나이스옥션 법원경매 인천 2025타경506100 [1] 인천광역시 부평구 부평동 222-4 노블레스뷰 7층 701호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤재 · 평가일 2025.02.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 ""부흥초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 유사
형의 공동주택, 업무시설, 상업시설, 단독주택 및 근린생활시설등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 인천지하철1호선 ""부평시장역"" 및 노선버스 정류장이 소
재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제7층 제701호로서,
외벽 : 몰탈위 페인트마감 등,
창호 : 샤시 창호입니다.

이용상태

공동주택(도시형생활주택(원룸형아파트))으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식 주차장설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 부지로 이용
중입니다.

인접 도로상태등

남동측으로 로폭 약 25미터, 남서측으로 로폭 약 8미터 내외의 도로에 각각 접하였습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과
밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경506100 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 222-4 노블레스뷰 7층 701호 (도로명주소: 인천광역시 부평구 시장로61번길 6)

용도: 도시형생활주택 (원룸형아파트)

감정가: 211,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (본건 강제경매의 채권자 겸 소유권자)

1.2. 면적 정보

토지면적: 7.02㎡ (약 2.12평)

토지지분: 7.021㎡ (약 2.12평)

건물면적: 43.88㎡ (약 13.27평)

건물지분: 43.88㎡ (약 13.27평)

- 아파트 정보 (전용/공급면적 기준): 43.88㎡ / 56.80㎡ (13.27평 / 17.18평)

1.3. 입지조건

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부흥초등학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 유사한 형태의 공동주택, 업무시설, 상업시설, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

1.4. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 인천지하철 1호선 '부평시장역' 및 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.5. 건물 구조 및 이용상태

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제7층 제701호이며, 외벽은 몰탈위 페인트 마감, 창호는 샤시 창호로 마감되었습니다. 현재 공동주택(도시형생활주택, 원룸형아파트)으로 이용 중입니다.

1.6. 설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식 주차장 설비 등이 구비되어 있습니다.

1.7. 토지 이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>에 해당합니다.

2. 권리분석

2.1. 말소기준권리

인천지방법원의 강제경매개시결정 (2025타경506100) 등기 (을구 4번, 접수 2025-01-23)가 말소기준권리입니다.

2.2. 등기부상 권리 현황

* 소유권보존: 조대근 외 1명 (갑 1, 2015-11-05)

* 공유자전원지분전부이전: 김효람 (갑 2, 2016-01-07)

* 주택임차권: 정도원 (을 3, 2023-10-12, 보증금 210,000,000원). 전입일자 2021-08-20, 확정일자 2021-08-11. 말소 예정.

* 소유권이전: 서다현 (갑 3, 2021-09-10, 매매)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (갑 4, 2025-01-23, 채권액 222,784,078원). 말소기준권리.

2.3. 인수되는 권리 (주의사항)

본건 매각으로 을구 3번 주택임차권(정도원)은 말소됩니다. 다만, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 있어, 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다.

따라서 인수되는 보증금은 0원입니다.

2.4. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(정도원)

보증금: 210,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-08-20

확정일자: 2021-08-11

배당신고일자: 2023-10-12

대항력: 없음

비고: 말소 예정.

3. 상권분석

3.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 부평동 일대의 연립/다세대 주택은 다음과 같은 시세를 보이고 있습니다.

* 2026년 7월, 38.94㎡(약 11.8평) 면적의 다세대주택이 70,000,000원 (약 180만원/㎡)에 거래되었습니다.

* 2026년 7월, 49.26㎡(약 14.9평) 면적의 다세대주택이 284,000,000원 (약 577만원/㎡)에 거래되었습니다.

* 2026년 7월, 56.08㎡(약 16.9평) 면적의 연립다세대주택이 123,000,000원 (약 219만원/㎡)에 거래되었습니다.

본건은 43.88㎡(약 13.27평) 면적의 도시형생활주택(원룸형아파트)으로, 감정가는 211,000,000원입니다.

유사 면적 및 건축 연도를 고려했을 때, 2015년에 준공된 49.26㎡ 면적의 다세대주택이 284,000,000원에 거래된 사례는 본건의 현재 시세를 파악하는 데 주요 참고 자료가 됩니다. 해당 거래의 평당 단가(약 577만원/㎡)를 적용하면, 본건(43.88㎡)의 시가는 약 253,000,000원 수준으로 추정됩니다.

3.2. 토지 이용 현황

본건 토지는 인접 토지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

4. 생활정보

4.1. 주변 편의시설

* 교육시설: 인천부흥초등학교가 서측 인근 약 300m 거리에 위치합니다.

* 교통시설: 인천지하철 1호선 부평시장역 및 다수의 버스 노선 이용 가능.

* 기타: 주위로 상업시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

4.2. 혐오시설 정보

주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 언급될 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 토지 이용계획

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 과밀억제권역 등에 속해 있어 향후 건축 및 개발 시 관련 법규 적용을 받습니다.

5.2. 임대차 관계

임대차 관계는 미상으로 파악됩니다. 다만, 현재 등기부상 주택임차권(정도원, 보증금 210,000,000원)은 말소 예정이며, 보증금 인수 의무는 없습니다.

5.3. 기타사항

* HUG 인수조건 변경 관련 사항이 특이사항 및 특수물건정보에 기재되어 있습니다. 이는 주택도시보증공사가 채권자이자 임차인이었던 복합적인 권리 관계를 나타내며, 본건 경매로 인해 해당 임차권은 말소처리될 예정입니다.

6. 종합 의견

본건은 인천 부평구의 주요 상업 및 교통 결절점 인근에 위치한 도시형생활주택(원룸형아파트)입니다. 부흥초등학교 등 교육시설이 인접해 있으며, 부평시장역 등 대중교통 이용이 편리합니다. 건물은 비교적 최신식(2015년 준공)이며, 기본적인 생활 설비가 잘 갖추어져 있습니다. 권리 분석상 인수되는 보증금이 없어 명도 부담이 크지 않을 것으로 예상됩니다. 주변 실거래가 분석 시, 감정가 대비 잠재적 가치 상승 가능성이 있습니다.

7. 투자 포인트

* 역세권 및 상업지역 인근 입지: 부평시장역 인근으로 유동인구가 많고 상업시설이 발달하여 임대수익 창출에 유리합니다.

* 건축 연도: 2015년 준공으로 비교적 신축에 속하며, 내부 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이며, 인수할 임차 보증금이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 시세 상승 잠재력: 주변 유사 면적 및 연도의 부동산 거래 사례와 비교 시, 현재 감정가보다 높은 시세 형성 가능성이 있습니다.

8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 211,000,000원입니다.

최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적(49.26㎡)이 284,000,000원 (약 577만원/㎡)에 거래된 사례를 통해 본건(43.88㎡)의 잠재적 시장 가치는 약 253,000,000원으로 추정됩니다.

말소되는 임차인의 보증금 210,000,000원은 인수되지 않으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

이에 따라, 현 시세 및 향후 부동산 가치 상승 가능성을 고려하여, 본건의 적정 입찰가는 감정가(211,000,000원)와 추정 시장 가치(253,000,000원) 사이에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

본건의 예상 입찰가는 220,000,000원 ~ 240,000,000원 범위 내에서 전략적으로 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.