나이스옥션 법원경매 인천 2025타경505756 [1] 인천광역시 연수구 연수동 OOOOO OOOOO OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산 · 평가일 2025.02.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 연수동 소재 ""연수역(수인분당선)"" 남서측 인근에 위치하며, 주위
는 아파트단지, 다세대주택, 판매시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위
환경은 대체로 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 연수역(수인분당선)이 소재
하는 등 대중교통 사정은 대체로 양호한 편임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하2층/지상8층 건물 내 제5층 제503호외 2개호로서,

외벽 : 석재 붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건 연번(1~3)은 도시형생활주택으로 이용중임.(구조는 후첨 ""내부구조도"" 참조.)

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등이 구비되어 있는 상태이나,
정상 작동 여부 등은 경매 참여시 별도 확인이 요구됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 제2종근린생활시설, 업무시설, 운동시설,
교육연구시설, 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 노폭 약 40~45미터 내외의 포장도로, 남서측 및 남동측으로 노폭 약
약 15미터 내외의 포장도로에 각각 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 지구단위계획구역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건 연번(1~3)은 임대사항 미상이나, 등기사항전부증명서상 주택임차권이 설정되어 있으
며, 그 내역은 아래와 같은 바, 경매 참여시 참고하시기 바람.

연번(1) 주택임차권

임차보증금 : 금75,000,000원
차 임 : 월 금100,000원
범 위 : 5층 503호 25.44㎡ 전부
임대차계약일자 : 2017년1월23일
주민등록일자 : 2017년2월15일
점유개시일자 : 2017년2월25일
확정일자 : 2017년1월24일
임차권자 : 한국******

연번(2) 주택임차권

임차보증금 : 금75,000,000원
차 임 : 금100,000원
범 위 : 제5층 제506호 25.44평방미터 전부
임대차계약일자 : 2017년5월8일
주민등록일자 : 2017년6월26일
점유개시일자 : 2017년6월25일
확정일자 : 2017년5월10일
임차권자 : 한국******

연번(3) 주택임차권

임차보증금 : 1) 금68,000,000원
2) 금70,000,000원
차 임 : 월 금100,000원
범 위 : 5층 507호 25.44㎡ 전부
임대차계약일자 : 1) 2015.1.14. 2) 2017.1.11.
주민등록일자 : 2015년1월20일
점유개시일자 : 2015년1월30일
확정일자 : 1) 2015.1.20. 2) 2017.1.12.
임차권자 : 한국******

- 본건 연번(1, 3)은 기준시점 당시 후첨 ""사진용지""에서와 같이 현관문 잠금장치(도어락)이
파손되어 개문된 상태로 내부확인이 가능하였으나, 연번(2)는 폐문 등으로 인해 내부 확인
이 불가능하였는 바, 경매 참여시 참고 및 재확인하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경505756 (1)

* 소재지: 인천광역시 연수구 연수동 597-4 연수프라자 5층 503호 (신주소: 인천광역시 연수구 먼우금로 190)

* 건물명: 연수프라자

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 80,000,000원

* 토지면적: 7.15㎡ (약 2.16평)

* 건물면적: 25.44㎡ (약 7.69평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOOOO

* 건물 준공 연월일: 2002년 7월 16일

* 총 층수: 지하 2층, 지상 8층

* 본건 위치: 지상 5층 503호

* 주요 구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트 평슬래브지붕)

* 건축물 주요 용도: 교육연구시설 (기타 용도: 제2종근린생활시설, 업무시설, 운동시설, 교육연구시설, 도시형생활주택)

* 최저매각가격: 80,000,000원 (감정가 기준)

* 매각물건명세서 작성일: 2026년 7월 24일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 연수구 연수동에 소재하며, 연수역(수인분당선) 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트단지, 다세대주택, 판매시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 환경은 대체로 양호한 편입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 연수역(수인분당선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태: 본건 건물은 북서측으로 노폭 약 40~45미터의 포장도로, 남서측 및 남동측으로 노폭 약 15미터의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 중심상업지역, 지구단위계획구역, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 8월 3일 접수된 박지현 근저당권 (을11) 입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 근저당, 가압류, 압류, 강제경매, 주택임차권(을12) 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수 대상 권리:

* 을구 순위 12번 주택임차권등기가 있습니다. 비록 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출되었으나, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어 최종 인수 여부에 대한 확인이 필요합니다. 이 임차권의 보증금은 75,000,000원이며, 월세는 100,000원입니다.

* 연번(3) 임차인의 경우, 보증금이 1) 68,000,000원, 2) 70,000,000원으로 기재되어 있어 금액의 불확실성에 따른 주의가 요구됩니다.

* 임차인 현황:

* 연번(1) (5층 503호):

임차인: 한국 (서울보증보험주식회사(한국토지주택공사))

보증금: 75,000,000원

차임: 100,000원

임대차계약일자: 2017년 1월 23일

주민등록일자: 2017년 2월 15일 (대항력 없음으로 표기)

점유개시일자: 2017년 2월 25일

확정일자: 2017년 1월 24일

배당신고일자: 2019년 4월 1일

* 연번(2) (5층 506호):

임차인: 한국

보증금: 75,000,000원

차임: 100,000원

임대차계약일자: 2017년 5월 8일

주민등록일자: 2017년 6월 26일

점유개시일자: 2017년 6월 25일

확정일자: 2017년 5월 10일

* 연번(3) (5층 507호):

임차인: 한국

보증금: 1) 68,000,000원, 2) 70,000,000원 (금액 불명확)

차임: 100,000원

임대차계약일자: 1) 2015.1.14, 2) 2017.1.11

주민등록일자: 2015년 1월 20일

점유개시일자: 2015년 1월 30일

확정일자: 1) 2015.1.20, 2) 2017.1.12

* 권리분석 요약: 대부분의 권리는 말소될 것으로 예상되나, 주택임차권(을12)의 인수 가능성을 포함하여 최종 권리관계를 명확히 확인해야 합니다. 임차인 보증금 액수에도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 건물 정보:

* 연수프라자(어반투모로우) (인천 남동구 연수동 597-4, 2002년식, 연립, 19.19㎡): 2025년 10월 14일 3,200만원에 거래되었습니다.

* 이레하이니스 101동 (인천 연수구 연수동 593-10, 2017년식, 연립, 48.76㎡): 2024년 7월 4일 15,800만원, 2026년 7월 7일 14,400만원에 거래되었습니다.

* 시세 분석:

* 본건과 동일 건물(연수프라자 597-4)의 최근 거래가(2025년 10월) 3,200만원은 본건 감정가 8,000만원과 상당한 격차를 보입니다. 이는 건물의 노후화, 내부 상태, 또는 특정 거래의 특수성 등을 반영한 결과일 수 있습니다.

* 주변 신축 빌라인 이레하이니스(2017년식, 48.76㎡)의 거래가가 14,400만원~15,800만원 수준임을 감안할 때, 연식 차이와 면적 차이가 큰 본건과는 직접적인 비교는 어렵습니다.

* 연수프라자 건물 자체의 시세 하락 가능성 및 현재 시장 가치에 대한 면밀한 재조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 연수역(수인분당선)을 도보로 이용 가능하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설 및 판매시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육환경: 본건 지역은 상대보호구역으로 지정되어 있어, 주변 학교와의 관계 및 교육 환경 보호 관련 법규 적용 여부를 확인해야 합니다.

* 주거환경: 아파트단지, 다세대주택 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차권 인수 위험: 주택임차권(을12)이 말소되지 않고 인수될 경우, 보증금 75,000,000원을 추가로 부담해야 할 수 있습니다.

* 보증금 액수 불명확: 연번(3) 임차인의 보증금이 68,000,000원 또는 70,000,000원으로 불명확하여, 실제 인수 시 부담액 산정에 주의가 필요합니다.

* 건물 노후화: 2002년 준공 건물로, 20년 이상 경과하여 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 높습니다.

* 감정가와 시세 괴리: 최근 유사 건물 거래가(3,200만원)와 감정가(8,000만원) 간 큰 차이를 보여, 시세 재확인 및 낙찰 후 되팔 때의 가치 변동 리스크가 있습니다.

* 재매각 물건: '재매각' 사유는 이전 입찰자가 잔금을 납부하지 못했거나 기타 사유가 있음을 시사하며, 낙찰 후에도 유사한 문제가 발생할 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

* SGI 인수조건 변경: 'SGI 인수조건 변경'이라는 특이사항은 인수 시 추가적인 조건이나 부담이 발생할 수 있음을 의미하므로, 구체적인 내용을 반드시 확인해야 합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 산업 폐수 배출 시설 등)은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 연수역 인근에 위치하여 교통이 편리하고 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능한 도시형생활주택입니다. 그러나 2002년식 건물로 노후화가 진행되었으며, 특히 유사 건물(연수프라자 597-4)의 최근 거래가가 감정가 대비 현저히 낮게(3,200만원) 확인되어 시세에 대한 면밀한 재검토가 필수적입니다. 권리관계에서는 말소기준 권리 후순위 권리들은 대부분 소멸될 것으로 보이나, 주택임차권(을12)의 인수 가능성에 대한 최종 확인과 임차인 보증금 액수의 불명확성은 주요 리스크 요인입니다. '재매각' 및 'SGI 인수조건 변경'과 같은 특수 사항도 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 연수역(수인분당선) 이용이 편리하여 출퇴근 및 이동에 용이합니다.

* 소형 면적: 1~2인 가구 수요에 적합한 소형 면적(25.44㎡)으로, 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 잠재적 가치 상승: 인천 송도국제도시와 인접한 지역으로, 향후 지역 개발 및 인프라 확충에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 80,000,000원

* 현재 시점의 최저매각가격: 80,000,000원 (재매각 조건에 따라 변동 가능)

* 특별매각조건: 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.

* 시세 분석 기반 예상 입찰가:

* 본건 건물(연수프라자 597-4)의 2025년 10월 거래가 3,200만원을 고려할 때, 감정가 8,000만원은 시장 현실과 괴리가 클 수 있습니다.

* 또한, '재매각' 사유와 'SGI 인수조건 변경' 등의 리스크를 감안하면, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 본 보고서에서는 임차보증금 75,000,000원의 인수 위험이 없다는 가정 하에, 또는 해당 보증금이 매각으로 소멸된다는 전제 하에 제시하는 금액입니다. 만약 해당 보증금을 인수해야 할 경우, 실질적인 취득가액은 훨씬 높아지므로 주의해야 합니다.

* 따라서, 정확한 시세 재확인 및 임차인 권리관계 최종 확인이 선행되어야 합니다.

* 제시된 정보와 보수적인 시장 접근을 고려할 때, 최저매각가격의 50% ~ 70% 범위, 즉 약 40,000,000원 ~ 56,000,000원 수준에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 바람직할 것으로 사료됩니다.

* 단, 임차보증금 75,000,000원을 인수해야 하는 상황이 발생할 경우, 본 물건은 현재 감정가 또는 그 이상의 금액으로 입찰하는 것은 매우 위험하며, 적극적인 입찰이 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.