나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508401 [1] 인천광역시 서구 청라동 167-7 아이케이비즈센터 지하층비108호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상선감정 · 평가일 2025.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 청라국제도서관 북서측 인근에 위치하는 아이케이비즈
센터 지하층 비108호외1개호로서 주위는 근린생활시설, 업무시설, 공동주택, 커넬웨이수변
공원 등이 소재하는 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하4층 지상9층 건물내
기호1)지하층비108호, 기호2)지하층비109호로서

외벽: 석재붙임 등 마감,
창호: 샷시 창호임.

이용상태

집합건축물대장상 공히 일반음식점으로서 기준시점 현재 폐문부재 상태임.
기호1.(비108호) 폐문부재.
기호2.(비109호) 커피전문점(상호 'WITCH COFFEE')으로 폐문부재.

설비내역

위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 스프링클러 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 근린생활시설 등 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 중로폭의 포장도로 접하며, 남측으로 수변공원을 통하여 지하층으로 도보
출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-12-24), 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한
구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 경제자유
구역(2022-01-03){경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법}, 성장관리권역{수도권정비
계획법}임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 인천지방법원 2025타경508401 (1)

소재지: 인천광역시 서구 청라동 167-7 아이케이비즈센터 지하층비108호

용도: 근린상가

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하4층 지상9층 건물 내

건축물 용도: 제1종근린생활시설 (건축물대장상 제1,2종근린생활시설, 교육연구시설로도 명시)

감정가: 575,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

1.2. 면적 정보

토지면적: 13.87㎡ (약 4.2평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 39.37㎡ (약 11.9평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항

본 건은 유동화물건으로 취급됩니다.

기준시점 현재 일반음식점 용도로 기재되어 있으나, 현재 폐문부재 상태입니다. (인접 호실은 커피전문점으로 운영 중)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위 환경

본 건은 인천광역시 서구 청라동 소재 청라국제도서관 북서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 근린생활시설, 업무시설, 공동주택, 커넬웨이 수변공원 등이 소재하는 상가지대입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본 건 북측으로 중로폭의 포장도로가 접해 있으며, 남측으로는 수변공원을 통해 지하층으로 도보 출입이 가능합니다.

2.3. 토지이용계획

일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 경제자유구역, 성장관리권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본 건은 다수의 권리가 설정되었으나, 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2020년 2월 11일 접수된 농협은행주식회사 근저당권 (을1, 948,000,000원)입니다.

3.3. 인수 권리 여부

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다. (단, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 내용 확인 필요)

3.4. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상입니다.

* 임차인 중 대항력은 있으나 보증금/차임이 미상인 경우, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 유동인구

근린생활시설, 업무시설, 공동주택 등이 밀집한 지역으로, 커넬웨이 수변공원과 인접하여 지역 주민 및 방문객의 유동인구 흡수가 용이한 입지입니다.

향후 스타필드 청라, 의료복합타운 등의 개발 호재로 인한 상권 활성화가 기대됩니다.

4.2. 건물 내 입점 현황 (추정)

건축물대장상 일반음식점으로 되어 있으나, 기준시점 현재 폐문부재 상태입니다. 인접한 비109호는 커피전문점(상호 'WITCH COFFEE')으로 운영 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공시설

청라국제도서관, 커넬웨이 수변공원 등 문화 및 여가 시설이 인접해 있습니다.

주변 상업지구 내 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주거 및 업무 환경

업무시설, 공동주택이 인접하여 직주근접 또는 관련 배후 수요 확보가 가능할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 특이사항 (유동화 물건)

유동화 물건은 일반 물건과 달리 취급 절차가 다를 수 있으므로, 상세 내용 확인이 필요합니다.

6.2. 권리 관계 (소멸되지 않는 권리)

'매각으로 소멸되지 않는 권리'에 지상권이 기재되어 있어, 이에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

6.3. 현황 조사 (폐문부재, 임대관계 미상)

기준시점 현재 폐문부재 상태이며 임대관계가 미상이므로, 실제 점유 및 임대 현황을 직접 파악하는 것이 중요합니다. (인수 보증금 0원이나, 실제 임대 조건 확인 필수)

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 청라동의 아이케이비즈센터 내 지하 1층 상가로, 일반상업지역에 위치하여 입지적 조건은 양호한 편입니다. 낙찰 후 인수할 권리 관계가 없는 깨끗한 물건이라는 점은 긍정적입니다. 다만, 유동화 물건이라는 특수성과 함께 현재 폐문부재 및 임대관계 미상이라는 현황 조사상의 불확실성은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 사항입니다. 현장 방문을 통한 철저한 임장 활동이 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

청라국제도시의 지속적인 개발과 함께 가치 상승 잠재력이 있는 지역입니다.

유동화 물건으로 일반 경매보다 경쟁이 덜할 수 있으며, 권리 분석상 안전한 물건입니다.

향후 개발 호재 (스타필드, 의료복합타운 등)를 고려한 장기적인 관점에서의 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산출이 어렵습니다.

예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가 조사가 필요합니다.

* 인근 유사 상가 물건의 최근 실거래가 및 임대 시세 조사

* 아이케이비즈센터 내 동일 또는 유사 면적 물건의 매매/임대 현황 분석

* 현장 임장을 통한 물건 상태, 주변 상권 활성화 정도, 잠재적 가치 평가

* 유동화 물건 전문 컨설턴트와의 상담을 통한 예상 낙찰가 범위 확인

본 보고서 작성 시점에서는 감정가 575,000,000원을 기준으로, 권리 인수 부담이 없다는 점을 고려하여 시장 상황과 현장 조사를 바탕으로 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금을 제외한 금액으로 입찰가를 고려하십시오.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.