나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508369 [1] 인천광역시 서구 마전동 988-8 타워팰리스 1동 5층504호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연송 · 평가일 2025.03.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 마전동 소재 '검단고등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는
본건 유사 공동주택(도시형 생활주택 등), 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은
무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조, 철근콘크리트(평지붕)지붕 7층 건물내 제5층 제504호로서

외벽 : 드라이비트 마감 등
창호 : 새시 창호임.

이용상태

공부상 '도시형 생활주택'임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 '공동주택, 근린생활시설' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 20미터 내외 및 남서측으로 폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로에
각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

마전동 988-8 :준주거지역(2013-05-27), 지구단위계획구역(검단2구획정리),
소로1류(폭 10m~12m)(2013-05-27)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(2013-05-27)(접합),
가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역([능내초등학교 및 병설유치원(문의: 서부교육지원청 평생교육건강과
(032-560-6659))])<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>,
성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공부상 '도시형 생활주택'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508369 (1)

소재지: 인천광역시 서구 마전동 988-8 타워팰리스 1동 5층504호

건물명: 타워팰리스

토지면적: 20.25㎡ (약 6.13평)

건물면적 (전용면적): 49.70㎡ (약 15.03평)

용도: 다세대주택 (공부상 '도시형 생활주택')

감정가: 176,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 남OO

1.2. 건물 현황

건축물 정보에 따르면 본건 건물은 2014년 사용 승인된 철근콘크리트구조의 7층 건물 내 5층에 위치하고 있습니다.

주요 용도는 공동주택이며, 기타 용도로 제1종근린생활시설, 업무시설이 포함되어 있습니다.

연면적은 2,026.16㎡이며, 해당 물건의 전용면적은 49.70㎡ (약 15.03평)입니다.

1.3. 입지조건

1.3. 1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 서구 마전동 소재 '검단고등학교' 서측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로는 공동주택(도시형 생활주택 등), 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하여 주거 및 상업 기능이 혼재된 지역입니다.

1.3. 2. 교통상황

차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.3. 3. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(검단2구획정리)으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로1류(폭 10m~12m) 및 특수도로(보행자전용도로)에 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(능내초등학교 및 병설유치원 관련), 성장관리권역 등에 해당됩니다.

1.4. 권리분석

1.4. 1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2020년 12월 16일에 접수된 배성희의 근저당권(을1)입니다. 이 근저당권보다 선순위인 권리는 인수되지 않으며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.4. 2. 인수되는 권리

본건에는 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 존재합니다.

* 남용복: 보증금 155,000,000원, 전입일자 2020년 10월 29일, 확정일자 2020년 9월 29일. 등기부상 '주택임차권(을2)'으로 등재되어 있으며, '말소: 인수'로 표시되어 있어 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 물건명세서에도 이 내용이 명시되어 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

1.4. 3. 기타 임차인 현황

* LIHONGNAN: 전입일자 2020년 11월 11일, 대항력 있음. 보증금 및 차임이 미상으로 확인되었습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* NANXIANCHENG: 전입일자 2021년 6월 18일, 대항력 없음.

1.4. 4. 총 권리금액

등기부채권 총액은 664,000,000원입니다.

1.5. 상권분석

1.5. 1. 주변 상권

본건이 위치한 마전동 988-8번지 일대는 검단고등학교 인근으로, 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 점포들이 발달해 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 2. 지역 특성

인천 서구 마전동은 신규 주택 공급과 함께 지역 개발이 진행되고 있는 곳으로, 향후 발전 가능성이 있는 지역입니다.

1.6. 생활정보

1.6. 1. 편의시설

인근에 위치한 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.6. 2. 교육시설

검단고등학교가 인접해 있으며, 능내초등학교 또한 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다.

1.6. 3. 교통

차량 진출입이 용이하고, 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

1.7. 잠재적 리스크

1.7. 1. 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 남용복의 보증금 155,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

또한, 대항력은 있으나 보증금 및 차임이 미상인 임차인 LIHONGNAN이 존재하여, 추가적인 보증금 인수 가능성을 배제할 수 없습니다. 이 부분에 대한 정확한 현황 조사가 필수적입니다.

1.7. 2. 공부와의 차이

공부상 '도시형 생활주택'으로 기재되어 있으나, 건축물대장상 '공동주택, 제1종근린생활시설, 업무시설' 등 복합 용도로도 사용 가능함을 유의해야 합니다. (제공된 정보상으로는 공부상 용도와 일치하는 것으로 보이나, 복합 용도 가능성에 대한 사전 확인 필요)

1.7. 3. 기타 사항

등기부상 말소기준권리 이후 다수의 압류 및 가압류가 존재하나, 이들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.8. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 마전동 타워팰리스 1동 504호로서, 감정가는 176,000,000원입니다. 전용면적 49.70㎡의 도시형 생활주택으로, 입지 및 교통 여건은 양호한 편입니다.

가장 중요한 고려 사항은 대항력 있는 임차인 남용복의 보증금 155,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 또한, 보증금 및 차임이 미상인 대항력 있는 임차인 LIHONGNAN의 존재는 추가적인 위험 요소입니다. 이러한 인수 부담을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

1.9. 투자 포인트

1.9. 1. 입지 조건

검단고등학교 인근의 주거지역에 위치하여 안정적인 수요를 기대할 수 있으며, 대중교통 이용이 편리합니다.

1.9. 2. 잠재적 가치

현재 공부상 용도는 도시형 생활주택이지만, 건축물대장상 복합 용도 가능성이 있어 활용 방안에 따라 가치 상승의 여지가 있을 수 있습니다.

1.9. 3. 시세 대비 고려

인수해야 할 임차 보증금이 상당하지만, 이를 제외한 금액으로 접근 시 시장 가격 대비 합리적인 취득 기회를 모색할 수 있습니다.

1.10. 예상 입찰가

주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보 분석 결과, 2025년 3월 마전동에서 거래된 51.58㎡(약 15.6평) 연립 주택이 2.65억원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 바탕으로 본건(49.70㎡, 약 15.03평)의 시장 가치를 약 2.55억원으로 추정할 수 있습니다.

매수인이 인수해야 할 확정된 채무는 남용복 임차인의 보증금 155,000,000원입니다.

이를 고려할 때, 시장 가치(2.55억원)에서 인수 채무(1.55억원)를 제외하면, 잠재적 입찰 가능 금액은 약 1억원 수준이 됩니다.

그러나 본건의 감정가는 176,000,000원으로, 추정 시장 가치에서 인수 채무를 제외한 금액보다 높습니다.

더불어, 대항력 있는 임차인 LIHONGNAN의 보증금 및 차임이 미상이라는 큰 리스크가 존재하며, 이는 낙찰 후 인수해야 할 총 부담액을 증가시킬 수 있습니다.

따라서, 감정가 1.76억원 수준으로 입찰하더라도 총 인수 부담(입찰가 + 1.55억원 + LIHONGNAN 보증금)이 시장 가치를 초과할 위험이 있습니다.

예상 입찰가:

* 보수적 접근: 176,000,000원 (감정가 수준. LIHONGNAN 보증금 0원 가정 시에도 시장 가치 대비 부담이 높은 편입니다.)

* 현실적 고려 (리스크 감안): 150,000,000원 ~ 170,000,000원 (LIHONGNAN 임차인의 보증금 인수 가능성 및 시장 가치 대비 총 부담을 고려한 범위입니다.)

* * LIHONGNAN 임차인에 대한 철저한 권리 분석 및 현황 조사가 선행되어야 하며, 해당 보증금 액수에 따라 예상 입찰가는 크게 변동될 수 있습니다.*

주변 시설 검색 결과, 본건 소재지 인근에서 확인된 혐오시설은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.