나이스옥션 법원경매 인천 2025타경795 [1] 인천광역시 부평구 갈산동 94 인천테크노밸리유1센터 1층에이동128호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가교 · 평가일 2025.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 갈산동 소재 ""인천갈산초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 다세대주택 등의 공동주택, 업무시설, 각종 근린생활시설, 학교, 공공기관 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량통행이 용이하며, 인근에 지하철 인천1호선 ""갈산역"" 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 / 지상23층 건물 내 제1층 제128호로서
(사용승인일 : 2021.12.15)
외벽 : 타일붙임 및 복합판넬 마감 등.
내벽 : 몰탈위 페인팅 및 인테리어 마감 등으로 추정됨.
창호 : 유리창호 마감 등임.

이용상태

본건은 ""제1종근린생활시설(의원)(지식산업센터-지원시설)""이나, 실사일 현재 상가(투고샐러드)으로 이용중임,

설비내역

본건은 기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기, 주차장설비, 소방설비 등이 되어있는 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서 현재 ""공장(지식산업센터)외 4 건부지로""로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 주부토로, 남측으로 장제로329번길 도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(2023-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>등임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

본건은 '제1종근린생활시설(의원)(지식산업센터-지원시설)'이나, 실사 현재 상가(투고샐러드)로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경795 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 갈산동 94 인천테크노밸리유1센터 1층 A동 128호

건물명: 인천 테크노밸리 U1 CENTER

용도: 공부상 제1종근린생활시설(의원)(지식산업센터-지원시설), 실사 현재 상가(투고샐러드)로 이용 중

감정가: 763,000,000원

토지 면적: 10.18㎡ (약 3.08평)

토지 지분: 10.184㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 40.88㎡ (약 12.37평)

건물 지분: 40.885㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 / 지상23층 건물 내 제1층 제128호

사용승인일: 2021년 12월 15일

공부와의 차이: 없음

2. 입지조건

주위 환경: 본건은 인천광역시 부평구 갈산동 소재 인천갈산초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 다세대주택 등의 공동주택, 업무시설, 각종 근린생활시설, 학교, 공공기관 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통시됩니다.

교통 상황: 본건까지 차량통행이 용이하며, 인근에 지하철 인천1호선 갈산역 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통입니다.

도로 상태: 본건 서측으로 주부토로, 남측으로 장제로329번길 도로와 각각 접하고 있습니다.

토지 형상 및 이용 상태: 본건 토지는 인접지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서 현재 공장(지식산업센터) 외 4 건부지로 이용 중입니다.

토지 이용계획 및 제한 상태: 준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등입니다.

3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음.

인수되는 권리: 인수 보증금 합계 0원으로, 별도로 인수되는 부담은 없습니다.

말소기준권리: 국민은행 근저당 (접수일자 2022-03-17, 채권액 720,000,000원).

등기부채권 총액: 720,000,000원.

임차인 현황:

* 임차인: 투고샐러드부평갈산점, 이효주 (현황상 이 로 추정)

* 보증금: 0원

* 차임: 3,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2022년 05월 31일

* 대항력: 없음

* 주의사항: 보증금이 0원으로 명시되어 있어, 낙찰 후 인수되는 금전적 부담은 없으나, 영업 중인 사업체이므로 명도 진행 시 협의가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

건물 용도 및 현황: 본건은 지식산업센터 내 지원시설로 '제1종근린생활시설(의원)' 용도이나, 현재 '투고샐러드'라는 상가로 이용 중에 있습니다. 이는 다양한 소매업 및 서비스업종의 입점이 가능함을 시사합니다.

주변 환경: 본건이 위치한 지역은 주거(아파트, 다세대주택), 업무, 상업, 교육(초등학교) 시설이 복합적으로 분포하고 있어, 지역 내 유동인구 및 배후 수요가 풍부한 편입니다. 인천 테크노밸리 U1 CENTER라는 건물명 자체로도 일정 규모 이상의 비즈니스 집적 효과를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

교통: 인천지하철 1호선 갈산역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 등 대중교통 이용이 편리합니다. 차량을 이용한 도심 접근성 또한 양호합니다.

편의시설: 건물 내 및 주변에 다양한 근린생활시설이 위치하여 생활 편의성이 높습니다. 또한, 인근에 인천갈산초등학교 등 교육 시설이 있습니다.

건물 내 편의시설: 기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기, 주차장설비, 소방설비 등이 갖추어져 있는 것으로 추정됩니다.

6. 잠재적 리스크

유동화 물건: 본건은 유동화 물건으로, 자산유동화증권(ABS) 발행 등 복잡한 금융 구조를 거쳤을 가능성이 있습니다. 이로 인해 소유권 이전 과정이나 법적 절차 진행 시 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

토지이용계획 제한: 상대보호구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당되어, 향후 건축 행위나 개발 시 관련 법규의 적용을 받을 수 있습니다.

현 임차인 관련: 보증금 0원인 임차인이 영업 중인 상황입니다. 낙찰 후 명도 과정에서 임차인과의 원만한 협의가 중요하며, 영업 중단 시 추가적인 공실 위험이나 이에 따른 손해 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 12월 준공된 비교적 신축 건물이면서 인천지하철 1호선 갈산역 역세권에 위치하여 입지 조건이 우수합니다. 현재 상가로 운영 중이며, 감정가 7억 6천3백만원 대비 권리관계가 말소기준권리 이하 모두 소멸될 것으로 예상되어 인수 부담이 없는 점은 긍정적입니다. 다만, 유동화 물건이라는 특수성과 현재 임차인과의 명도 협상 가능성을 신중히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

우수한 입지: 갈산역 역세권에 위치하며, 주변에 주거, 상업, 업무, 교육 시설이 밀집해 있어 안정적인 수요 확보가 가능합니다.

최신 건물: 2021년 준공으로 건물 노후도가 낮아 별도의 리모델링 비용 발생 가능성이 적습니다.

권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되므로, 낙찰자가 권리 인수 부담 없이 깨끗한 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다.

즉시 수익화 가능성: 현재 상가로 운영 중이므로, 신규 임차인 물색 또는 기존 임차인과의 재협상 등을 통해 즉시 수익을 창출할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 인수 보증금이 0원이므로, 낙찰 후 추가적인 금전적 부담은 발생하지 않습니다. 감정가 763,000,000원을 기준으로 하되, 실제 예상 입찰가는 해당 물건의 현재 시세, 주변 유사 물건의 거래 사례, 향후 임대 수익률, 경쟁 입찰자 수, 명도 협상 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 전문가와의 상담 및 현장 조사를 통한 심층적인 시장 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.