나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508070 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 58-11 위드팰리스 13층1301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.03.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 ""인천석암초등학교"" 남측 인근 위치하는 구분건물로서, 인근은 주거지대입니다.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제13층 제1301호로서

외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감
창호 : 하이새시 창호 등 마감입니다.

이용상태

집합건축물대장상 오피스텔로 등재되어 있습니다.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 부정형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 토지는 남측 및 남서측으로 차량의 통행이 가능한 포장된 공도와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

주안동 58-11 : 일반상업지역(2022-06-13) , 방화지구(2022-06-13) , 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-04-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

주안동 60-6, 60-7, 60-8 : 일반상업지역(2022-06-13) , 방화지구(2022-06-13) , 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-04-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> , <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상이며, 후첨 '건물개황도 및 내부구조도'는 폐문부재 등으로 인하여 내부 확인이 불가능하여 지자체 발급 도면으로 도시하였습니다.

2. 본건 폐문부재 등으로 인하여 부득이하게 내부를 직접 확인하지는 못한 사유로 인하여 거주민 및 인근 공인중개사무소 등에 탐문조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 감정평가 하였으며, 내부 인테리어 및 내부 관리 상태는 통상적인 인테리어 수준 및 관리 상태를 전제로 감정평가 하였습니다.

물건 비고

현관에 미납 관리비 안내문이 붙어 있음(현황조사서 참조)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 58-11에 소재하는 위드팰리스 13층 1301호 오피스텔입니다. 해당 건물은 철근콘크리트구조이며, 2017년 5월 사용승인된 오피스텔입니다. 총 14층 건물에 해당 호실은 13층에 위치하고 있습니다.

1.2. 면적 정보

건물 전용면적은 84.51㎡ (약 25.56평)이며, 토지 지분 면적은 14.2㎡ (약 4.30평)입니다.

1.3. 가격 정보

감정평가액은 202,000,000원입니다.

1.4. 경매 정보

사건번호는 인천지방법원 2025타경508070 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행 중입니다. 채권자는 주택도시보증공사입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 인천석암초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 주로 주거 지역으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 주변 교육 및 생활시설

본건 인근에 인천석암초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 주안동 일대에 형성된 상업 및 주거 지역의 편의시설 이용이 가능합니다.

2.4. 잠재적 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 혐오 시설에 대한 언급은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2024년 12월 17일 접수된 남동세무서장의 압류(갑9)입니다. 이 말소기준권리보다 선순위인 권리는 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 을구 순위 1번 주택임차권등기가 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매수인에게 인수되지 않을 것으로 보입니다. "인수 보증금 합계: 0원"으로 표기되어 있어, 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

3.2. 임차인 현황 및 대항력 유무

임차인은 주택도시보증공사(안정민)로, 보증금 265,000,000원, 차임 0원입니다. 전입일자는 2021년 2월 17일이며, 확정일자는 2021년 1월 12일입니다. 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

3.3. 특이사항 (HUG 인수조건 변경)

본건은 HUG 인수조건 변경에 관한 특이사항이 있습니다. 이는 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로서 경매를 신청한 것과 관련이 있으며, 임차인의 권리 말소 동의 등과 연관된 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 지구 지정 현황

본건 토지(주안동 58-11 외 3필지)는 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역 등에 해당하며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

4.2. 인근 상업 및 업무 시설

주안동 일대는 오피스텔, 공동주택 및 상업시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 상업 활동이 가능한 환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

본건은 주거지대 인근에 위치하며, 기본적인 편의시설 접근이 가능합니다.

5.2. 편의시설 접근성

인천석암초등학교가 인근에 위치하며, 대중교통 이용이 편리하여 생활에 불편함이 적을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

현관에 미납 관리비 안내문이 부착되어 있어, 해당 미납 관리비의 인수 여부에 대한 확인 및 사전 조사가 필요합니다. (현황조사서 참조)

6.2. 내부 확인 불가

폐문부재 등으로 인해 내부 확인이 불가능하여, 지자체 발급 도면으로 작성되었습니다. 따라서 내부 상태 및 인테리어는 통상적인 수준을 전제로 평가되었으며, 실제와 차이가 있을 수 있습니다.

6.3. HUG 인수조건 관련 변수

HUG 인수조건 변경 사항은 계약 진행 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있는 변수입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 오피스텔로, 최근 실거래가가 감정평가액과 유사한 수준을 보이고 있어 시세는 안정적인 편입니다. 인천석암초등학교가 인근에 있고 교통 또한 편리하여 주거 환경 및 입지 조건은 양호한 편입니다. 다만, 내부 확인이 불가능하고 미납 관리비가 존재하는 점은 고려해야 할 리스크입니다. 권리 분석상 인수되는 특별한 부담은 없어 보이나, HUG 인수조건 변경 관련 사항은 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 주요 편의시설 및 교육 시설 접근성 양호

* 권리관계 분석상 매수인이 인수할 부담이 적음 (단, HUG 인수조건 확인 필요)

* 최근 실거래가 및 감정평가액이 유사하여 시세 안정성 예상

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 1월에는 199,000,000원에, 2026년 5월과 6월에는 각각 205,000,000원에 거래되었습니다. 감정평가액은 202,000,000원입니다.

내부 확인이 어렵고 미납 관리비 존재라는 리스크를 감안할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 감정평가액 및 최근 실거래가 수준에서 약간의 조정을 고려하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 195,000,000원에서 200,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 다만, 입찰 전 미납 관리비 금액을 정확히 확인하고, 내부 상태에 대한 추가 정보 수집이 가능하다면 입찰가 산정에 반영해야 합니다.1.물건기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 58-11에 위치한 위드팰리스 13층 1301호 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조의 14층 건물 중 13층에 해당하며, 2017년 5월에 사용승인되었습니다.

1.2. 면적 정보

건물 전용면적은 84.51㎡ (약 25.56평)이며, 토지 지분 면적은 14.2㎡ (약 4.30평)입니다.

1.3. 가격 정보

감정평가액은 202,000,000원입니다.

1.4. 경매 정보

본 물건은 인천지방법원 2025타경508070 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다. 채권자는 주택도시보증공사입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

인천광역시 미추홀구 주안동에 소재하며, 인천석암초등학교 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 주로 주거지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 주변 교육 및 생활시설

인천석암초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 또한, 주안동 지역에 형성된 다양한 상업 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

2.4. 잠재적 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2024년 12월 17일에 접수된 남동세무서장의 압류(갑9)입니다. 말소기준권리보다 선순위인 권리는 매각으로 모두 소멸될 예정입니다. 을구 순위 1번 주택임차권등기가 존재하나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매수인이 인수하지 않을 것으로 판단됩니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 매수인이 부담할 임차보증금은 없습니다.

3.2. 임차인 현황 및 대항력 유무

임차인은 주택도시보증공사(안정민)로, 보증금 265,000,000원, 차임 0원입니다. 2021년 2월 17일 전입하였고, 2021년 1월 12일 확정일자를 받았습니다. 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

3.3. 특이사항 (HUG 인수조건 변경)

본건은 HUG 인수조건 변경에 대한 특이사항이 있습니다. 이는 채권자인 주택도시보증공사와 관련된 사항으로, 계약 진행 시 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 지구 지정 현황

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역 등에 속해 있으며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

4.2. 인근 상업 및 업무 시설

주안동 일대는 오피스텔, 공동주택 및 상업 시설이 혼합된 지역으로, 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

주거지대 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

5.2. 편의시설 접근성

인천석암초등학교가 인근에 있고 대중교통 이용이 편리하여 생활에 불편함이 적을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

현관에 미납 관리비 안내문이 부착되어 있어, 해당 관리비의 인수 여부에 대한 사전 확인 및 조사(현황조사서 참조)가 필수적입니다.

6.2. 내부 확인 불가

폐문부재 등으로 인해 내부 확인이 불가능하여, 감정평가 시 지자체 발급 도면을 기준으로 하였고 내부 상태는 통상적인 수준으로 평가되었습니다. 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

6.3. HUG 인수조건 관련 변수

HUG 인수조건 변경 사항은 계약 진행 과정에서 추가적인 확인 및 조율이 필요한 사항입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 오피스텔로, 최근 실거래가가 감정평가액과 유사한 수준을 유지하고 있어 시장 가치가 안정적인 것으로 판단됩니다. 인천석암초등학교가 인근에 있고 대중교통 이용이 편리하여 입지 조건은 양호합니다. 다만, 내부 현황 파악이 어렵고 미납 관리비가 존재하는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 권리 분석상 매수인이 인수해야 할 부담은 크지 않으나, HUG 인수조건 변경 관련 사항은 계약 시 면밀히 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 주요 교육 시설 및 생활 편의 시설 접근성 우수

* 권리 분석상 인수 부담 적음 (HUG 인수조건 확인 필요)

* 최근 실거래가 및 감정가 수준이 유사하여 시세 안정성 기대

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 1월에는 199,000,000원, 2026년 5월과 6월에는 각각 205,000,000원에 거래되었습니다. 감정평가액은 202,000,000원입니다.

내부 확인의 어려움과 미납 관리비 존재 등의 리스크 요인을 감안할 때, 예상 입찰가는 감정평가액 및 최근 실거래가 수준을 고려하되, 리스크 요인을 반영하여 약간의 조정이 필요합니다.

이에 따라, 본 물건의 예상 입찰가는 195,000,000원에서 200,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 입찰 전 반드시 미납 관리비 금액을 정확히 확인하고, 내부 상태에 대한 추가 정보를 확보하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.