어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승이 기대되는 지역임. 이는 장기적인 투자 관점에서 긍정적인 요소로 작용할 수 있음.

* 자연녹지지역 등 토지 이용 제한 사항이 존재하므로, 사업 계획 수립 시 관련 법규를 반드시 확인해야 함.

* 건물 내부 임차인 소유의 설치물은 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있음.

1.7. 투자 포인트

* 대규모 주거 및 상업 시설 조성이 예정된 도시개발구역 내 위치하여 미래 가치 상승 기대.

* 현재 제조장으로 이용 중인 물건으로, 인수 후 즉시 사업장으로 활용 가능.

* 임차인 관련 명도 부담이 적고, 잠재적 개발 이익을 고려할 때 시세 차익 및 임대 수익 확보 가능성이 높음.

1.8. 예상 입찰가

* 인수되는 임차인의 보증금이 0원이므로, 순수 감정가를 기준으로 입찰가 산정.

* 정확한 예상 입찰가는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 주변 시세 조사, 향후 개발 계획에 따른 가치 평가, 수익률 분석 등 추가적인 심층 분석을 통해 결정되어야 함. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 낙찰가 범위를 산정하기 어려움.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.