나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508334 [1] 인천광역시 부평구 산곡동 408-16 우정그린빌 지층비02호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤재감정 · 평가일 2025.04.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 산곡동 소재 ""인천산곡초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는
유사형의 공동주택, 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통
입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 제지층 제비02호로서,
외벽 : 드라이비트마감 등,
창호 : 샤시창호입니다.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남측으로 로폭 약 8미터 내외의 도로에 접하였습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2014-02-03), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 부동산 정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경508334 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 산곡동 408-16 우정그린빌 지층 비02호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 74,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 18.96㎡ (약 5.73평)

* 건물면적: 45.74㎡ (약 13.84평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건축물 개요

* 건물 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 지층 비02호

* 건축년도: 2001년

* 주용도: 공동주택 (다세대주택)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 산곡동 소재 "인천산곡초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 유사한 형태의 공동주택, 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 말소기준권리: 갑5, 남부천세무서장 압류 (2022-07-05)

* 인수되는 권리: 을3, 주택임차권 (인천도시공사, 보증금 56,000,000원, 전입/확정일자 2019-08-21). 본 임차인은 대항력이 있어 매수인에게 보증금 56,000,000원을 인수해야 합니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 갑6, 서울보증보험 강제경매 (2025-03-19)를 포함한 말소기준권리 이하 모든 권리.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 서울보증보험주식회사(인천도시공사)

* 보증금: 56,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업자등록일자: 2019-08-21

* 확정일자: 2019-08-21

* 대항력: 있음

3.3. 권리분석 종합

본건은 선순위 주택임차인이 존재하여 매수인이 보증금 56,000,000원을 인수해야 하는 물건입니다. 이는 투자 시 반드시 고려해야 할 중요 사항입니다.

4. 상권분석

본건은 주택 밀집 지역에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업 기능을 수행하고 있습니다. 대규모 상업지구와는 거리가 있으나, 지역 주민들의 생활 편의를 위한 상점들은 이용 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인천산곡초등학교가 북서측 인근에 위치합니다.

5.2. 교통 및 편의시설

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하며, 기본적인 편의시설은 주거지 인근에서 해결 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 56,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 투자 비용 증가로 직결됩니다.

6.2. 토지이용계획

본건 토지는 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 속해 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 부평구 산곡동에 위치한 다세대주택 지분 경매 물건입니다. 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하여 보증금 56,000,000원을 매수인이 부담해야 하는 조건이 매우 중요하게 고려되어야 합니다. 이러한 인수 부담을 감안했을 때, 실질적인 투자 가치를 신중하게 분석해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 주거 지역 내 입지

인천 부평구 산곡동은 주거 지역으로 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

8.2. 감정가 대비 낮은 시세 가능성

대항력 있는 임차인 인수 조건으로 인해, 실제 낙찰가는 감정가를 하회할 가능성이 있습니다. 이는 인수 보증금을 고려한 총 투자금액을 낮출 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적 및 층수의 다세대주택 거래 사례를 참고할 때, 본건 건물의 자체 가치는 50,000,000원에서 74,000,000원 사이로 추정됩니다. 특히, 지층(B02호)에 위치하며 유사 면적(40.88㎡)의 거래 사례가 50,000,000원에 있었음을 고려할 때, 본 건(45.74㎡)의 시세는 약 55,000,000원에서 65,000,000원 수준으로 평가할 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수 보증금 56,000,000원을 제외한 순수 건물 가치를 기준으로 예상 입찰가를 산정합니다. 보수적인 관점에서, 그리고 대항력 있는 임차인 인수라는 큰 부담을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 약 60,000,000원에서 70,000,000원 사이에서 결정하는 것을 제안합니다.

* 투자자는 총 투자금액 (예상 입찰가 + 인수 보증금 56,000,000원)을 기준으로 수익성을 면밀히 검토해야 합니다.

10. 주변 시설 정보

* 주변 혐오시설 검색 결과: 인천광역시 부평구 산곡동 408-16번지 인근에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.