나이스옥션 법원경매 인천 2025타경505466 [1] 인천광역시 서구 심곡동 255-9 혜원빌라 에이동 OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비즈웰감정 · 평가일 2025.02.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 심곡동 소재 인천지하철 2호선 '서구청역' 남서측 인근에 위치하며,
주위는 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 인천지하철 2호선 '서구청역' 및 노선버스정류장
이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 4층 401호로서,
외벽 : 적벽돌 쌓기 마감 등,
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 4m 내외의 진입로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희1,2구획정리), 가축사육제한구역(인천광역시 서구
조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 현황

본건은 인천광역시 서구 심곡동 255-9 혜원빌라 에이동 4층 401호에 소재하는 다세대주택입니다.

1.2. 면적 및 감정가

본건의 감정가는 115,000,000원입니다.

토지 면적은 31.91㎡ (약 9.65평)이며, 건물 면적은 45.48㎡ (약 13.76평)입니다. 토지 지분은 31.911357913669065㎡, 건물 지분은 45.48㎡입니다.

1.3. 경매 정보

사건번호는 인천지방법원 2025타경505466(1)이며, 경매 구분은 부동산 강제 경매입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다. 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

1.4. 특이사항 및 주의사항

본건은 HUG 인수조건 변경 관련 특이사항이 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 서구 심곡동에 위치하며, 주변으로는 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

인천지하철 2호선 '서구청역'이 인근에 위치하며, 노선버스 정류장도 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 차량의 출입 또한 가능합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2022년 07월 18일 접수된 포천세무서장의 압류 (갑8) 입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인으로는 주택도시보증공사(박현수)가 있으며, 보증금 115,000,000원, 차임 0원입니다. 전입 및 확정일자는 2021년 3월 11일입니다. 배당신고일자는 2023년 6월 1일이며, 대항력은 없습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 인수/소멸 권리

말소기준권리보다 선순위 권리 없으며, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다. 다만, 물건명세서상 을구 순위 11번 주택임차권등기가 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

최근 주변 시세 정보를 분석한 결과, 2018년 준공된 48.48㎡ 규모의 '채움빌리지'가 2026년 1월 13일 153,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 10,430,000원에 해당합니다.

1995년 준공된 51.9㎡ 규모의 '청아빌라'는 2026년 1월 6일 105,000,000원에 거래되었으며, 이는 평당 약 6,680,000원입니다.

본건은 1993년 준공된 45.48㎡ 규모의 다세대주택으로, 주변 신축 빌라 대비 연식이 오래되었으나, 최근 거래 사례들을 고려할 때 감정가 115,000,000원은 시장 상황에 부합하거나 다소 보수적으로 책정된 것으로 판단됩니다.

4.2. 주변 편의시설 및 혐오시설

본건 주변으로는 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용은 보통 수준입니다. 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았으나, 정확한 현황은 현장 방문을 통해 확인하시는 것이 좋습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트조 슬래브 지붕의 4층 건물 중 4층에 위치합니다. 외벽은 적벽돌 쌓기 마감이며, 창호는 샷시입니다. 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 인프라

인근에 인천지하철 2호선 '서구청역'과 버스 정류장이 있어 교통이 편리하며, 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

임차인 현황에서 대항력이 없는 것으로 파악되며, 인수 보증금 또한 없어 권리상 인수 부담은 적습니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경'과 관련된 구체적인 내용은 추가적인 확인이 필요합니다. HUG가 채권자이자 임차권과 관련되어 있어, 인수 조건에 대한 명확한 이해가 중요합니다.

6.2. 물건 자체 리스크

건축 연도가 1993년으로 비교적 오래된 편이므로, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 서구 심곡동에 위치한 다세대주택으로, 대중교통 이용이 편리하고 주변 생활 환경이 양호한 편입니다. 권리상 인수 부담이 거의 없고, 감정가 대비 시세가 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 건물 연식에 따른 노후화 가능성과 HUG 인수조건 변경에 대한 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 여건 (인천지하철 2호선 '서구청역' 인근)

* 권리상 인수 부담 없음 (대항력 없는 임차인, 인수 보증금 0원)

* 주변 시세 대비 합리적인 감정가

* 실거주 및 임대 수익 목적 투자 가능

9. 예상 입찰가

현재 제시된 감정가는 115,000,000원입니다. 주변 최근 매매 사례들을 종합적으로 고려하고, 건물의 연식과 HUG 인수조건 변경이라는 특수성을 감안할 때, 예상 입찰가는 감정가 수준에서 소폭 상승한 115,000,000원에서 120,000,000원 사이를 고려해볼 수 있습니다. 낙찰가는 시장 상황 및 입찰 참여자들의 의지에 따라 달라질 수 있으므로, 입찰 전 현장 조사를 통해 물건의 상태를 직접 확인하고 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.