나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508223 [1] 인천광역시 남동구 논현동 66-24 논현유호엔시티1단지 104동 4층오피스텔403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도원 · 평가일 2025.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 소래포구역 동측 인근에 위치하는 논현유호엔시티
1단지 104동 4층오피스텔403호로서 주위는 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설
등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 전철역(소래포구역)이 소재하여 제반
교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건물내 4층 403호로서

외벽: 콘크리트위 페인트 등 마감,
내벽: 벽지 및 일부 타일 마감,
창호: 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형의 토지로서 업무시설 및 근린생활시설 등 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 광대로, 북측 및 남측으로 중로 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(2018-12-21)(소래), 대로3류(폭 25m~30m)(대3
-76호선)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중2-110호선)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중2-58
호선)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343)){가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 현상변경허가 대상구역(2024-04-03)(역사문화환경 보존
지역(문의:문화관광과 032-453-2134)){문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률}, 과밀억제권
역{수도권정비계획법}임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508223 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 논현동 66-24 논현유호엔시티1단지 104동 4층 오피스텔 403호

용도: 오피스텔

감정가: 93,000,000원

토지면적: 7.22㎡ (약 2.18평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 33.30㎡ (약 10.07평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO (본건 경매 신청 채권자는 임차인 김지호입니다.)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 논현동에 소재하며, 소래포구역 동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 전철역(소래포구역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 동측으로 광대로, 북측 및 남측으로는 포장된 중로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(소래) 등으로 지정되어 있으며, 각종 도로 구역 및 가축사육제한구역, 현상변경허가 대상 구역, 과밀억제권역 등에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

본건 등기부등본상 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 갑구 7번: 2023년 5월 26일 접수된 소유권이전청구권가등기(매매예약)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 이 가등기는 담보가등기인지 순위보전가등기인지 권리신고가 없어 인수되며, 매매예약 완결 시 소유권을 상실할 위험이 있습니다.

* 갑구 8번 ~ 갑구 16번: 각종 가압류 및 압류 결정은 말소기준권리(갑구 8번, 2024.03.08 접수)에 따라 매각으로 인해 모두 소멸됩니다.

* 갑구 17번: 본건 경매 신청 채권자인 김지호 명의의 강제경매개시결정(2025타경508223)은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 총 채권액 합계: 약 2,121,297,681원

3.2. 임차인현황

* 임차인: 김지호

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 4월 21일

* 확정일자: 2021년 2월 23일

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인 김지호는 본건 강제경매 신청 채권자이기도 합니다. 따라서 임차인의 보증금 90,000,000원은 배당을 통해 우선 변제받을 가능성이 높으며, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없는 것으로 보입니다. (단, 배당 결과에 따라 변동 가능)

4. 상권분석

본건은 인천 남동구 논현동에 위치하며, 소래포구역 인근의 상업 및 주거 복합 지역에 속합니다. 주변에 다양한 상업 시설과 주거 시설이 발달해 있어 유동인구가 풍부한 편입니다. 일반상업지역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트구조의 18층 건물 중 4층에 위치한 오피스텔입니다.

* 외벽: 콘크리트 위 페인트 마감

* 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감

* 창호: 샷시 창호

5.2. 설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 소유권이전청구권 가등기 인수

가장 큰 위험 요소는 갑구 7번의 소유권이전청구권 가등기(2023.05.26.)입니다. 이 가등기는 말소되지 않고 낙찰자에게 인수되며, 매매예약이 완결될 경우 낙찰자가 소유권을 상실할 수 있는 매우 중대한 위험이 존재합니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

임차인 김지호는 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 90,000,000원을 지급하고 거주 중입니다. 다만, 김지호가 경매 신청 채권자이므로 배당을 통해 보증금을 우선 변제받을 가능성이 높아 낙찰자의 직접적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 그럼에도 불구하고 임차인과의 관계 등 법적 절차에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 소래포구역 인근의 역세권 오피스텔로서 입지 조건은 양호한 편입니다. 그러나 등기부상 인수해야 하는 소유권이전청구권 가등기가 존재하여 소유권 상실의 위험이 매우 크다는 점이 치명적인 단점입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나, 경매 신청 채권자이므로 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 이러한 중대한 권리 상의 위험으로 인해 입찰을 신중하게 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 소래포구역 인근 역세권 입지

* 주거 및 상업 시설 밀집 지역으로 배후 수요 풍부

* 인천 남동구의 개발 가능성

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 93,000,000원입니다. 최근 유사 물건 매매 사례를 분석한 결과, 33.295㎡ ~ 37.48㎡ 면적의 오피스텔이 2026년 3월 ~ 7월 사이에 84,000,000원 ~ 85,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 750만원 ~ 850만원 수준입니다.

그러나 본건은 소유권 이전 청구권 가등기가 낙찰자에게 인수되어 소유권을 상실할 수 있는 매우 심각한 위험을 내포하고 있습니다. 이러한 중대한 위험을 고려할 때, 현재 시세나 감정가에 근접한 입찰은 매우 높은 위험을 수반합니다.

따라서, 이러한 잠재적 위험을 감안하여 보수적인 접근이 필요하며, 현재 시세(약 8400만~8500만원)보다 상당히 할인된 가격으로 접근해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 80,000,000원 으로 제시합니다. 이 금액은 단순히 시장 가치뿐만 아니라, 앞서 언급된 중대한 권리 상의 위험을 반영한 보수적인 추정치이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 법률 검토와 위험 분석을 통해 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.