나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507343 [1] 인천광역시 서구 오류동 1656-1 블루텍 2층공존-212호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 라인감정 · 평가일 2025.03.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 오류동 소재하는 ""검단양촌IC"" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 공장, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제2층 제212호로서,
(사용승인일: 2016-08-19)
외벽: 커튼월 마감등임
내벽: 페인팅 마감등임.
바닥: 에폭시코팅 마감등임.
창호: 알미늄 프레임 창호임.

이용상태

공장(지식산업센터)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 소화설비, 승강기, 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서 공장(지식산업센터),지식산업센터지원시설(제1종및제2종근린생활시설,기숙사,어린이집),업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 노폭 약 25미터, 북동측 및 남서측으로 노폭 약 14미터의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역 , 지구단위계획구역(뷰티풀파크) , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>에 해당함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.
-내부구조는 이해관계인의 부재로 건축물대장상 현황도와 이웃의 탐문조사 등을 참고하여 작성하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경507343 (1)

소재지: 인천광역시 서구 오류동 1656-1 블루텍 2층공존-212호 (도로명 주소: 인천광역시 서구 보듬로 158 (오류동))

용도: 지식산업센터

감정가: 3억 2천 1백만원 (321,000,000원)

토지 면적: 36.27㎡ (약 10.97평)

건물 면적: 116.64㎡ (약 35.28평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 인OOOOOOOOO

사용승인일: 2016년 8월 19일

1.1. 입지조건

위치: 인천광역시 서구 오류동 소재, 검단양촌IC 남서측 근거리.

주위 환경: 공장, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 대중교통 이용 상황은 보통 수준입니다.

도로: 본건은 북서측으로 노폭 약 25미터, 북동측 및 남서측으로 노폭 약 14미터의 도로에 각각 접해 있습니다.

토지이용계획: 본건은 일반공업지역, 지구단위계획구역(뷰티풀파크), 대로3류(폭 25m~30m), 중로2류(폭 15m~20m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 일반산업단지, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 7월 15일 접수된 인천중부신용협동조합의 근저당권 (채권액 272,400,000원)이 말소기준권리입니다.

낙찰 후 인수되는 권리: 본 경매는 임의경매로 진행되었으며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

총 등기부채권액: 272,400,000원입니다.

1.2. 1.임차인 분석

임차인: 최신영 (최 )

보증금: 11,000,000원

차임: 1,100,000원

전입/사업일자: 2024년 8월 29일

확정일자 및 배당신고일자: 해당 정보가 없습니다.

대항력: 없음.

비고: 상기 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 속한 검단 일반산업단지 내 블루텍 지식산업센터는 제조업 특화 단지로, 관련 기업 및 종사자의 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

인천 서구 오류동 지역은 지식산업센터와 더불어 근린생활시설 등이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다.

* 주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

지식산업센터 단지 내 또는 인근에 위치한 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

검단양촌IC 및 주요 도로망 인접으로 교통 접근성이 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

감정평가서상 '내부구조는 이해관계인의 부재로 건축물대장상 현황도와 이웃의 탐문조사 등을 참고하여 작성하였음'이라는 기재가 있습니다. 비록 '공부와의 차이 없음'으로 명시되어 있으나, 실제 내부 이용 상태와 공부상 현황 간의 미세한 차이가 존재할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

임대 관계가 미상인 부분이 있어, 향후 명도 과정에서 추가적인 확인 및 협의가 필요할 수 있습니다.

산업단지 내 위치한 지식산업센터의 특성상, 주변 공장 운영으로 인한 소음, 분진 등 환경적 요인이 잠재적인 리스크로 작용할 수 있습니다.

최근 지식산업센터 시장의 거래량 감소 및 공실 증가 우려에 대한 보도가 있는 만큼, 향후 임대 시장의 변동성을 고려할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 오류동에 위치한 블루텍 지식산업센터로, 검단양촌IC 인접 및 일반산업단지 내 위치라는 점에서 교통과 산업 인프라 접근성이 매우 우수합니다.

등기부상 권리관계가 명확하여 인수되는 권리가 없으므로 안전한 투자가 가능합니다.

지식산업센터로서의 꾸준한 임대 수요와 인천 서구 지역 개발 잠재력을 바탕으로 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

깨끗한 권리 분석: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

우수한 입지 조건: 검단양촌IC 인접 및 검단 일반산업단지 내 위치하여 기업 활동에 유리합니다.

높은 임대 수익 잠재력: 지식산업센터로서 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

향후 개발 가치: 인천 서구 지역의 지속적인 개발 계획 및 산업단지 활성화에 따른 가치 상승이 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

인수되는 임차인 보증금: 0원.

감정가: 321,000,000원.

채권 총액: 272,400,000원.

본 건은 부동산 임의경매로 진행되었으며, 현재 정보상 1차 기일에 유찰될 가능성이 있습니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 일반적입니다.

따라서 2차 기일에는 약 224,700,000원 ~ 256,800,000원, 3차 기일에는 약 192,600,000원 ~ 224,700,000원 범위에서 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다.

상기 예상가는 참고용이며, 실제 입찰가는 현장 조사, 주변 시세, 향후 예상 임대 수익률, 명도 비용, 수리비 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.