나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508266 [1] 인천광역시 서구 왕길동 273-5 원흥아파트 102동 1층101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인주 · 평가일 2025.04.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 왕길동소재 왕길초등학교 남측인근에 위치하며
주위로는 아파트단지,근린생활시설이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 버스정류장 및 전철역(검단사거리역)이 소재하여
교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트 슬래브지붕 6층 건물 중 1층 101호로서
외벽:몰탈위 페인팅마감.
창호;하이샤시창호.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비,난방설비등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지를 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내도로가 외곽공도에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1(왕길동 273-5)
제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(마전택지) , 대로3류(폭 25m~30m)(접합)
가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>

기호2(왕길동 273-6)
제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(마전택지)
가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

기호3(왕길동 273-7)
제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(마전택지) , 녹지
가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경508266 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 왕길동 273-5 원흥아파트 102동 1층 101호

* 용도: 아파트

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 정OO

1.2. 감정가 및 면적

* 감정가: 202,000,000원

* 토지 면적: 46.95㎡ (약 14.2평)

* 건물 면적: 69.87㎡ (약 21.1평). 전용면적 기준이며, 공급면적은 제공된 정보에 명시되지 않았습니다.

* 토지 지분: 46.952㎡ (약 14.2평)

* 건물 지분: 69.87㎡ (약 21.1평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 인천광역시 서구 왕길동에 위치하며, 왕길초등학교 남측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변으로는 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장과 전철역(검단사거리역)이 있어 교통 여건은 무난한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 등기부채권 총액은 194,600,000원입니다.

* 최초 소유권 이전은 1993년 9월 3일 박병근 씨에게 이루어졌습니다. 이후 윤현용 씨(2006년 4월 21일)와 정주희 씨(2016년 8월 16일)에게 소유권이 이전되었습니다.

* 등기부에는 삼성생명보험주식회사(129,600,000원, 2016년 8월 16일), 황산새마을금고(12,000,000원, 2016년 8월 16일), 정구완 씨(53,000,000원, 2020년 4월 1일) 앞으로 근저당이 설정되어 있었습니다.

* 현재 본 건은 정구완 씨가 신청한 근저당을 말소기준으로 하는 임의경매(2025년 3월 26일, 사건번호 2025타경508266)로 진행 중이며, 국민건강보험공단에 의한 압류(2025년 4월 4일)도 존재합니다.

3.2. 임차인 현황

* 임대 관계는 현재 미상으로 파악됩니다.

* 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다.

* 주의사항: 임대 관계가 미상이고 인수되는 보증금이 없다고 표기되어 있으나, 실제 점유 관계 및 임대차 현황에 대한 별도의 확인이 반드시 필요합니다.

3.3. 말소기준권리

* 본 건의 말소기준권리는 을17 근저당권(삼성생명보험주식회사, 2016년 8월 16일 접수)입니다.

* 경매 절차를 통해 대부분의 권리(근저당, 압류, 임의경매 등)는 말소될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

* 본 건이 위치한 인천광역시 서구 왕길동 273-5 일대는 주거 단지와 더불어 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 마전택지 지구단위계획구역에 속해 있어, 계획적인 도시 개발이 진행된 지역으로 볼 수 있습니다.

* 기호1 토지(왕길동 273-5)는 대로3류(폭 25m~30m)에 접해 있어 차량 접근성이 우수하며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 요인이 될 수 있습니다.

* 주변에 다수의 아파트 단지가 밀집해 있어 기본적인 배후 수요는 확보되어 있습니다.

* 주변 부동산 정보에 따르면, 왕길동 지역에는 다양한 상업시설과 편의시설이 발달해 있으며, 특히 검단사거리역 인근으로 상권이 집중되어 있습니다.

* 본 건 인근에서 특이할 만한 혐오시설(유해시설)에 대한 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다. (예: 폐기물 처리 시설, 대규모 유흥업소 등)

5. 생활정보

* 교육 환경: 본 건 남측 인근에 왕길초등학교가 위치하여 자녀들의 통학이 용이합니다. 또한 검단중학교 등 교육 시설이 주변에 분포하고 있습니다.

* 교통: 인천 2호선 검단사거리역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 다양한 버스 노선이 운행됩니다.

* 편의시설: 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설(마트, 병원, 은행 등) 이용이 가능합니다.

* 주거 환경: 아파트 단지가 밀집한 주거 지역으로, 비교적 안정적인 생활 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 임대 관계가 미상으로, 실제 거주자나 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있습니다. 인수되는 보증금이 없다는 점은 다행이나, 점유 형태에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한: 해당 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(마전택지) 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역, 철도보호지구 등 다양한 법적 제한이 존재합니다. 이는 향후 건축이나 개발에 있어 제약으로 작용할 수 있습니다.

* 건물 노후도: 1993년 준공된 건물로, 약 34년차(2026년 기준)가 경과하여 향후 시설 유지 보수에 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 왕길동에 위치한 아파트로, 검단사거리역 인근의 교통 편리성과 주변 편의시설의 접근성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 마전택지 지구단위계획구역에 포함되어 있어 지역 개발 잠재력도 기대할 수 있습니다. 등기부상 권리 관계는 비교적 명확하며, 경매 절차를 통해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 임대 관계가 미상이고 인수되는 보증금이 없다는 점은 실제 명도 시 주의가 필요한 부분입니다. 건물 노후도를 감안한 유지보수 비용 발생 가능성도 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 깨끗한 권리관계: 경매로 인해 대부분의 권리가 말소 예정되어 있어 안전한 취득이 가능합니다.

* 편리한 교통 및 생활 인프라: 검단사거리역 접근성과 풍부한 주변 상업시설 및 학교는 거주 편의성을 높여줍니다.

* 계획된 개발 지역: 마전택지 지구단위계획구역으로서 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 취득함으로써 소유권 관련 복잡성을 줄일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 202,000,000원.

* 최근 실거래가 및 시세 동향:

* 인천 서구 왕길동 원흥아파트의 23평형(전용 59.79㎡)은 최근 1억 4,500만원 ~ 1억 5,250만원 수준에서 거래되고 있습니다.

* 제공된 물건은 26평형(전용 69.87㎡)으로, 감정가는 202,000,000원으로 책정되었습니다. 유사 평형의 시세는 1억 5천만원대부터 형성되어 있으나, 이는 다른 동이나 층수의 물건일 수 있습니다.

* 주변 유사 아파트(예: 왕길동 유승아파트 76m²/59.75m² 전용)의 최근 매매가는 1억 8천만원대에서 2억 4천만원대까지 다양하게 나타나고 있습니다.

* 따라서, 본 건의 전용면적 69.87㎡(약 21.1평)은 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황과 경쟁 입찰 등을 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 190,000,000원 ~ 215,000,000원

* 권장 입찰가: 200,000,000원 ~ 205,000,000원 (본 건의 감정가 수준을 참고하되, 낙찰 가능성과 향후 가치를 종합적으로 판단하여 결정하시기 바랍니다.)

[참고]

* 건물 구조: 철근콘크리트 슬래브지붕 6층 건물 중 1층 101호

* 건물 마감: 외벽 몰탈 위 페인팅 마감, 창호 하이샤시창호

* 설비 내역: 위생설비, 난방설비 등

* 토지 형상 및 이용 상태: 부정형의 토지를 아파트 건부지로 이용 중

* 인접 도로 상태: 단지 내 도로가 외곽 공도에 접함

* 토지 이용 계획: 기호1(왕길동 273-5)은 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(마전택지), 대로3류(폭 25m~30m)(접합) 등

* 공부와의 차이: 없음

* 기타 참고사항: 임대관계 미상

* 물건명세서 작성일: 2026년 7월 28일

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.