나이스옥션 법원경매 인천 2024타경585090 [1] 인천광역시 동구 송현동 72-64 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이화 · 평가일 2025.02.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 인현동 소재‘지하철 1호선 동인천역’북동측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 단독주택, 주상용건물, 근린생활시설, 상업시설, 판매시설 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 '지하철 1호선 동인천역' 등이 소재하는 등 대중교통환경은 무난시됨.

형태 및 이용상태

자루형 평지로서 상업기타 상태임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 노폭 약 1~2m 정도의 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,기타도로시설(상단높이및하단깊이로부터각각6.5m도로보전입체구역지정)(저촉),도로(저촉),도시고속도로(2013-12-27)(지하구간)(저촉),가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,상대보호구역(한울유치원)<교육환경보호에관한법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

본건 토지 지상에는 후첨 사진용지와 같이 등기사항전부증명서상 토지 소유자 소유의 제시외 건물(철근콘크리트조, 지상 2층, 용도: 영업소)이 소재하고 있는 바, 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립여부 및 정확한 소유관계, 일괄 경매여부 등은 경매진행 및 입찰 참여시 필히 재확인 바라며, 본건 제시외 건물로 인하여 제한받는 경우의 가격을 ‘토지감정평가명세표’ 비고란에 부기하였는 바 경매진행 및 입찰참여시 참고바람.

공부와의 차이

본건 일부는 현황 도로로서 공법상 제한정도, 감정평가 관련법령, 실무기준 및 일반이론 등을 준용하여 인근 토지 평가금액의 1/3 이내로 감정평가 하였으며, 그 면적은 현장실사시의 목측 및 지적도 등을 통하여 개략적으로 산정하였고 정확한 경계, 면적 등은 측량 및 재확인이 필요한 바 업무진행시 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
건물 중 2층은 공부상 53.22㎡이나 현황은 1층과 면적이 유사한 82.98㎡로 판단하여 감정
여인숙으로 표시되어 있으나 현황은 공실임
정확한경계, 면적은 측량이 필요

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

인천지방법원 2024타경585090 (1)

1.2. 소재지

인천광역시 동구 송현동 72-64

1.3. 용도

단독주택 (참고: 주변 매매/임대 정보에서는 다세대 주택으로 확인됨)

1.4. 감정가

506,835,800원

1.5. 토지면적

175. 00㎡ (약 52.94평)

토지지분: 175㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.6. 건물면적

136. 20㎡ (약 41.21평)

건물지분: 136.2㎡

건물 제시외면적: 16.50㎡ (약 4.99평)

1.7. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.8. 경매구분

부동산 강제경매

1.9. 채권자

김

1.10. 특이사항

중복병합사건, 선순위지상권 (구분지상권) 설정

1.11. 주의사항

일괄매각. 제시외 건물 포함.

건물 중 2층은 공부상 면적(53.22㎡)과 현황 면적(82.98㎡)이 상이하여 감정되었음.

건물 현황은 여인숙으로 표시되어 있으나, 실제로는 공실 상태임.

정확한 경계 및 면적은 측량이 필요함.

1.12. 감정평가서 요약

1.12. 1.위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 동구 송현동 소재 ‘지하철 1호선 동인천역’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 주상용건물, 근린생활시설, 상업시설, 판매시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

1.12. 2.교통상황

본 건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 동인천역이 소재하는 등 대중교통 환경은 무난함.

1.12. 3.형태 및 이용상태

토지는 자루형 평지로서 상업 및 기타 용도로 이용 중임.

1.12. 4.인접 도로상태

본 건 북동측으로 노폭 약 1~2m 정도의 포장도로와 접함.

1.12. 5.토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 기타도로시설(상단높이 및 하단깊이로부터 각 6.5m 도로보전입체구역 지정)(저촉), 도로(저촉), 도시고속도로(지하구간)(저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역임.

1.12. 6.제시목록 외의 물건

토지 지상에 등기사항전부증명서상 토지 소유자 소유의 제시외 건물(철근콘크리트조, 지상 2층, 용도: 영업소)이 소재함. 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부, 정확한 소유관계, 일괄 경매 여부 등은 입찰 전 필히 재확인 필요.

1.12. 7.공부와의 차이

토지 일부가 현황 도로로 사용 중이며, 이에 대해 인근 토지 평가금액의 1/3 이내로 감정평가함. 정확한 경계, 면적은 측량이 필요함.

1.12. 8.기타참고사항

임대관계는 미상임.

2. 입지조건

* 본 물건은 인천광역시 동구 송현동 72-64번지에 위치하고 있음.

* 지하철 1호선 동인천역에서 북동측 인근에 자리하여 역세권 입지를 가지고 있음.

* 주변 지역은 단독주택, 상가, 근린생활시설 등 다양한 용도의 건물이 혼재되어 있음.

* 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용이 편리한 위치임.

* 북동측으로 약 1~2m 폭의 좁은 도로와 접하고 있음.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 대항력 있는 임차인이 없는 것으로 보이며, 인수할 보증금은 없음. 다만, 금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 명시되었으나, 본 건의 경우 인수 보증금이 0원이므로 대항력 있는 임차인은 없을 것으로 추정됨.

3.2. 토지 등기부 요약

* 소유권: 강옥수 (1989-09-23) -> 김병희 (2019-10-31)

* 을1 (2016-09-21): 구분지상권 설정. (목적: 고속도로 지하터널, 범위: 토지 175㎡ 중 서쪽 78㎡, 수직적 범위: 해발 -28.68m ~ -50.43m, 존속기간: 고속도로 지하터널 존속 시까지, 지료: 1,313,000원). 이 권리는 매각으로 소멸되지 않고 인수됨.

* 갑5 (2024-05-07): 가압류 (채권자: 김윤경, 금액: 7,616,000원) - 말소기준권리.

* 갑6 (2025-01-24): 강제경매 (채권자: 김윤경, 금액: 15,667,000원) - 본건(2024타경585090)의 기초가 됨.

3.3. 건물 등기부 요약

* 소유권: 강옥수 (1989-09-23) -> 김병희 (2019-10-31)

* 갑3 (2025-04-04): 강제경매 (채권자: 김윤경, 금액: 15,667,000원) - 별도 경매 사건(2025타경508492)으로 이어짐.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 토지 등기부 을구 1번의 구분지상권 (2016.9.21. 설정)은 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 함.

4. 상권분석

* 본 건이 소재한 송현동 일대는 동인천역을 중심으로 주거 지역과 상업 지역이 혼재된 구도심 지역임.

* 인근에 근린생활시설, 상업시설 등이 분포하여 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있음.

* 다만, 북동측으로 접한 도로의 폭이 1~2m로 매우 협소하여 차량 통행 및 건물 신축/증축에 제약이 있을 수 있음.

* 토지 일부가 현황 도로로 사용되고 있다는 점은 건축 및 토지 이용에 있어 추가적인 고려가 필요한 부분임.

* 제시외 건물의 존재 및 법정지상권 성립 여부는 상권 이용 및 개발에 잠재적인 변수가 될 수 있음.

5. 생활정보

* 주변 시세 분석:

* 최근 매매 사례로 제시된 정보는 다세대 주택에 대한 것으로, 본 건(단독주택)과 직접적인 비교에는 한계가 있음.

* 2025년 5월 10일, 송현동 12-61번지(1986년식 다세대, 전용 37.74㎡)가 109,000,000원에 거래됨.

* 2025년 11월 16일, 송현동 66-962번지(2003년식 다세대, 전용 59.67㎡)가 132,000,000원에 거래됨.

* 제시된 다세대 주택의 거래 가격대(약 1억~1.3억원)는 본건 단독주택의 감정가(5.07억원)와 큰 차이를 보임. 이는 부동산 종류, 규모, 건축 연도, 토지 면적 등의 차이에서 기인하는 것으로 보임.

* 제공된 JSON 정보에 임대 관련 상세 내용은 없었으며, 매매 사례만을 참고함.

6. 잠재적 리스크

* 최상위 권리인 구분지상권(을1) 인수: 고속도로 지하터널이 존치하는 동안 해당 토지의 사용에 중대한 제약을 받게 됨. 매각 후에도 소멸되지 않고 인수되므로 토지 가치에 직접적인 영향을 미침.

* 건물 현황과 공부상 면적 차이: 건물 2층의 공부상 면적(53.22㎡)과 현황 면적(82.98㎡)의 큰 차이는 향후 건축물대장과의 불일치 문제, 이행강제금 부과 가능성 등을 야기할 수 있음.

* 정확한 경계 및 면적 확인 필요: 현재 측량이 필요할 정도로 경계와 면적이 불분명한 점은 추가 비용 발생 및 토지 이용 계획 수립의 어려움을 초래할 수 있음.

* 제시외 건물 존재 및 법정지상권 불확실성: 토지 지상에 제시외 건물이 존재하며, 이에 대한 법정지상권 성립 여부가 불확실하여 추후 소유권 분쟁, 명도 지연 등의 문제가 발생할 수 있음.

* 건물 현황 공실: 여인숙으로 표시되었던 건물이 공실 상태인 점은 현황 파악 및 향후 활용 계획 수립 시 고려해야 함.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 불명확하여 명도 과정에서 예상치 못한 점유자 발생 또는 권리 주장 가능성을 배제할 수 없음. (인수 보증금 0원으로 명시되었으나, 대항력 유무 확인 필요)

* 협소한 인접 도로: 북동측으로 1~2m 폭의 도로만 접해 있어 차량 진출입 및 건축 관련 법규 적용에 있어 제약이 있을 수 있음.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 주변 지역 검색 결과, 본건 물건에 직접적으로 인접하거나 심각한 영향을 줄 만한 혐오시설은 현재 파악되지 않았음.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 동구 송현동에 위치한 단독주택으로, 지하철 1호선 동인천역에서 가까워 교통 접근성은 양호한 편입니다. 그러나 토지 등기부상 최상위 권리로 설정된 구분지상권(고속도로 지하터널 관련)은 매각 후에도 소멸되지 않고 인수되므로, 해당 토지의 사용에 상당한 제약을 초래한다는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 또한, 건물 2층의 공부상 면적과 현황 면적의 큰 차이, 제시외 건물 존재 및 법정지상권 성립 여부 불확실성, 정확한 경계 및 면적 측량 필요 등은 추가적인 조사와 비용 발생 가능성을 시사합니다.

인근 다세대 주택의 최근 매매 가격대를 고려할 때, 본건 단독주택의 감정가(5.07억원)는 상대적으로 높게 책정된 것으로 보입니다. 이러한 여러 리스크 요인을 감안할 때, 감정가 대비 상당한 할인율을 적용한 입찰이 필요할 것으로 판단됩니다. 구분지상권으로 인한 토지 사용 제약의 구체적인 범위와 영향, 그리고 제시외 건물 관련 권리 관계를 명확히 파악하는 것이 본건의 실질 가치를 평가하고 투자 여부를 결정하는 데 매우 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 인천 동구 지역의 재개발 및 도시 재생 사업 추진 가능성에 따른 장기적 가치 상승 잠재력.

* 동인천역 역세권이라는 입지적 이점을 활용한 투자 기회.

* 구분지상권 설정으로 인한 토지 사용 제약에도 불구하고, 저가 낙찰을 통한 시세 차익 기대.

* 향후 재건축 또는 리모델링을 통한 건물 가치 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 506,835,800원

* 주변 시세 (다세대 주택 기준): 109,000,000원 ~ 132,000,000원 (본건과 직접 비교는 어려움)

* 주요 고려 사항:

* 토지에 대한 인수되는 구분지상권으로 인한 사용 제한 (고속도로 지하터널)

* 건물 2층의 공부상 면적과 현황 면적의 큰 차이

* 제시외 건물의 존재 및 법정지상권 성립 여부 불확실

* 정확한 경계 및 면적 확인을 위한 측량 필요 (추가 비용 발생)

* 협소한 인접 도로

* 종합적인 판단: 본 물건은 위에서 언급된 다수의 리스크 요인으로 인해 감정가 대비 높은 할인율 적용이 필요합니다. 특히, 토지 사용에 있어 가장 큰 제약이 되는 구분지상권의 영향을 보수적으로 평가해야 합니다.

* 예상 입찰가 산정: 감정가의 50% 수준인 약 2.5억원부터, 권리 관계 명확화 및 현장 답사를 통해 잠재 가치를 재평가할 경우 최대 3.5억원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직할 것으로 판단됩니다.

* 잠정 예상 입찰가: 250,000,000원 ~ 350,000,000원

* *참고: 인수해야 할 보증금은 0원이므로 예상 입찰가 산정 시 고려하지 않았습니다. 본 예상 입찰가는 제공된 정보에 기반한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 반드시 법률 전문가와 상담하고 현장 조사를 통해 권리 관계 및 물건 상태를 재확인한 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.