나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508541 [1] 인천광역시 강화군 교동면 상용리 산166-1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화감정 · 평가일 2025.04.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 강화군 교동면 상용리 소재 ""월선마을"" 북측 인근에 위치하며 주변은
순수 농촌지대임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며 대중교통 등의 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1,2 토지 - 부정형의 토지로서 '자연림' 상태임.
기호3 토지 - 부정형의 토지로서 '근린생활시설 및 창고' 부지로 이용중임.
기호4 토지 - 도로로 이용중임.

인접 도로상태

기호1 토지 - 서측으로 도로에 접함.
기호2 토지 - 지적상 맹지이며 인접필지를 통하여 출입함.
기호3 토지 - 남서측으로 도로에 접함.
기호4 토지 - 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

공히 계획관리지역, 성장관리계획구역(2023-12-04)(성장관리계획구역(일반형)),
가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁(15m이하))<군사기지 및 군사시
설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

의견란 2-6항 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

물건 비고

-일괄매각
-지분매각
-공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음.
-1번토지 지상에 육안으로 분묘3기가 발견되었으며, 분묘기지권 성립여부는 불분명함.
-2번토지는 맹지이며, 육안으로는 지상에 분묘가 발견되지 않음.
-3번토지 지상에 최상남 소유의 미등기 건물(컨테이너2동)이 소재하나, 매각및평가에서는 제외하였으며, 건물에 대한 법정지상권 성립여부는 불분명함.
-4번 토지는 도로로 사용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

인천지방법원 2025타경508541 (1) 사건에 대한 물건 보고서입니다. 본 물건은 인천광역시 강화군 교동면 상용리 산166-1에 소재한 임야로서, 총 면적 14,205.00㎡ (약 4,297.01 평) 중 4,633.671㎡ (약 1,401.78 평)의 일부 지분이 매각 대상인 부동산 임의 경매 건입니다. 감정평가액은 금 194,979,800원이며, 채권자는 정OO입니다. 본 경매는 토지 일부 지분 매각으로 진행됩니다.

1.1. 입지조건

인천광역시 강화군 교동면 상용리 소재 "월선마을" 북측 인근에 위치하며, 주변은 순수 농촌지대로 이루어져 있습니다. 본건까지 차량의 진출입은 가능하며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다. 토지별 이용 상태는 기호1, 2 토지는 '자연림' 상태이며, 기호3 토지는 '근린생활시설 및 창고' 부지로, 기호4 토지는 '도로'로 이용 중입니다. 토지 이용 계획상으로는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 준보전산지, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

인접 도로 상태는 기호1 토지가 서측으로 도로에 접해 있으며, 기호2 토지는 지적상 맹지로서 인접 필지를 통하여 출입이 가능합니다. 기호3 토지는 남서측으로 도로에 접해 있고, 기호4 토지는 도로로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2021년 12월 6일 접수된 정옥희 귀하의 근저당권(을1)입니다. 이 권리보다 후순위인 채권 및 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

주의해야 할 점은, 물건명세서 및 감정평가서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있다는 것입니다. 지상권의 존재 여부, 범위, 내용 등은 불분명하므로, 인수 시 토지 이용에 중대한 영향을 미칠 수 있어 반드시 확인이 필요합니다.

본건은 토지 일부 지분 매각 건이며, 공유자의 우선매수 신고는 1회에 한하여 행사 가능합니다. 1번 토지 지상에는 육안으로 분묘 3기가 발견되었으며, 분묘기지권 성립 여부는 불분명합니다. 또한, 3번 토지 지상에는 최상남 소유의 미등기 건물(컨테이너 2동)이 소재하나, 매각 및 평가에서는 제외되었으며, 이 건물에 대한 법정지상권 성립 여부도 불분명합니다. 2번 토지는 맹지이고, 4번 토지는 도로로 사용 중입니다. 등기부채권 총액은 260,000,000원입니다. 임차인 현황상 인수되는 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

주변 지역은 순수 농촌지대로, 상업 활동보다는 농업 활동이 주를 이루는 지역입니다. 따라서 인근에 대규모 상권이나 편의시설의 발달은 기대하기 어렵습니다.

1.4. 생활정보

주거 환경은 농촌 지역 특성상 조용하고 한적한 환경을 제공합니다. 차량을 이용한 접근성은 확보되어 있으나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다. 주변 지역의 편의시설(마트, 병원 등) 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 현재 제공된 정보 및 일반적인 농촌 지역 특성을 고려할 때, 특별히 명시된 혐오시설은 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건은 지분 매각으로 진행되므로, 토지의 일부 지분만 매각되어 전체 토지 이용에 있어 다른 공유자와의 협의가 필요하며, 이는 소유권 행사 및 토지 개발에 제약이 될 수 있습니다.

2번 토지는 맹지이므로, 인접 토지 소유자와의 관계 설정이 중요하며, 4번 토지는 도로로 사용 중입니다. 1번 토지에 존재하는 분묘 3기에 대한 분묘기지권 성립 여부가 불분명하여, 향후 토지 이용 시 제약이 발생할 수 있습니다.

3번 토지의 미등기 건물(컨테이너 2동)에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여, 해당 건물로 인한 권리 행사에 제약이 따를 수 있습니다. 또한, 지상권은 매각으로 소멸되지 않는 권리일 수 있으므로, 해당 권리의 존재 및 상세 내용을 확인하지 않으면 낙찰 후 예상치 못한 부담이 발생할 수 있습니다.

농촌 지역 특성상 기반 시설 및 생활 편의시설이 부족할 수 있으며, 이는 가치 상승에 제한 요인이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 강화군 교동면의 계획관리지역에 속한 임야의 일부 지분(4,633.671㎡) 매각 건으로, 감정가는 194,979,800원입니다. 토지 일부 지분 매각이라는 점과 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성, 1번 토지의 분묘기지권, 3번 토지의 미등기 건물에 대한 법정지상권 성립 여부 등 잠재적 위험 요소를 면밀히 검토해야 합니다. 또한, 2번 토지의 맹지 상태와 4번 토지의 도로 이용 여부도 중요한 고려 사항입니다. 순수 농촌지대에 위치하여 기반 시설 및 편의시설 접근성이 낮을 수 있으나, 계획관리지역이라는 점은 향후 개발 가능성을 시사합니다.

1.7. 투자 포인트

본 물건은 토지 이용 계획상 계획관리지역으로 지정되어 있어, 향후 규제 완화나 지역 개발 시 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다. 또한, 일부 토지가 '근린생활시설 및 창고' 부지로 이용되고 있다는 점은 향후 유사 용도 개발 시 참고할 만합니다. 현재 상태로 농업용지나 임업용지로 활용 가능하며, 농촌 지역에서의 토지 활용 가능성을 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 물건의 현재 시장 가치, 투자 목적, 잠재적 수익률, 그리고 앞서 분석된 다양한 리스크 요소들을 종합적으로 고려하여 결정되어야 합니다. 본 보고서에서는 구체적인 입찰가를 제시하기는 어렵습니다. 실제 입찰 전, 해당 지역의 부동산 시세 조사, 유사 물건 분석, 그리고 현장 방문을 통한 면밀한 가치 평가가 선행되어야 합니다. 또한, 권리 분석상의 위험 요소를 해소하기 위한 추가 비용이나 시간 소요 등을 감안하여 신중하게 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.