나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507750 [1] 인천광역시 연수구 동춘동 1144 인천연수서해그랑블3단지 302동 3층303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 동춘동 소재 '인천동춘초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제15층 건물 내 제3층 제303호로서,
(사용승인일:2019.09.25)
외벽 : 몰탈 위 수성페인트 및 하단 일부 외장돌붙임 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등,
창호 : 하이샤시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급·배수설비 및 위생설비, 가스설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지대지 등고평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북쪽 및 동측으로 노폭 약 15m 내외 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(동춘2지구단위계획구역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경507750 (1)

소재지: 인천광역시 연수구 동춘동 1144 인천연수서해그랑블3단지 302동 3층303호

용도: 아파트

감정가: 387000000원

토지면적: 52.00㎡ (약 15.73평)

토지지분: 51.9951㎡ (약 15.73평)

건물면적: 59.62㎡ (전용, 약 18.03평)

공급면적: 약 78-79㎡ (약 23-24평)

건물지분: 59.6183㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

주의사항:

특수물건정보: 유동화물건

2. 입지조건

본건은 인천광역시 연수구 동춘동에 위치하며, '인천동춘초등학교' 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 아파트 단지, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하여 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다. 북측과 동측으로는 각각 노폭 약 15m 내외의 포장도로와 접하고 있어 도로 접근성이 좋습니다. 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(동춘2지구단위계획구역), 소로2류(폭 8m~10m), 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 속해 있습니다.

3. 권리분석

집합건물 등기부 요약에 따르면, 본건은 2019년 11월 19일 주식회사서해종합건설의 소유권 보존 등기를 시작으로, 2019년 12월 18일 이순자 명의로 소유권 이전(매매)되었습니다. 말소기준권리는 2019년 12월 18일 한국주택금융공사의 근저당권(204,600,000원)이며, 이후 우리은행의 근저당권(2023년 7월 20일, 120,000,000원)과 유에스아이제삼차유동화전문 명의의 임의경매개시결정(2025년 2월 28일, 105,665,914원)이 등기되었습니다.

총 등기부채권액은 324,600,000원입니다. 매각으로 인해 근저당권, 임의경매 등 후순위 권리는 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

* 임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계 미상.

* 임차인 중 보증금 또는 차임이 미상인 경우: 임대 관계가 미상이므로, 실제 점유 관계 및 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건이 속한 인천 연수구 동춘동은 송도국제도시와 인접하여 생활 인프라를 공유하면서도, 비교적 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 단지 주변으로 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 기본적인 생활 편의는 해결 가능합니다. 특히, 과거 인천의 부촌으로 알려졌던 지역 특성상 주거 환경 개선 사업을 통해 신축 아파트 단지들이 들어서면서 젊은 세대 유입이 이루어지고 있습니다.

5. 생활정보

* 교육 환경: 단지 남측 인근에 인천동춘초등학교가 위치하며, 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다. 주변으로 청량중학교, 연수여자고등학교, 인천대건고등학교 등 다수의 학교가 밀집해 있어 교육 환경이 우수한 편입니다. 또한, 동춘동 학원가가 형성되어 있어 교육 관련 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통 시설: 단지 인근으로 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 차량 이용 시에는 인근 주요 도로를 통해 제2경인고속도로 등 광역 교통망으로의 접근이 용이하며, 인천 지하철 1호선 동춘역을 이용할 수 있습니다.

* 편의 시설: 단지 인근에 홈플러스, 롯데마트 등 대형 마트가 위치해 있어 쇼핑 편의성이 높습니다. CGV 등 영화관 이용도 편리합니다.

* 자연 환경: 단지 인근으로 봉재산과 청량산이 있어 쾌적한 주거 환경을 제공하며, 연수구 둘레길이 연결되어 있어 산책이나 여가 활동을 즐기기 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 채권이 유동화된 물건으로, 일반적인 경매 절차와 동일하게 진행되나, 채권 관리 주체가 변경될 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 등기부상 임차인 정보가 명확하지 않아, 실제 점유자 및 대항력 유무, 보증금 관련 사항에 대한 추가 확인이 필수적입니다. 이는 명도 과정이나 인수되는 권리 관계에 영향을 줄 수 있습니다.

* 혐오시설: 조사 결과, 단지 바로 인근에 위치한 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 동춘동 지역에서 폐기물 처리 시설 건설 관련 이슈가 있었으나, 이는 오래된 정보이며 현재 단지 주변 환경과는 직접적인 연관성이 낮은 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 연수구 동춘동 소재 '인천연수서해그랑블3단지' 내 아파트로, 우수한 학군, 편리한 교통 및 생활 인프라, 그리고 풍부한 녹지 공간을 갖춘 입지 조건을 자랑합니다. 2019년 준공된 비교적 신축 아파트로, 전용 59㎡의 실속 있는 면적을 가지고 있습니다. 다만, 임대 관계가 미상인 점은 명확한 확인 및 대비가 필요한 부분입니다. 이러한 점들을 고려할 때, 실수요자 또는 장기적인 관점에서 접근하는 투자자에게 매력적인 물건이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교육 환경: 동춘초등학교 도보 통학 가능하며, 주변 학교 및 학원가 인접으로 자녀 양육에 유리합니다.

* 쾌적한 자연 환경: 봉재산, 청량산 둘레길 등 녹지 공간 인접으로 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

* 편리한 생활 인프라: 대형 마트, 백화점, 교통망 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 비교적 양호한 시장 가치: 최근 실거래가 및 시세가 3억 4천만 원에서 4억 원 수준으로 형성되어 있어, 감정가 대비 잠재적인 시세 상승 여력을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 387,000,000원 대비 최근 시세 및 낙찰가율을 고려했을 때, 본건의 적정 예상 입찰가는 370,000,000원에서 410,000,000원 사이로 판단됩니다. 임대차 관계 미확인으로 인한 명도 리스크와 추가적인 권리 분석 비용 등을 고려하여 신중하게 입찰가를 산정할 필요가 있습니다. 특히, 급매가 수준인 3.7억원을 하한선으로, 단지의 로열층 시세인 4.2억~4.3억원 수준을 상한선으로 참고하여 전략을 수립하는 것이 좋겠습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.