나이스옥션 법원경매 인천 2025타경989 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1462-2 노빌리안1 5층502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 ""구월여자중학교"" 남측 인근에 위치하며, 부근은 본건과 유사한 오피스텔 및 다수의 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 상가 및 업무지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 인천1호선 예술회관역이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 무난한 편입니다.

건물의 구조

2003.03.03 사용승인된 철골철근콘크리트조 및 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하2층/지상10층 건물내 제5층 제502호로서,
- 외 벽 : 석재 붙임 및 드라이비트 마감 등
- 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등
- 창 호 : 알미늄샤시 등으로 시공되었습니다.

이용상태

오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 층별 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어 있으며, 지하(B1~B2) 주차장과 기계실 주차설비를 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 세로장방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 15미터의 포장도로 및 남측으로 노폭 약 8미터의 보행자도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(구월), 중로2류(폭 15m~20m)(2025-01-06)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다.
나. 기타 참고사항 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 물건 개요

* 주소: 인천광역시 남동구 구월동 1462-2, 노빌리안 1, 5층 502호

* 건물 용도: 오피스텔

* 건물 구조: 철골철근콘크리트조 및 철근콘크리트조 평스라브 지붕 지하2층/지상10층 건물 중 제5층 제502호

* 사용승인일: 2003년 3월 3일

1.2. 경매 정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경989 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OO

1.3. 면적 및 감정가

* 감정가: 76,000,000원

* 토지 면적: 7.22㎡ (약 2.18평)

* 토지 지분: 7.218㎡ (약 2.18평)

* 건물 면적: 38.61㎡ (약 11.68평)

* 건물 지분: 38.61㎡ (약 11.68평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 대상 물건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "구월여자중학교" 남측 인근에 위치합니다.

* 주변 지역은 본건과 유사한 오피스텔 및 다수의 근린생활시설 등으로 형성된 상가 및 업무지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

* 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장 및 인천1호선 예술회관역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(구월)

* 기타 제한사항: 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 과밀억제권역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리, 인수/소멸 권리)

* 말소기준권리: 2023-11-07 접수된 남동구(인천광역시)의 압류(갑8)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 갑5, 갑6, 갑7, 갑8, 갑9, 을7 등기상의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석 (대항력, 인수 보증금)

* 주요 임차인: 주택도시보증공사(서주미)

* 보증금: 93,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-03-11

* 확정일자: 2022-01-28

* 배당신고일자: 2024-04-01

* 대항력: 없음 (제공된 정보 상)

* 비고: 을7 주택임차권 등기 (말소 대상이나, 물건명세서 상 매수인이 인수할 수 있다는 취지 언급)

* 권리분석 상 인수 보증금 합계: 0원

* 채권자인 서OO (서주미)가 본 경매를 신청한 강제경매(갑9)이며, 권리금액 또한 93,000,000원으로 임차인의 보증금과 일치합니다. 이는 경매 절차를 통해 임차인의 보증금이 변제될 가능성이 높아, 매수인에게 인수될 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

* 주의사항: 물건명세서 상 "매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음(을구 7번 주택임차권등기). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라는 문구가 명시되어 있습니다. 비록 임차인 현황에 대항력이 없다고 표기되어 있고, 채권자와 동일인으로 경매가 진행되어 보증금이 변제될 것으로 예상되나, 법적 해석 및 배당 결과에 따라 인수되는 보증금이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 따라서 입찰 전 관련 내용을 반드시 재확인하시기 바랍니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상가 및 업무시설 현황

* 본건은 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집한 상가 및 업무지대에 속해 있습니다.

* 인천 1호선 예술회관역 인근으로 유동인구가 많으며, 상업 및 업무 활동이 활발한 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공시설

* 인천광역시청, 예술회관, CGV, 홈플러스, 롯데백화점 등 주요 편의시설 및 공공시설이 인근에 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

* 구월여자중학교가 인근에 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 관련 리스크

* 상기 '권리분석' 섹션에서 언급된 바와 같이, 물건명세서상의 '매수인 인수 가능 권리'에 대한 명확한 해석 및 배당 결과 확인이 필요합니다. 임차인 서주미가 경매 신청 채권자라는 점은 긍정적이나, 혹시 모를 보증금 인수 여부에 대한 최종 확인이 중요합니다.

6.2. 기타 리스크

* 현재까지 파악된 정보로는 특이 혐오시설이나 부동산 가치에 중대한 영향을 미칠 만한 부정적 요인은 확인되지 않았습니다. 다만, 일반적인 도시 지역에서 발생할 수 있는 소음, 교통 혼잡 등의 요소는 고려할 수 있습니다. (최근 뉴스에서 구월동 일대 데이터센터 건립 추진 관련 주민 민원 사례가 있으나, 본건과의 직접적인 관련성은 불분명합니다.)

7. 종합 의견

* 본 물건은 인천 남동구 구월동의 중심 상업지구에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설이 우수하여 주거 및 업무용으로 적합한 입지를 갖추고 있습니다.

* 권리 분석상 특별히 인수해야 할 부담은 없을 것으로 예상되나, 임차인 관련 세부 내용을 반드시 재확인하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 오피스텔로 안정적인 임대 수익 확보 가능성이 있습니다.

* 주변 상권 및 편의시설 이용이 용이하여 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 물건입니다.

* 감정가 대비 시세 분석을 통해 적정 입찰가를 산정한다면, 시세차익 또한 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 76,000,000원

* 최근 실거래가 (동일 면적, 2025년 12월): 65,000,000원

* 분석 의견: 감정가는 76,000,000원이지만, 가장 최근 실거래 사례(동일 면적)가 65,000,000원임을 감안할 때, 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 경매 시장의 경쟁 상황과 물건의 실제 상태, 그리고 인수 보증금 여부에 대한 최종 확인 후, 90% 수준인 약 68,400,000원에서 95% 수준인 약 72,200,000원 사이에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

* 권장 입찰가: 70,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.