나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508027 [1] 인천광역시 부평구 부평동 531-1 태강 씨티 2층208호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 퍼스트감정 · 평가일 2025.04.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 ""인천 부흥초등학교"" 남서측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량으로 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제15층 전물 내 제2층 제208호로서
(사용승인일:2016-08-16)

외벽:몰탈위 페인팅 마감 등
창호:샷시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기 설비 등 기본설비 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 사다리형의 토지로서 업무시설,공동주택,제1종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 장제로에 접하고 북측, 서측으로 각각 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508027 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 531-1 태강 씨티 2층208호

용도: 오피스텔

감정가: 1억 9400만원

토지면적: 8.44㎡ (약 2.55평)

건물면적: 58.63㎡ (약 17.74평)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

사용승인일: 2016년 8월 16일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

* 주변환경: 본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "인천 부흥초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통: 본건까지 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지: 인접 도로와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 현재 업무시설, 공동주택, 제1종 근린생활시설 등의 건부지로 이용 중입니다.

* 도로: 본건은 동측으로 장제로에 접하고, 북측 및 서측으로 각각 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 본건 지역은 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 채권자 및 경매 신청: 주택도시보증공사가 채권자이며, 부동산강제경매를 신청하였습니다.

* 말소기준권리: 국민건강보험공단의 압류 (갑4)입니다.

* 임차인 현황 및 인수 여부:

* 임차인: 김 (HUG 소속), 보증금 1억 9300만원, 전입일자 2021-05-28, 확정일자 2021-05-14. 특이사항 및 특수물건정보에 '대항력있는임차인'으로 기재되어 있어, 해당 보증금 1억 9300만원은 낙찰자가 인수해야 할 보증금으로 판단됩니다.

* 임차인: 김 , 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2021-12-07. 대항력이 있다고 기재되어 있으나, 보증금이 없어 낙찰자에게 금전적 부담은 없습니다. 다만, 명도 과정에서의 협의가 필요할 수 있습니다.

* 등기부상 권리:

* 을구 3번 주택임차권 (김 ): 권리금액 1억 9300만원, 말소 예정으로 등기되어 있습니다. 그러나 특이사항에 '대항력있는임차인'으로 명시된 점과 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리 (다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)'라는 문구를 종합할 때, 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. (본 보고서에서는 특이사항을 우선하여 인수 보증금으로 간주합니다.)

* 인수 보증금 합계: 193,000,000원 (김 임차인분)

* 총 채권액: 193,000,000원

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 본건은 부평구의 중심 상업 및 업무 지역과 인접하여 유동인구가 많고 다양한 근린생활시설, 업무시설, 공동주택이 밀집해 있어 상권이 발달한 지역입니다.

* 최근 시세 정보:

* 2024년 2월: 58.63㎡ (7층) 1억 8500만원에 거래됨.

* 2024년 2월: 58.63㎡ (7층) 1억 8500만원에 거래됨.

* 2025년 2월: 48.76㎡ (9층) 1억 5500만원에 거래됨. (면적 차이 존재)

* 시세 평가: 본건과 유사한 면적(58.63㎡)의 최근 거래가는 1억 8500만원 수준입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교통: 인근 버스정류장 및 주요 도로 접근성이 우수하여 대중교통 및 자가용 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 인천 부흥초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 주거, 업무, 상업시설이 복합적으로 위치하여 생활 환경이 양호합니다. 주변을 조사한 결과, 본건 인근에 특별히 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 김 임차인의 보증금 1억 9300만원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다. 이는 총 투자 비용을 증가시키는 요인입니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG와의 인수조건 변경 사항에 대한 구체적인 내용은 반드시 확인해야 할 중요 사항입니다.

* 높은 매수신청보증금: 특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 책정되어 있어, 입찰 시 높은 금액의 보증금이 요구됩니다.

* 재매각 물건: 본 물건은 재매각으로, 이는 이전 입찰에서 유찰되었음을 의미하며, 시장 상황이나 권리관계 등으로 인해 매각이 원활하지 않았을 가능성을 내포합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 부평구에 위치한 역세권 (인근 대중교통 접근성 우수) 오피스텔로, 2016년에 준공되어 건물 상태가 비교적 양호합니다. 부평동이라는 입지적 장점과 주변의 발달된 상권, 편리한 교통망은 긍정적인 요소입니다. 그러나 '대항력 있는 임차인'으로 인한 1억 9300만원의 보증금 인수 부담이 가장 큰 리스크로 작용할 수 있습니다. 최근 거래 시세는 1억 8500만원 수준이나, 이를 초과하는 보증금 부담으로 인해 총 취득 비용이 시세보다 높아질 수 있습니다. 매수신청보증금이 20%로 높다는 점 또한 신중한 접근을 요구합니다.

1.7. 투자 포인트

* 전략적 입지: 부평구라는 중심 상업 및 업무 지역에 위치하여 임대 수요 및 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 비교적 신축 건물: 2016년 준공으로 건물 노후도가 낮아 관리가 용이합니다.

* 시세 대비 총 투자 비용: 임차인 보증금 인수 후 총 취득 비용이 최근 실거래가 수준 또는 그 이하가 될 경우, 시세차익을 기대할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 194,000,000원

* 최근 실거래가 (58.63㎡ 기준): 185,000,000원

* 인수 보증금 (김 ): 193,000,000원

* 총 예상 취득 비용 (시세 기준): 185,000,000원

* 낙찰가 (법원 납부 금액) 산정: 총 예상 취득 비용에서 인수 보증금을 제외하여 산정합니다.

185,000,000원 (시세) - 193,000,000원 (인수 보증금) = -8,000,000원

이는 법원에 납부하는 금액이 매우 낮거나 0원에 가까울 수 있음을 의미합니다.

* 예상 입찰가 (법원 납부 금액): 0원 ~ 10,000,000원

(참고: 총 예상 취득 비용은 1억 9300만원 ~ 2억 300만원 수준이 될 것으로 보입니다. 이는 시세보다 다소 높거나 유사한 수준입니다. 따라서 신중한 현장 조사 및 권리관계 재확인이 필수적입니다.)

* 매수신청보증금: 최저매각가격 (현재 감정가 194,000,000원 적용 시)의 20% (38,800,000원)를 준비해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.