나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508474 [1] 인천광역시 연수구 송도동 19-5 송도푸르지오하버뷰 106동 2층203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HR · 평가일 2025.04.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 ""신정초등학교"" 서측에 위치하며, 주변은 아파트,
학교, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주변 환경은 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하며, 인근에 버스정류장 및 인천지하철1호선('국제업무지구역','센
트럴파크역')이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 40층 건물내 제2층 제203호로서,
(사용승인일:2011.03.29)

외벽: 복합판넬 및 강화 유리 마감 등
내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등
창호: 샷시창호 등으로 조사됨.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방 설비, 승강기 설비, 화재탐지설비 등 소방설비, 주차설비 등이
구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 광평수의 정방형 토지로서, 현황 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결 됨.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 , 제1종지구단위계획구역(2011-11-02)(국제업무단지) , 대로1류(폭 35m~40m)(보
조간선)(접합) , 대로3류(폭 25m~30m)(보조간선)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(국지도로)(접
합) , 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에
관한 특별법>, 상대보호구역(2015-07-30)(글로벌레인보우)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상
대보호구역(인천연송초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법
>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경508474 (1)

* 소재지: 인천광역시 연수구 송도동 19-5 송도푸르지오하버뷰 106동 2층203호

* 용도: 아파트

* 감정가: 1,486,000,000원 (14억 8천 6백만원)

* 토지면적: 67.81㎡ (약 20.5평)

* 토지지분: 67.8098㎡ (약 20.5평)

* 건물면적: 162.31㎡ (약 49.1평)

* 건물지분: 162.3109㎡ (약 49.1평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: (OOOO (마스킹 처리)

* 준공일자: 2011년 03월 29일

* 아파트명: 송도푸르지오하버뷰

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 인천광역시 연수구 송도동에 소재하며, "신정초등학교" 서측에 위치합니다. 주변은 아파트, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황: 차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 인천지하철 1호선 '국제업무지구역' 및 '센트럴파크역'이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

* 토지 현황: 대체로 등고평탄한 광평수의 정방형 토지로서, 현재 아파트 건부지로 이용 중에 있습니다.

* 도로 접근성: 단지 내 도로를 통해 외부 공도와 연결되어 있어 차량 통행이 원활합니다.

* 토지이용계획: 본 건은 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 경제자유구역으로 지정되어 있으며, 일부 도로 접합 및 학교 환경 보호 구역, 성장관리권역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 08월 06일 접수된 노원새마을금고의 근저당권 (을18)입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 후순위 권리(근저당, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다. 기재된 근저당권, 가압류 등은 모두 말소 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 법정지상권 등 특수 권리 발생 가능성은 별도 확인 필요)

* 총 채권액: 등기부상 채권 총액은 약 2,337,690,531원 (23억 3천 7백 6십 9만 5백 31원)입니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대차 관계: 본 건에 대한 임대차 관계는 미상입니다.

* 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시설: 본 물건이 위치한 송도동은 송도국제도시의 핵심 지역으로, 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 인근에는 롯데마트, 현대프리미엄아울렛, 트리플스트리트 등 대형 쇼핑 시설과 센트럴파크 등 휴식 공간이 자리하고 있습니다. 또한, 다양한 상업 시설과 근린생활시설이 밀집해 있어 이용이 편리합니다.

* 혐오시설 유무: 해당 물건지 주변 지역은 국제업무, 주거, 상업, 공원 등이 조화롭게 배치된 계획도시의 특성을 지니고 있습니다. 일반적인 조사 결과, 특별히 문제시될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 입찰 전 현장 방문을 통한 최종 확인이 권장됩니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 정보:

* 아파트명: 송도푸르지오하버뷰

* 주소: 인천광역시 연수구 송도동 19-5

* 준공: 2011년 03월 29일

* 총 세대수: 593세대 (7개 동)

* 본 물건 전용면적: 162.31㎡ (약 49.1평)

* 본 물건 공급면적(분양면적 추정): 162.31㎡ (약 49.1평) - 해당 면적은 공급면적(분양면적)으로 추정되며, 정확한 확인은 필요합니다.

* 최고층수: 40층

* 난방방식: 도시가스 개별난방 (추정)

* 주요 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

1.5. 잠재적 리스크

* 임대차 정보 미상: 현재 임차인 현황 및 보증금, 차임 등 관련 정보가 불분명하여 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 임대차 관계에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

* 현장 확인 필수: 모든 경매 물건과 마찬가지로, 본 물건 역시 권리관계 상 명시되지 않은 사항이나 현장 상태(누수, 하자 등)를 파악하기 위해 반드시 사전 현장 방문이 필요합니다.

* 시장 변동성: 최근 부동산 시장의 변동성 및 향후 금리, 정책 변화 등이 시세에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건 인천지방법원 2025타경508474 물건은 인천 송도동의 선호도 높은 아파트 단지 내에 위치하며, 준공 후 10년 이상 경과하였으나 비교적 양호한 관리 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다. 주변에 풍부한 생활 편의시설과 교통 인프라가 잘 갖추어져 있어 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 요소가 많습니다. 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 비교적 깔끔한 편이나, 임대차 관계가 불분명한 점은 명도 과정에서 주의가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 송도국제도시 핵심 지역에 위치하여 직주근접성 및 생활 편의성이 뛰어납니다.

* 대형 면적: 162.31㎡ (약 49.1평)의 넓은 전용 면적으로, 대형 평수 선호 수요층에게 적합합니다.

* 깔끔한 권리관계: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 깨끗한 권리를 인수할 수 있습니다.

* 주변 시세 대비 잠재적 가치: 최근 거래 사례를 볼 때, 적정 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 동일 단지 내 유사 면적(162.31㎡)의 37층 물건이 2026년 6월 26일에 16억 7천만원에 거래되었습니다. 본 건은 2층으로, 층수 이점은 상대적으로 낮으나 면적은 동일합니다.

감정가: 14억 8천 6백만원

최근 최고가 매매: 16억 7천만원

고려사항:

* 2층이라는 점을 감안하여 감정가 대비 약간 할인된 금액을 고려할 수 있습니다.

* 최근 거래가격을 기준으로 시세 수준을 파악합니다.

추정 입찰가 범위:

감정가: 14억 8천 6백만원

최근 시세: 16억 7천만원 (37층 기준)

본 물건은 2층임을 감안하여, 감정가와 최근 시세 중간값 또는 감정가 상회 수준에서 경쟁이 치열할 수 있습니다.

예상 입찰가는 15억 5천만원 ~ 16억 5천만원 범위에서 신중하게 결정하시는 것을 권고합니다.

※ 낙찰가는 입찰자의 자금 계획, 경쟁 상황, 현장 답사 결과 등 종합적인 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.