나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507806 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 331-7 6층601호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507806 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 331-7 6층601호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경507806
• 주소: 인천광역시 미추홀구 인주대로57번길 11-12, 6층601호
• 용도: 다세대주택

인천지방법원 경매20계 2025타경507806 | 소재지: 인천광역시 미추홀구 인주대로57번길 11-12, 6층601호 | 감정가: 165,000,000원 | 최저가: 80,850,000원 | 용도: 다세대주택

1. 인천지방법원 2025타경507806 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경507806 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 331-7, 6층 601호

용도: 다세대주택

감정가: 165,000,000원

토지면적: 14.74㎡ (약 4.46평)

건물면적: 56.45㎡ (약 17.08평) - 전용면적 기준

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 최고의 입지

물건지는 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "숭의로터리" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위로는 다세대주택, 오피스텔, 아파트 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 도보 약 10분 거리에 수인분당선 '숭의역'이 위치하여 서울 및 수도권으로의 이동이 수월한 역세권 입지를 자랑합니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자와 채무자가 동일인(김OO)이고 채권자는 주OOOOOOO입니다. 제공된 정보상 특별한 권리관계의 복잡성은 확인되지 않으며, 통상적인 경매 절차에 따라 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 보다 정확한 권리관계 파악을 위해서는 등기부등본 및 관련 법률 서류에 대한 세밀한 검토가 필요합니다.

1.4. 상권분석

대상 물건이 속한 지역은 다세대주택, 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 주거 밀집 지역으로, 배후 수요를 기반으로 한 기본적인 상권을 형성하고 있습니다. 토지이용계획상 '일반상업지역'으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발에 따라 상업 시설과의 연계 가능성도 엿볼 수 있습니다. 숭의역을 중심으로 형성된 상권의 일부에 해당하며, 꾸준한 유동인구와 소비 활동이 관찰됩니다.

1.5. 생활정보

교통 환경으로는 수인분당선 숭의역이 도보 약 10분 거리에 있으며, 다양한 노선버스를 이용할 수 있습니다. 주변에는 현대유비스병원, Y편한산부인과 등의 의료 시설이 위치해 있어 의료 서비스 접근성이 좋습니다. 교육 시설로는 숭의초등학교, 인천남중학교 등이 학군 내에 포함될 가능성이 있으며, 주변 편의시설로는 각종 상업 시설 및 생활 편의 시설이 밀집해 있습니다. 다양한 주거 형태가 혼재된 지역 특성상, 조용한 주거 환경과 편의 시설 접근성 사이의 균형점을 찾는 것이 중요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중대한 잠재적 리스크는 본 건물(삼성캐슬)이 집합건축물대장 표제부상 '위반건축물'로 기재되어 있다는 점입니다. 위반건축물은 원상복구 명령, 이행강제금 부과, 건축물 사용 및 매매 제한 등의 불이익이 따를 수 있습니다. 특히, 이행강제금은 위반 면적, 종류 등에 따라 부과되며, 반복적으로 부과될 수 있습니다. 최근 건축법 시행령 개정으로 이행강제금 감경 비율이 확대되었으나, 근본적인 해결책은 위반 사항 시정입니다. 또한, 이해관계인의 협조 부족으로 임대 관계가 불분명하여, 낙찰 후 명도 과정이나 공실 위험에 대한 불확실성을 고려해야 합니다. 주변 지역에서 장기 공사가 중단되어 슬럼화 우려가 제기되는 건물도 관찰되나, 본 물건과의 직접적인 연관성은 낮은 것으로 보입니다. 현재까지 조사된 바로는 본 물건 인근에 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 숭의역 역세권이라는 장점과 일반상업지역이라는 잠재적 가치를 지니고 있습니다. 하지만, '위반건축물' 등재 사실은 투자를 결정하기 전 반드시 해결해야 할 핵심적인 문제입니다. 위반 건축물의 종류와 심각성을 면밀히 파악하고, 시정 비용 및 소요 시간, 그리고 잠재적인 법적 제재 등을 종합적으로 검토해야 합니다. 임대 관계 미확인으로 인한 명도 및 공실 리스크도 간과해서는 안 됩니다. 따라서, 철저한 현장 조사와 전문가 상담을 통해 리스크를 명확히 인지한 후 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

역세권 입지: 숭의역을 통한 광역 교통망 접근성이 우수합니다.

지역 개발 잠재력: 일반상업지역으로 지정되어 있어 향후 도시 계획 및 개발에 따른 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

수익형 부동산 검토: 위반건축물 문제를 해결하고 정상적인 임대 수익 창출이 가능하다는 전제 하에, 역세권 소형 부동산으로서의 투자 가치를 평가해 볼 수 있습니다. 다만, 위반건축물 문제 해결에 상당한 비용과 시간이 소요될 수 있음을 유의해야 합니다.

법원 정보

인천지방법원 경매20계