나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508702 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 624-58 소노하임 11층1104호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝감정 · 평가일 2025.04.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 ""숭의역(수인분당선)"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역(숭의역 : 수인분당선)이 위치하는 등 대중교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 / 지상14층 건내 제11층 제1104호로서,
(사용승인일 : 2017.03.14)
외벽 : 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 샤시 창호임.

이용상태

현장조사일 현재 연립주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 대체로 세장형 토지로서 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 15미터 내외, 북서측으로 노폭 약 8미터 내외, 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1, 기호 2 공히
일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호

인천지방법원 2025타경508702 (1)

소재지

인천광역시 미추홀구 용현동 624-58 소노하임 11층1104호

용도

다세대주택

감정가

237,000,000원

매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

구로신용협동조합

1.2. 면적 정보

토지면적

10. 22㎡ (약 3.09평)

건물면적 (전용면적)

59. 67㎡ (약 18.05평)

1.3. 건물 정보

건축연도

2017년 03월 14일 (사용승인일 기준)

구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

층수

지하 1층 / 지상 14층 건물 중 제11층 제1104호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 인천광역시 미추홀구 용현동에 소재하며, 지하철 수인분당선 숭의역 남서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타나는 지역입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장과 지하철 숭의역이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 주변 환경 분석 (혐오시설 포함)

주변은 주거 및 상업 시설이 밀집한 지역으로, 일반적으로 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다. 현재 제공된 정보와 일반적인 주변 환경 검색 결과, 본 물건지 인근에 주거 환경에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 향후 개발 계획이나 주변 지역의 변화 가능성은 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

소유권 관련 사항

- 2017-03-30: 소유권 보존 (이용재 외 1명)

- 2018-03-02: 소유권 이전 2번 신탁 등기 말소

- 2018-03-02: 공유자 전원 지분 전부 이전 (최윤성)

- 2018-03-02: 소유권 이전 신탁 (교보자산신탁주식회사)

부채 관련 사항

- 2018-03-02: 근저당 (구로신용협동조합) 채권 최고액 12,000,000원

- 2021-04-15: 압류 (미추홀구)

- 2025-04-09: 임의경매 개시 결정 (구로신용협동조합) 채권액 148,080,239원

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

주의사항: 비록 인수되는 보증금은 없으나, 현재 임대 관계가 확인되지 않아 실제 점유 현황 및 임차인의 권리 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금이나 차임 정보가 미상인 경우, 낙찰자가 예상치 못한 금전적 부담을 떠안을 수 있으므로 이에 대한 철저한 조사가 선행되어야 합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권: 해당사항 없음

4. 상권분석

4.1. 지역지구 및 이용계획

본 물건은 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 이는 지역 상업 활성화 가능성과 함께 규제 사항을 내포하고 있습니다.

4.2. 주변 상업 시설 현황

숭의역 인근으로 근린생활시설 및 업무시설이 소재하여 유동인구가 있으며, 지역 상권으로서의 기능을 수행하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

숭의역(수인분당선) 이용이 편리하며, 인근에 버스 정류장이 다수 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 또한, 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하여 생활 편의성이 높을 것으로 예상됩니다.

5.2. 주거 환경

본 물건은 사용승인일이 2017년으로 비교적 신축에 속하며, 철근콘크리트 구조로 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 주차 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관련 불확실성

임대 관계가 미상으로, 실제 점유 현황 및 대항력 있는 임차인 존재 여부에 대한 불확실성이 존재합니다. 이는 명도 과정에서의 예상치 못한 변수가 될 수 있습니다.

6.2. 기타 예상치 못한 비용 발생 가능성

경매 물건의 특성상 권리 분석에서 드러나지 않는 하자, 추가적인 공과금 및 관리비 체납, 명도 비용 등이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본 물건은 인천 미추홀구 용현동에 위치한 신축급 다세대주택으로, 숭의역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다. 현대적인 건축 연식과 편리한 교통망은 큰 장점입니다.

7.2. 장단점 요약

장점

* 숭의역 도보 이용 가능한 역세권 입지

* 2017년 사용승인 신축급 건물

* 편리한 교통 및 생활 인프라

* 인수되는 보증금 없는 권리관계 (현재까지 확인된 사항)

단점

* 임대 관계 미상으로 인한 불확실성

* 건물 용도가 업무시설 및 공동주택 복합으로 표기되어 있어 실제 이용 용도에 대한 명확한 확인 필요 (본 보고서는 제공된 '용도: 다세대주택' 기준)

* 감정가 대비 주변 실거래가와의 괴리

8. 투자 포인트

8.1. 시세 상승 가능성

인천 미추홀구 일대의 지속적인 개발 및 도시 재생 사업으로 인한 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다. 신축 건물이라는 점은 향후 가치 상승에 긍정적 요인으로 작용할 수 있습니다.

8.2. 임대 수익 기대

정확한 임차 현황 파악 후 공실률이 낮을 경우, 역세권이라는 장점을 바탕으로 안정적인 임대 수익 확보가 가능할 것으로 보입니다.

8.3. 역세권 프리미엄

숭의역을 도보로 이용 가능한 위치는 꾸준한 수요를 보장하며, 이는 향후 매매 시에도 프리미엄으로 작용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 (주변 매매가 기반)

제공된 주변 시세 정보에 따르면, 유사 면적의 다세대주택 거래가는 제곱미터당 약 150만원에서 200만원 수준으로 파악됩니다. 본 물건은 2017년 준공으로 비교적 신축임을 감안할 때, 보수적으로 접근 시 제곱미터당 약 200만원 이상으로 산정할 수 있습니다. 이를 59.67㎡에 적용하면 약 119,340,000원에서 146,210,000원 내외로 추정됩니다.

9.2. 감정가 대비 분석

본 물건의 감정가는 237,000,000원입니다. 이는 주변 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 신축 연식과 역세권 입지를 고려하더라도, 감정가 수준에서의 매입은 신중한 접근이 필요합니다.

9.3. 예상 입찰가 제안

수익률 및 투자 목표에 따라 입찰가는 달라질 수 있습니다. 현재까지 파악된 시장 가격과 감정가 사이의 괴리를 고려하여, 보수적인 접근으로는 약 150,000,000원에서 180,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 명도 상황, 임차인 존재 여부, 입찰 경쟁 상황 등을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.