나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508067 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 101-6 하늘세상 7층701호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508067 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 101-6 하늘세상 7층701호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경508067
• 주소: 인천광역시 미추홀구 주안동로 51 하늘세상, 7층701호
• 용도: 다세대주택

인천지방법원 경매20계 2025타경508067 | 소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동로 51 하늘세상, 7층701호 | 감정가: 189,000,000원 | 최저가: 132,300,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508067 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 101-6 하늘세상 7층701호

용도: 다세대주택 (공부상 근린생활시설과 불일치)

감정가: 1억 8,900만원

토지면적: 12.97㎡ (약 3.92평)

건물면적: 61.62㎡ (약 18.64평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 대항력있는임차인 존재

1.2. 물건 현황 및 감정평가 요약

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '석암초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 환승역인 주안역이 소재하여 교통이 편리합니다.

건물은 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 9층 중 7층에 위치한 호실로, 외벽은 미장스톤 마감, 창호는 하이샷시입니다.

집합건축물대장상 용도는 '다세대주택'으로 등재되어 있습니다.

내부 설비로는 급·배수 및 위생설비, 승강기, 발신기, 화재탐지설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 가장형으로 다세대주택 등의 건부지로 이용 중이며, 북측 및 동측으로 폭 약 8m, 15m 내외의 포장도로와 각각 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

감정평가 요약표 상 특이사항으로, 공부상 '근린생활시설'로 제시되었으나 집합건축물대장상 용도는 '다세대주택'으로 등재된 점이 확인됩니다. 임대관계는 미상으로 처리되었습니다.

2. 입지조건

본 물건은 인천 미추홀구 주안동에 위치하여 주안역 역세권의 이점을 누릴 수 있는 지역입니다.

북서측 인근에 석암초등학교가 있어 교육 환경이 양호한 편이며, 주변에 다세대주택 및 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 편의성이 높습니다.

인천의 주요 교통 요지인 주안역을 통해 시내외 이동이 용이하며, 다양한 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. (주안역 상권 분석 결과 종합)

3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되는 물건입니다.

토지와 건물이 일괄매각 대상입니다.

가장 중요한 권리 분석 사항은 '대항력있는임차인'의 존재입니다. 이는 경매 낙찰자가 해당 임차인의 권리를 인수해야 할 가능성이 있음을 의미하며, 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다. (대항력있는 임차인 관련 법률 정보 참고)

말소기준권리 파악 및 인수되는 권리가 있는지에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

주안역을 중심으로 형성된 상권 내에 위치하고 있습니다.

주변에 다양한 상업시설, 근린생활시설, 주거시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

인천의 주요 교통 허브인 주안역의 발전 가능성과 함께, 주변 지역의 재개발 또는 신축 사업 추진 여부에 따라 상권의 변화 및 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. (주안역 상권 분석 결과 종합)

5. 생활정보

석암초등학교가 북서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다. (인천 석암초등학교 정보 기반)

주안역을 중심으로 병원, 은행, 마트, 관공서 등 다양한 편의시설 이용이 편리하며, 생활 인프라가 잘 구축된 지역입니다. (주안동 주변 시설 검색 결과 종합)

대중교통 이용이 매우 편리한 입지입니다.

6. 잠재적 리스크

1. 대항력 있는 임차인: 명도에 대한 부담이 가장 큰 리스크입니다. 임차인의 전입일, 확정일자, 배당 여부 등을 면밀히 분석하여 인수 금액을 파악해야 합니다. (대항력있는 임차인 관련 법률 정보 및 명도 절차 참고)

2. 공부와의 차이: 공부상 '근린생활시설'이나 건축물대장상 '다세대주택'으로 등재되어 있어, 추후 용도 변경이나 건축물 관련 규제 적용 시 문제가 발생할 소지가 있습니다. 이에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

3. 혐오시설 유무: 주변 지역에 혐오시설이 직접적으로 인접해 있는지 여부는 본 보고서에서 상세히 확인하기 어렵습니다. 일반적인 도시 지역에서 예상되는 시설들이 있을 수 있으며, 현장 방문 시 반드시 확인해야 할 사항입니다. (인천 미추홀구 주안동 101-6 인근 혐오시설 정보에 대한 검색 결과, 직접적인 근접 혐오시설은 확인되지 않았으나, 지역 특성상 추가적인 확인이 필요합니다.)

4. 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 보호구역, 과밀억제권역 등 다양한 용도지역 및 지구에 해당하므로, 향후 건축 행위나 개발 시 관련 법규 검토가 필수적입니다. (인천 미추홀구 토지이용계획 열람 결과 참고)

7. 종합 의견

본 물건은 인천의 주요 교통 요지인 주안역 역세권에 위치하여 입지적 장점을 가지고 있습니다. 또한, 주변의 생활 편의 시설과 교육 환경이 양호한 편입니다.

하지만, '대항력있는임차인'의 존재와 공부상의 용도 불일치 문제는 반드시 해결해야 할 과제이며, 이는 명도 과정 및 향후 재산권 행사에 상당한 영향을 미칠 수 있습니다.

잠재적 리스크를 충분히 인지하고, 이에 대한 철저한 사전 조사를 통해 해결 방안을 모색한다면 투자의 가치를 높일 수 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

주안역 역세권이라는 확실한 입지 조건: 향후 지역 개발 및 교통망 확충 시 수혜 기대. (주안역 상권 분석 결과 종합)

실거주 및 임대 수익 가능성: 다세대주택으로서 실거주 목적 또는 임대 수익 창출이 가능합니다. (임대관계 미상이나, 명도 완료 시 수익화 가능)

저평가 가능성: 명도 부담과 권리관계로 인해 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다. (인천 미추홀구 주안동 101-6 주변 부동산 시세 조사 필요)

공부상 용도 불일치 해소 시 가치 상승: 용도 관련 문제가 해결될 경우, 보다 안정적인 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

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