나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507466 [1] 인천광역시 남동구 만수동 839-9 3층 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대청 · 평가일 2025.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 ""인천동부초등학교"" 북서측 인근에 위치하고 있으며,
부근은 동류형의 다세대주택, 아파트, 단독주택, 공영주차장, 소규모 근린생활시설 및 임야
등이 혼재하는 주거지대로서, 주거지로서의 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 건물까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통
사정은 보통임.

건물의 구조

라멘조 시멘트기와잇기지붕 4층 건물 내 3층(통칭 ""4호"")으로서,
외벽 : 외장타일붙임 및 페인팅 마감,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감,
창호 : 샷시 창호 등임.
[집합건축물대장상 사용승인일 : 1992년 6월 9일]

이용상태

""다세대주택""으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 도시가스시설(기준시점 현재 봉인상태임) 및 난방설비 등이
갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사사다리형 완경사지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대
보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

본건은 등기사항전부증명서상 호명칭이 없이 ""3층""으로 등재되어 있으나, 집합건축물대장
(전유부)상에는 ""4호""로 등재되어 있으며, 현황 현관문에는 ""301""로 표기되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 현장조사시 이해관계인의 부재로 자세한 임대차관계는 미상임.

나. 본건 등기사항전부증명서상 주택임차권(임차보증금: 100,000,000원) 등기가 등재되어
있으니 경매참여시 참고하시기 바람.

물건 비고

통칭 '삼우빌라'. 등기사항증명서상 호명칭 없이 '3층'으로 등재되어 있으나, 집합건축물대장상 '4호'로 등재되어 있으며, 현황 현관문에는 '301'로 표기되어 있음(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지

인천광역시 남동구 만수동 839-9 3층 (통칭 '삼우빌라', 집합건축물대장상 '4호', 현관문 '301' 표기).

1.2. 물건종별

다세대주택.

1.3. 감정가

104,000,000원.

1.4. 면적정보

* 토지면적: 33.36㎡ (약 10.1 평)

* 건물면적: 49.83㎡ (약 15.1 평)

1.5. 매각대상

토지/건물 일괄매각.

1.6. 경매구분

부동산강제경매.

1.7. 채권자

주택도시보증공사.

1.8. 건물정보

* 구조: 라멘조 시멘트기와잇기지붕 4층 건물 내 3층.

* 사용승인일: 1992년 6월 9일.

1.9. 특이사항 및 주의사항

* HUG 인수조건 변경.

* 등기사항증명서상 호명칭 없이 '3층'으로 등재되어 있으나, 집합건축물대장상 '4호'로 등재되어 있으며, 현황 현관문에는 '301'로 표기되어 있음.

2. 입지조건

2.1. 주변환경

* 본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 "인천동부초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 부근은 동류형의 다세대주택, 아파트, 단독주택, 공영주차장, 소규모 근린생활시설 및 임야 등이 혼재하는 주거지대로서, 주거지로서의 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

2.2. 교통상황

* 본건 건물까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 사정은 보통입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 준주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 본건의 말소기준권리는 2022년 8월 4일 접수된 포천세무서장의 압류 (갑7) 입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 을구 9번 주택임차권등기(권리자: 주택도시보증공사, 권리금액: 금100,000,000원)는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 말소될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* * 주택도시보증공사 (윤 ): 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-05-03, 확정일자 2021-03-31, 배당신고일자 2023-10-25. 대항력은 없는 것으로 확인됩니다.

3.4. 권리분석 요약

* 등기부채권 총액: 1,550,500,000원.

* 인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 본건 인근에는 소규모 근린생활시설이 혼재하며, 주거 지역 내 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

4.2. 상권 특성

* 인천동부초등학교를 중심으로 한 주거 밀집 지역의 특성을 가지며, 배후 주거 수요에 기반한 상권입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육 시설: 인천동부초등학교, 인천만수북초등학교 등 초등학교가 인근에 위치합니다.

* 편의 시설: 주변에 크고 작은 상점 및 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 만수체육공원이 가까워 여가 활동도 가능합니다.

5.2. 혐오시설 유무

* 현재까지 파악된 바로는 본건 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상의 리스크

* 'HUG 인수조건 변경' 사항이 특이사항으로 기재되어 있어, 낙찰 후에도 주택도시보증공사 관련 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (다만, 권리분석상 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다.)

6.2. 물리적 리스크

* 1992년 준공된 건물로 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 등기부상 호명칭과 집합건축물대장상 호수, 현관문 표기가 상이하여 건물 이용 및 명도 과정에서 혼란이 발생할 수 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 인천광역시 남동구 만수동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 오래된 건물이나 주거지로서의 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수되는 권리는 명확히 없으나, 'HUG 인수조건 변경'과 같은 특이사항은 주의 깊게 살펴보아야 합니다. 건물의 노후화 및 공부와의 차이점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 인천동부초등학교 인근에 위치한 주거 지역 내 물건입니다.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 추가 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 인근 시세 대비 합리적인 가격으로 시장 진입 기회를 제공할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 104,000,000원.

* 최근 매매 사례 및 본건의 면적, 건축 연도 등을 종합적으로 고려할 때, 예상 시세는 약 1억 1천 5백만원에서 1억 2천 5백만원 수준으로 판단됩니다.

* 경쟁 상황 및 낙찰 전략에 따라 변동 가능성이 있으나, 보수적으로 118,000,000원 을 예상 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.