나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507609 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 81-15 알바트로스 7층702호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소담 · 평가일 2025.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 ""시민공원역"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설 및 공동주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 ""시민공원역""이 소재하여 대중교통이용편익은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(스라브)지붕 9층 건물내 7층 702호로서,

외벽: 일부 석재 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호: 샷시 창호임.

이용상태

아파트(도시형생활주택(원룸형))임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약 8미터 내외의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경507609 (1) 사건에 대한 물건 보고서입니다.

1.1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경507609 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 81-15 알바트로스 7층702호 (도로명 주소: 인천광역시 미추홀구 주안중로16번길 14)

용도: 도시형생활주택 (아파트, 원룸형) / 업무시설(오피스텔)

감정가: 87,000,000원

토지면적: 4.54㎡ (약 1.37평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 17.82㎡ (약 5.39평) - 전용면적

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축년도: 2011년 (사용승인일 2012년 8월 28일)

건물구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 9층 (본건 7층)

세대수: 75세대 (총 11호실 - 제공된 JSON 데이터 기준)

승강기: 1대

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "시민공원역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 복합 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 2호선 "시민공원역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로상태

본건 북측으로 약 8미터 내외의 도로가 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

권리분석 요약

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없으며, 모든 권리가 말소될 예정입니다. (단, HUG의 말소 동의 확약서 제출 시)

말소기준권리: 포천세무서장의 압류 (2022-12-08)

인수 보증금 합계: 0원

임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (최미연)

* 보증금: 73,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-06-16

* 확정일자: 2021-05-17

* 배당신고일자: 2023-09-20

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보

임차인 최미연(주택도시보증공사)의 경우, 대항력이 없으나 전입일자, 확정일자, 보증금, 차임 정보 등은 HUG 인수조건 변경 및 공동담보 특이사항과 함께 면밀히 확인해야 합니다. (단, 인수 보증금 합계는 0원으로 표시됨)

집합건물 등기부요약

* 소유권보존: 2012-09-07 (고금임 외 1명)

* 공유자전원지분전부이전: 2014-01-22 (서상범)

* 소유권이전: 2021-06-30 (김대성)

* 압류: 2022-12-08 (포천세무서장) - 말소기준권리

* 압류: 2023-01-11 (미추홀구청)

* 주택임차권: 2023-09-20 (최미연, 73,500,000원) - 말소 (을5)

* 강제경매: 2025-02-19 (주택도시보증공사, 73,500,000원) - 말소 (갑6)

1.4. 상권분석

주변 상권 및 시세 분석

본건이 소재한 인천 미추홀구 주안동은 지하철 2호선 시민공원역을 중심으로 상업시설과 주거시설이 혼재된 지역입니다. 주변에 업무시설, 근린생활시설 등이 위치하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

최근 매매 정보 분석 (주변 빌라/다세대, 2026년 5월 기준)

* 세명쉐르빌 (2001년식, 43.33㎡): 8,200만원

* 화인에이스빌 (2012년식, 44.77㎡): 12,200만원

* 대일빌라 (1993년식, 44.4㎡): 9,000만원

본 건(알바트로스, 2011년식, 17.82㎡)의 감정가는 8,700만원입니다. 이는 평당 약 488만원/㎡으로, 제공된 주변 빌라/다세대 시세(평당 약 190만~270만원/㎡)보다 높은 수준입니다. 이는 도시형생활주택(아파트)으로서의 상품성, 시민공원역 역세권 프리미엄, 그리고 소형 면적의 높은 평당 단가 등이 반영된 것으로 추정됩니다. 다만, 제공된 주변 시세 데이터는 본 건과 면적 및 건물 종류(다세대/빌라 vs 도시형생활주택)에 차이가 있어 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

1.5. 생활정보

주거 편의시설

* 교통: 지하철 2호선 시민공원역 및 다수의 버스 노선 이용 가능.

* 생활: 주변 근린생활시설, 상업시설 이용 용이.

* 건물 내: 위생 및 급배수 설비, 승강기, 난방 설비 완비.

기타 사항

* 현관에 관리비 청구서 10장이 부착되어 있어, 공용부분 관리비 미납금 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 공동담보: HUG(주택도시보증공사) 관련 조건 변경 내용과 공동담보 여부에 대한 상세 확인이 필수적입니다.

* 관리비 미납분 인수 가능성: 공용부분 관리비 미납금이 발생했을 경우 매수인에게 인수될 수 있으므로, 관리사무소 등을 통해 정확한 미납 현황을 파악해야 합니다.

* 소형 평수: 17.82㎡(약 5.39평)의 매우 작은 면적으로, 수요층이 제한적일 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 임대차 관계에 대한 정보가 명확하지 않아 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. (단, 현재 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.)

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동, 시민공원역 인근에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 역세권이라는 장점을 가지고 있습니다. 2011년에 건축된 비교적 신축 건물에 해당하며, 철근콘크리트 구조로 안정성을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 낙찰 후 인수할 권리가 없어 깔끔한 거래가 예상되나, HUG 인수조건 변경 및 공동담보와 같은 특수 물건 정보에 대한 사전 확인이 매우 중요합니다. 임차인은 대항력이 없으나, 보증금/차임 등 세부 내역은 추가 확인이 필요합니다. 17.82㎡의 소형 면적이므로 1인 가구 임대 수익형 물건으로 적합할 수 있습니다. 다만, 감정가 8,700만원이 소형 면적 대비 다소 높게 책정된 점은 고려해야 할 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 시민공원역 도보 이용 가능한 우수한 교통 환경.

* 소형 주거 상품: 1인 가구 증가 트렌드에 부합하는 수요층 존재.

* 비교적 신축: 2011년 준공으로 노후도가 낮음.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 87,000,000원

주변 시세 분석

제공된 주변 빌라/다세대 매매 정보는 본 건과 면적, 건물의 종류(다세대/빌라 vs 도시형생활주택)에서 차이가 크므로 직접적인 가격 비교에 한계가 있습니다. 해당 자료에서 파악된 평당 단가(약 190만~270만원/㎡)는 본 건의 감정가(약 488만원/㎡)보다 훨씬 낮습니다. 이는 본 건의 감정가가 역세권 프리미엄, 도시형생활주택으로서의 상품성, 소형 면적의 높은 평당 가치 등을 반영한 것으로 판단됩니다.

하지만, HUG 인수조건 변경 및 공동담보와 같은 특수 물건 정보가 입찰가 산정에 영향을 미칠 수 있으며, 권리 분석상 낙찰 후 인수할 보증금이 없으므로 이러한 부분을 감안하여 입찰가를 결정해야 합니다.

보수적인 접근을 위해 감정가의 80% ~ 85% 수준을 고려할 수 있습니다.

* 보수적 접근: 감정가 8,700만원의 80% = 약 69,600,000원

* 적정 접근: 감정가 8,700만원의 85% = 약 73,950,000원

향후 추가적인 임대 시세 조사, 건물 내부 상태 확인, 그리고 현장 방문을 통한 가치 판단이 필요합니다.

최종 제안 입찰가: 약 70,000,000원 ~ 75,000,000원

1.10. 주변 시설 및 혐오시설 정보

검색 결과, 인천 미추홀구 주안동 일부 지역(모텔촌 등)에서 부정적인 사회 현상(조건만남, 사기 등) 및 무단 쓰레기 투기 문제 등이 언급된 바 있습니다. 본건 소재지인 주안동 81-15 알바트로스 인근의 직접적인 혐오시설 입지 정보는 구체적으로 확인되지 않았으나, 해당 지역의 전반적인 특성을 참고하여 신중한 접근이 필요합니다. 시민공원역 인근에는 주상복합 아파트(시민공원역 스카이파크) 개발 계획 등이 추진되고 있어 지역 발전 가능성도 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.