나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507577 [1] 인천광역시 부평구 부평동 415-30 필하우스 5층503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현산 · 평가일 2025.03.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 ""인천부평동초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 각급학교 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 인천1호선 ""부평시장역""이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트(평스라브)지붕 지상7층 건 내 제5층 제503호로서,
(사용승인일 : 2012.02.27.)

외벽 : 모르타르위 페인팅 마감 및 일부 돌붙임 마감 등.
창호 : 섀시창호.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 옥내소화전, 화재탐지설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 공동주택.제2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항 있음.
-임차보증금 금130,000,000원,
-임대차계약일자 2022년06월17일
-확정일자 2022년06월20일

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경507577 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 415-30 필하우스 5층503호

용도: 도시형생활주택

감정가: 130,000,000원

토지면적: 8.10㎡ (약 2.45평)

토지지분: 8.1㎡ (약 2.45평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 27.69㎡ (약 8.38평)

건물지분: 27.69㎡ (약 8.38평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

2. 입지조건

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "인천부평동초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 각급학교 등이 혼재하는 지역입니다.

차량의 접근이 용이하며, 인천1호선 "부평시장역"이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

또한, 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항이 확인됩니다.

* 임차인 현황:

임차인: 주택도시보증공사(최일환)

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-07-25

확정일자: 2022-06-20

배당신고일자: 2024-08-23

대항력: 없음

권리분석상 인수되는 보증금은 0원입니다. 이는 임차인 최일환 씨의 대항력이 없어 보증금 반환 의무가 낙찰자에게 없을 것으로 판단되기 때문입니다.

말소기준권리는 2023년 7월 13일자 주택도시보증공사의 가압류 (1,131,000,000원)이며, 경매로 인해 해당 권리 외 다수의 권리들이 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 1,261,000,000원입니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없으나, 을구 순위 5번 주택임차권등기(최일환)는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 부평동 일대는 주거시설과 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 배후 수요가 풍부한 편입니다.

인근에 인천부평동초등학교가 있어 교육 환경이 갖추어져 있으며, 부평시장역을 중심으로 상업 시설 및 유동 인구가 상당수 존재합니다.

제2종근린생활시설 용도로도 활용 가능한 토지이용계획으로, 소규모 상가 운영 등 다양한 수익 창출이 가능한 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 인천1호선 부평시장역 이용 가능, 다수의 노선버스 운행.

* 편의시설: 인근 상업지구 및 시장 이용 편리.

* 교육시설: 인천부평동초등학교 등 도보 통학 가능 거리.

* 의료시설: 다수의 병원 및 의원이 밀집한 부평 시내 중심 접근성 양호.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 공동담보: 본건은 주택도시보증공사가 채권자인 만큼, HUG 인수조건 변경 등의 특수물건정보가 명시되어 있어 복잡한 권리관계 및 추가적인 변동 가능성을 내포하고 있을 수 있습니다. 경매 진행 과정에서 추가적인 인수 조건이나 부담이 발생하지 않는지 면밀한 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발 시 관련 법규의 제약을 받을 수 있습니다.

* 소음 및 공해: 검색 결과, 부평동 지역은 과거 군수공장 및 현재도 공업 지역의 영향으로 인해 소음이나 공해 시설이 일부 존재할 수 있다는 정보가 있습니다. 다만, 본건 소재지 자체의 직접적인 혐오시설이나 심각한 공해 시설에 대한 명확한 정보는 확인되지 않았으나, 주변 환경에 대한 추가적인 현장 확인이 권장됩니다. (참고: 검색 결과들은 폐기물 처리, 공장 밀집 지역 등의 정보를 포함하고 있으나, 본건 소재지 바로 인근에 직접적인 혐오시설이 있다는 구체적인 증거는 없습니다.)

7. 종합 의견

본건은 인천 부평구의 핵심 지역에 위치하며, 지하철역 및 초등학교가 인접하여 입지 조건이 우수합니다. 도시형생활주택으로서의 활용 가치와 함께 제2종근린생활시설로의 복합 용도 가능성도 지니고 있습니다. 권리분석상 임차인 관련 인수 부담이 없어 명도 관련 리스크가 상대적으로 적을 것으로 예상됩니다. 다만, HUG 인수조건 변경 및 공동담보와 같은 특수 물건 정보에 대한 심도 있는 검토와 함께, 주변 환경에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부평시장역 역세권 및 부평초등학교 인접으로 직주근접 및 생활 편의성 탁월.

* 소형 면적: 1~2인 가구에 적합한 전용면적 27.69㎡으로 공실률이 낮을 것으로 예상.

* 명도 리스크 최소화: 임차인 대항력 없음으로 보증금 인수 부담 없음.

* 복합 용도 가능성: 도시형생활주택 외 근린생활시설로 활용 가능성.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적 및 조건의 물건들이 평당 약 19,000,000원 내외로 거래된 사례가 있습니다. 본건의 전용면적(약 8.38평)에 이를 적용 시, 약 159,700,000원 수준의 시세가 형성될 것으로 추정됩니다.

본건의 감정가는 130,000,000원이며, 권리상 인수 부담이 없는 점과 잠재적 리스크를 고려하여, 현 시세 및 감정가를 종합적으로 판단했을 때, 140,000,000원 을 초과하지 않는 선에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 입찰 당일의 경쟁 상황 및 추가 정보 습득 여부에 따라 유동적으로 대응하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.