나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507235 [1] 인천광역시 부평구 부평동 768-311 민영하이츠빌라 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 ""동수역"" 남서측 인근에 위치하는 구분건물
로서, 주위는 다가구주택 및 다세대주택 등으로 형성된 주택지대로서, 주위 환경은
보통임.

교통상황

본건 인근으로 버스정류장 및 ""동수역""이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건으로서,(사용승인일: 1998.09.25)
외벽: 타일붙임 마감 등,
내벽: 벽지도배 마감 등,
창호: 하이새시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급.배수 및 위생설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 12m, 동측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역,지구단위계획구역(희망천지구),주거환경개선지구<도시저소
득주민의주거환경개선을위한임시조치법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 정보

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* 사건번호: 인천지방법원 2025타경507235 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 재매각 여부: 재매각

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1.2. 물건 현황

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* 소재지: 인천광역시 부평구 부평동 768-311 민영하이츠빌라 4층403호

* 용도: 다세대주택

* 건축연도: 1998년 9월 25일 사용승인

* 건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물

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1.3. 면적 정보

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* 토지면적: 30.40㎡ (약 9.2평)

* 토지지분: 30.4㎡

* 건물면적: 39.32㎡ (약 11.9평)

* 건물지분: 39.32㎡

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1.4. 감정가 및 매각 정보

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* 감정가: 80,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 특별매각조건: 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

2. 입지조건

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2.1. 주변 환경

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* 본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "동수역" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 다가구주택 및 다세대주택 등으로 형성된 주택지대이며, 주변 환경은 보통 수준입니다.

* 토지 형상은 사다리형으로 주거용 건부지로 이용 중입니다.

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2.2. 교통

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* 본건 인근으로 버스정류장 및 "동수역"이 소재하여 제반 교통상황은 양호한 편입니다.

* 남측으로 노폭 약 12m, 동측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 접해 있습니다.

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2.3. 토지 이용 계획

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* 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(희망천지구), 주거환경개선지구, 과밀억제권역입니다.

3. 권리분석

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3.1. 등기부 현황

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* 말소기준권리: 신용보증기금의 가압류 (접수일자: 2022.08.16)

* 총 등기부채권액: 314,175,524원

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3.2. 임차인 현황

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* 임차인: 주택도시보증공사 (전유찬)

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-24

* 확정일자: 2022-01-03

* 배당신고일자: 2024-02-16

* 대항력: 없음

* 비고: HUG(주택도시보증공사)의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

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3.3. 인수/소멸 권리

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* 본건은 말소기준권리(신용보증기금 가압류)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 을구 8번 주택임차권(주택도시보증공사)은 대항력이 없는 것으로 판단되며, HUG의 말소동의 확약서 제출로 매각으로 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

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* 본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 동수역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 환경은 주택 위주로 형성되어 있어 안정적인 주거 상권으로 분석됩니다.

5. 생활정보

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5.1. 주변 편의시설

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* 인근에 버스정류장 및 동수역이 있어 교통 이용이 편리합니다. (주변 상권 정보는 제공되지 않았으나, 주택가이므로 기본적인 편의시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.)

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5.2. 교육시설

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* (제공된 정보에 교육시설에 대한 구체적인 언급은 없습니다. 일반적인 주택 밀집 지역임을 고려할 때, 인근에 학교 및 학원 등 교육시설이 있을 것으로 추정됩니다.)

6. 잠재적 리스크

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6.1. 재매각 사유

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* 재매각 사유에 대한 명확한 정보는 제공되지 않았으나, 이전 입찰자의 대금 미납, 권리관계 복잡성, 또는 시세 대비 높은 가격 책정 등이 원인일 수 있습니다.

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6.2. 특수 물건 조건

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* 주거환경개선지구 내 물건으로, 향후 재개발 또는 정비사업 추진 가능성을 고려해야 합니다.

* 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 일반 경매보다 높으므로 자금 계획에 유의해야 합니다.

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6.3. 혐오시설 여부

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* 인천광역시 부평구 부평동 768-311 주변에 특별히 언급된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

* 다만, 인천 부평구 부개4구역 재개발 부지 인근에서 쓰레기 무단 투기 문제가 언급된 사례가 있습니다. 이는 직접적인 혐오시설은 아니지만, 지역 환경 관리에 대한 잠재적 이슈로 볼 수 있습니다.

* 과거 부평동 지역이 주거환경개선사업 대상지로 선정된 이력이 있어, 노후화된 주택가 밀집 지역의 특성을 가지고 있습니다.

* 본 정보는 일반적인 검색 결과이며, 현장 방문을 통해 정확한 주변 환경을 확인하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

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* 본건은 인천광역시 부평구에 위치한 다세대주택으로, 동수역 인근의 주거 환경 개선 지구 내 물건입니다.

* 임차인 현황 상 대항력이 없는 것으로 판단되며, HUG의 말소 동의로 인해 매각으로 소멸될 예정이므로 낙찰자 인수 부담은 없습니다.

* 건축 연도가 20년 이상 경과되었으나, 교통이 편리하고 주거 환경이 양호한 편입니다.

* 주거환경개선지구라는 특성상 향후 도시 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

* 재매각 물건으로, 높은 매수신청보증금(20%) 요건은 자금 조달 계획 시 반드시 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

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* 역세권 인접으로 인한 편리한 교통 및 주거 편의성.

* 주거환경개선지구 지정으로 인한 장기적인 개발 기대감.

* 임차인 관련 인수 부담 없음 (HUG 말소 동의).

9. 예상 입찰가

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* 감정가: 80,000,000원

* 최근 매매 사례 분석:

* "해담캐슬" (2016년식, 43.31㎡, 부평동): 18,800만원

* "우진그린빌" (2001년식, 38.94㎡, 부평동): 7,000만원

* "해피팰리스" (2015년식, 49.26㎡, 부평동): 28,400만원

* 본건은 39.32㎡ 면적에 1998년 준공으로, 연식 대비 시세는 "우진그린빌"(7,000만원)보다는 높고 "해담캐슬"(18,800만원)보다는 낮은 수준에서 형성될 수 있습니다.

* 감정가 80,000,000원은 최근 실거래가와 비교 시, 본건의 연식(1998년)을 고려하면 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 다만, 재매각 물건이며 특별매각조건(보증금 20%)이 있는 점을 감안할 때, 경쟁률 및 현장 조사 결과에 따라 입찰가격을 신중하게 결정해야 합니다.

* 최적 입찰가 제안: 75,000,000원 ~ 85,000,000원

* (인수 보증금 없음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.