나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508414 [1] 인천광역시 연수구 송도동 4-1 송도더샵퍼스트월드 3동 2층204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이에이감정 · 평가일 2025.04.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 '해양경찰청' 남측 인근에 위치하는 ""송도더샵퍼
스트월드"" 제3동 제2층 제204호로서, 주변은 대규모 아파트단지, 공원 및 기반 상업시설
등이 소재재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 대
체로 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 64층건중 제2층 제204호로서,
외벽 : 강화유리 및 석재 붙임 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

'아파트'로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도, 급배수설비, 승강기, 소화전설비, 도시가스설비, 지하주차장설비 및 난방
시설이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수의 토지를 '아파트' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 이용하여 출입하며, 단지내 도로는 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 제1종지구단위계획구역(2011-11-02)(국제업무단지), 대로3류(폭 25m~30m)
(대3-70,71호선)(접합), 시가지조성사업지역, 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영
에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508414 (1)

소재지: 인천광역시 연수구 송도동 4-1 송도더샵퍼스트월드 3동 2층204호

용도: 아파트

감정가: 1,097,000,000원

토지면적: 46.72㎡ (약 14.13평)

건물면적: 125.97㎡ (약 38.11평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건

사용승인일: 2009년 1월 22일

건물 층수: 64층 중 2층

2. 입지조건

본건은 인천광역시 연수구 송도동에 위치하며, '해양경찰청' 남측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변은 대규모 아파트 단지, 공원, 상업 시설이 밀집해 있는 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

단지 내 도로를 통해 외곽 도로와 연결되어 있어 차량 통행이 원활합니다.

토지이용계획상 중심상업지역, 제1종지구단위계획구역(국제업무단지), 시가지조성사업지역, 경제자유구역, 성장관리권역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2020년 3월 16일 접수된 국민은행 근저당권 (채권액 324,500,000원) 입니다.

매각으로 모든 권리가 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

등기부채권 총액은 919,500,000원입니다.

임차인 현황:

* 서 (서울보증보험주식회사)

* 보증금: 595,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 3월 16일

* 확정일자: 2022년 2월 18일

* 배당신고일자: 2024년 4월 18일

* 대항력: 없음

인수되는 임차인 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 송도동에 위치하며, 주변에는 대규모 아파트 단지, 공원, 다양한 상업 시설이 형성되어 있습니다.

중심상업지역 및 국제업무단지에 속해 있어 상업 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

주변 지역 조사 결과, 본건 물건 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

아파트 명칭: 송도더샵퍼스트월드

총 세대수: 1596세대

사용승인일: 2009년 1월 22일

최고 층수: 64층

본 물건 층수: 2층

관리사무소 연락처: 032-835-5114

주차: 지상 12대, 지하 41대 (총 53대, 단지 내 합계 28대 명시)

전기차 충전기 (지하): 163대

주변에 공원과 상업 시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

중복사건으로, 경매 진행 과정에서 혼선이나 추가적인 이슈가 발생할 가능성이 있습니다.

건물 층수 2층으로, 초고층 건물 대비 일조권이나 조망 등에 영향을 받을 수 있습니다.

임차인 서 (서울보증보험주식회사)는 보증금 595,000,000원에 대한 대항력은 없으며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 송도동의 대단지 아파트인 송도더샵퍼스트월드 내 물건으로, 입지 및 주변 환경이 양호합니다.

등기부상 인수되는 권리가 없어 권리관계는 비교적 명확합니다.

다만, 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정된 점, 건물 층수(2층) 및 중복사건이라는 점은 고려해야 할 사항입니다.

정확한 시세 파악과 현장 조사를 통해 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

인천 송도 국제업무지구의 중심에 위치하여 미래 가치가 기대됩니다.

대단지 아파트 단지로 관리 및 편의 시설 이용이 편리합니다.

권리분석상 낙찰 후 인수되는 권리가 없어 깔끔합니다.

주변 상업시설 및 기반 시설 발달로 인한 생활 편의성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석:

* 2026년 6월 6일: 116.125㎡, 910,000,000원 (약 783.7만원/㎡)

* 2026년 6월 11일: 123.02㎡, 900,000,000원 (약 731.6만원/㎡)

* 2026년 6월 10일: 116.125㎡, 865,000,000원 (약 744.8만원/㎡)

본건 면적(125.97㎡)과 최근 실거래가를 고려할 때, 제곱미터당 시세는 약 730만원 ~ 780만원 수준입니다.

본건 면적(125.97㎡)에 적용 시 예상 시세 범위는 약 920,000,000원 ~ 980,000,000원 입니다.

감정가는 1,097,000,000원으로, 최근 실거래가보다 높게 책정되어 있습니다.

2층이라는 점과 중복사건 이슈를 고려하여, 보수적으로 접근할 것을 권장합니다.

권장 예상 입찰가: 950,000,000원 ~ 1,020,000,000원 수준에서 신중하게 검토하시길 바랍니다.

(인수 보증금 없음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.