나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508165 [1] 인천광역시 연수구 옥련동 637-1 기독교대한감리회세움교회 1층1호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HR · 평가일 2025.04.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 옥련동 소재 ""옥련초등학교"" 동측에 위치하고, 주변은 아파트,
다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본 건까지 차량 출입 원활하며, 인근에 노선버스 정류장 및 수인분당선(송도역) 등이 소재
하는 바, 제반 대중교통 사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 1층 건물 내 제1층 제1호,제지하층 제1호로서,
(사용승인일:1997.05.23)

외벽: 몰탈위 페인트 마감 등
창호: 샷시창호 등으로 조사됨.

이용상태

<기호 1>
집합건축물대장상 용도는 교육연구 및 복지시설(아동관련시설)임.

<기호 2>
집합건축물대장상 용도는 학원(표제부상 지하층 1호의 용도는 교회)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지 등 소방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 아파트 및 제2종근린생활시설 등의 건부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통해 외부 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 건축용도지역기타(2019-01-14)(건축선 지정(2m),건축과로문의)<건축법>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,과밀억제권역<수도정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

집합건축물대장상 용도는 교육연구 및 복지시설(아동관련시설)에서 제1종근린생활시설(미용원)로 용도변경됨(25.9.16.)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경508165 (1)

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 채권자: 김전자 (본 경매 개시 신청자)

1.2. 물건 개요

* 소재지: 인천광역시 연수구 옥련동 637-1, 기독교대한감리회세움교회 (신 주소: 인천광역시 연수구 한나루로105번길 68)

* 용도: 제1종근린생활시설(미용원) (집합건축물대장상 변경 전 용도: 교육연구 및 복지시설(아동관련시설), 지하층: 교회)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

* 토지 면적: 300.29㎡ (약 90.83평)

* 건물 면적: 187.96㎡ (약 56.86평)

1.4. 감정가

* 감정가: 2,243,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 인천광역시 연수구 옥련동에 위치하며, 인근에 옥련초등학교가 소재합니다.

* 주변은 아파트, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

* 차량으로의 접근이 용이합니다.

* 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 수인분당선 송도역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2023년 9월 14일 관인농업협동조합 근저당 (13억원)

* 본건은 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어, 낙찰로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 2,290,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 인수되는 보증금 합계: 0원

* 임차인 정보: 미상

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본건 소재지는 아파트 단지 및 주거 지역과 상업 시설이 혼재되어 있습니다.

* 초등학교가 인근에 위치하여 학생 및 학부모 관련 업종에 대한 잠재 수요가 있을 수 있습니다.

* 제1종근린생활시설로 용도 변경된 점을 고려할 때, 미용원 등 소매점 또는 서비스 업종에 적합할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

* 옥련초등학교가 인접해 있습니다.

* 본건의 주 용도가 교육연구 및 복지시설(아동관련시설)이었다는 점과 관련하여 교육 관련 시설로의 재활용 가능성도 고려해볼 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 용도 변경 관련

* 집합건축물대장상 용도가 교육연구 및 복지시설(아동관련시설)에서 제1종근린생활시설(미용원)로 변경되었습니다 (2025년 9월 16일). 이는 실제 이용 현황과의 불일치 가능성을 내포하며, 향후 건축법규 및 시세 변동에 영향을 줄 수 있습니다.

* 지하층의 용도는 교회로 표기되어 있어, 실제 이용 현황과 공부상 용도 간의 차이가 있을 수 있습니다.

6.2. 중복사건

* 본건은 중복사건으로 분류되어 있어, 관련 경매 절차를 면밀히 확인해야 합니다.

6.3. 임대차 관계

* 임대 관계가 미상으로, 현 점유자와의 관계 및 명도 절차 진행 시 변수가 발생할 수 있습니다. 인수되는 보증금은 없으나, 현황 파악이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 연수구 옥련동에 위치한 근린상가 건물로, 비교적 양호한 교통 및 주거 환경을 갖추고 있습니다. 토지 및 건물 일괄 매각으로 진행되며, 권리관계는 대부분 말소될 예정이므로 인수되는 권리는 없습니다.

다만, 건축물대장상 용도 변경 이력과 지하층의 상이한 용도 표기 등 공부상 내용과 실제 이용 현황 간의 차이가 존재할 수 있으며, 이는 향후 재산권 행사 시 확인이 필요한 부분입니다. 중복사건이라는 점 또한 유의해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 장점

* 주거 밀집 지역 내 위치하여 잠재 고객 확보가 용이할 수 있습니다.

* 주요 도로 및 대중교통과의 접근성이 좋습니다.

8.2. 용도 변경 가능성

* 제1종근린생활시설로 변경된 용도는 미용원, 소매점 등 다양한 업종으로 활용 가능성이 있습니다.

* 이전 용도(교육연구 및 복지시설)를 고려하면, 지역사회 수요에 맞춘 시설로의 재활용 잠재력도 존재합니다.

8.3. 명확한 권리관계

* 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태에서 건물을 취득할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 2,243,000,000원입니다. 인수되는 보증금은 없으므로, 낙찰가 산정 시에는 해당 금액을 기준으로 시장 상황, 본건의 실질적인 가치, 향후 명도 비용, 용도 관련 제반 사항 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재 시점에서 정확한 예상 입찰가를 산정하기는 어려우나, 감정가를 기준으로 시장 조사를 통해 적정 입찰가를 산출하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.