나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507390 [1] 인천광역시 남동구 간석동 241-10 도영에이베네치움 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2025.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 ""간석오거리역"" 남서측 인근에 위치하며, 주변에 동류형의 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 전철역(간석오거리역)이 소재하여 제반 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물내 제4층 제401호로서,

외벽 : 인조석 붙임 마감 등.
내벽: 벽지 및 일부타일 마감 등.
창호 : 하이샤시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

급.배수 및 위생설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형토지로서 도시형생활주택 및 제2종근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 약6M 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 소로3류(폭 8m 미만)(2016-11-14)(접합) 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천광역시 남동구 간석동 241-10번지에 위치한 도영A베네치움 4층 401호 도시형생활주택입니다.

사건번호는 인천지방법원 2025타경507390 (1)이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

감정평가액은 95,400,000원이며, 토지 면적은 4.82㎡ (약 1.46평), 건물 전용 면적은 15.84㎡ (약 52.4평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

건축물대장상 2011년에 준공된 철근콘크리트구조 10층 건물 내 4층에 해당합니다.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "간석오거리역" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 동류형의 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 인천지하철 1호선 간석오거리역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건의 남서측으로는 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역, 방화지구, 소로3류로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2023년 2월 21일 인천세무서장의 압류입니다.

등기부등본상 채권 총액은 695,000,000원입니다.

임차인으로 주택도시보증공사(HUG) 윤수진 씨가 확인되나, 보증금 100,000,000원, 차임 0원이며 전입일자 2021년 4월 12일, 확정일자 2021년 3월 25일로 되어 있습니다.

주택임차권 등기(을5)가 있으나, 해당 임차인은 대항력이 없으며 HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

HUG 인수조건 변경 및 공동담보 등의 특이사항이 기재되어 있어, 상세 내용은 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 도영A베네치움 건물은 도시형생활주택 및 제2종 근린생활시설 용도로 이용 중입니다.

간석오거리역 역세권에 위치하여 풍부한 유동인구와 함께 생활 편의시설 이용이 용이한 지역입니다.

주변에 다양한 상업시설과 주거시설이 밀집해 있어 배후 수요가 확보된 상권으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

교통: 인천지하철 1호선 간석오거리역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 광역 접근성이 우수합니다.

편의시설: 단지 주변으로 대형마트, 병원, 은행, 관공서 등 생활에 필요한 각종 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

교육시설: 간석초등학교, 석정중학교 등 다수의 교육기관이 인근에 위치하고 있습니다.

혐오시설: 현재까지 파악된 정보 및 주변 환경 조사 결과, 주거 환경에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: 채권자인 주택도시보증공사(HUG)의 인수 조건 변경 사항은 잔금 납부 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수를 발생시킬 수 있습니다. 관련 상세 내용을 반드시 확인해야 합니다.

공동담보: 본건이 공동담보로 제공된 경우, 다른 담보 물건의 경매 진행 결과나 처리 방안이 본건에 영향을 미칠 수 있습니다.

건물 노후화: 2011년 준공된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 등 추가적인 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

명도 관련: 임차인은 대항력이 없으나, 기타 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 시간 및 비용이 소요될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구의 주요 역세권인 간석오거리역 인근에 위치한 도시형생활주택으로, 입지적 장점이 돋보입니다.

소형 면적임에도 불구하고 감정가는 9,540만원으로 책정되어 있으며, 이는 해당 건물의 신축 연도 및 입지 가치를 반영한 것으로 보입니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담은 없어 보이나, HUG 인수조건 변경 및 공동담보라는 특이사항에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

본건은 주거용뿐만 아니라 제2종 근린생활시설로도 활용 가능하여 수익형 부동산으로서의 잠재력도 가지고 있습니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 간석오거리역 초역세권으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

소형 면적: 15.84㎡ (약 52.4평)의 소형 면적으로 초기 투자 부담이 적고, 1인 가구 및 소규모 사업체 대상 임대 수익 창출에 유리합니다.

다용도 활용: 도시형생활주택과 근린생활시설 용도로 건축되어 있어 주거 또는 상업 용도로 활용이 가능합니다.

안정적인 권리 관계: 권리 분석상 인수할 권리 및 보증금이 없어 비교적 안전한 투자가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

제공된 주변 매매/전월세 JSON 정보는 '다세대' 주택으로, 본건의 '도시형생활주택'과는 건물 유형 및 건축 연도(2011년) 등에서 차이가 있습니다. 또한, '풍경채', '동아주택(바동)', '목화빌라(나)' 등의 건물명으로 보아 본건과 동일한 건물이나 단지가 아닌 것으로 판단됩니다.

따라서 해당 JSON 데이터를 본건에 직접 적용하여 시세를 산정하는 데는 한계가 있습니다.

이들 다세대 주택의 거래 사례를 평당가로 환산하면 약 48만 원 ~ 81만 원 수준입니다.

반면, 본건의 감정가는 15.84㎡ (약 52.4평) 기준 9,540만원으로, 평당 약 182만 원 수준입니다. 이는 제공된 주변 다세대 주택 시세 대비 상당히 높은 감정가입니다.

예상 입찰가:

본건은 권리 분석상 인수할 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 입찰가 산정을 고려할 수 있습니다.

다만, 주변 시세 대비 높은 감정가와 HUG 인수조건 변경, 공동담보 등의 리스크 요소를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

제공된 다세대 주택 시세가 본건의 실질적인 시장 가치를 반영한다고 가정할 경우, 감정가와의 차이가 크므로 공격적인 입찰은 지양해야 합니다.

현 시세 및 투자 위험 요소를 종합적으로 고려하여, 감정가의 70% ~ 85% 수준에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다.

제안 예상 입찰가 범위: 67,000,000원 ~ 81,000,000원

본 입찰가 범위는 제안이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 최신 시세 조사, HUG 인수조건 변경 관련 상세 내용 파악 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.