나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508413 [1] 인천광역시 서구 석남동 497-17 해드림 6층605호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경신감정 · 평가일 2025.04.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동소재 ""석남역"" 북서측 약300미터 지점에 위치하며
주위 일대는 동류형의 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건내의 6층 605호로서,
외벽 : 석재붙임 등마감.
내벽 : 벽지 및 일부타일 마감.
창호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

급.배수 및 위생설비, 승강기설비, 난방설비등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 오피스텔 및 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약15미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역, 과밀억제권역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경508413 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 장OO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 서구 석남동 497-17 해드림 6층605호

용도: 도시형생활주택

토지면적: 7.58㎡ (약 2.29평)

건물면적: 39.57㎡ (약 11.97평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 6층 605호

건물 준공일: 2014년 2월 25일 (건축물표제부 기준)

이용 상태: 도시형생활주택(아파트)로 이용 중

1.3. 감정가 및 매각 대상

감정가: 155,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 "석남역" 북서측 약 300미터 지점에 위치합니다. 주위 일대는 유사한 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 무난합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 일반상업지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2023년 01월 31일자 광명세무서장의 압류 (갑8)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 1번 주택임차권 (장권우) - 인수 대상입니다.

기타 권리: 압류 (서구) - 말소 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 장권우

보증금: 160,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 04월 12일

확정일자: 2023년 02월 13일

대항력: 있음

권리 분석상, 본 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 160,000,000원 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 등기부상 주택임차권(을1) 역시 '인수'로 표기되어 있습니다.

3.3. 권리 분석 요약

본건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금(160,000,000원)이 감정가(155,000,000원)보다 높아, 낙찰 시 임차인의 보증금 전액 또는 일부를 인수해야 할 위험이 매우 높습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특징

본건은 석남역 인근으로 주거지 및 상업 시설이 혼재된 지역입니다. 역세권이라는 이점을 가지고 있으며, 다양한 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

4.2. 유사 물건 시세 (JSON 분석)

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 유사 면적(약 38~48㎡)의 다세대 주택 거래 사례는 2026년 1월 기준으로 77,000,000원에서 105,000,000원 사이에 형성되어 있습니다. 이는 본건의 감정가 및 임차인 보증금과 상당한 차이가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트 구조이며, 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감입니다. 급배수 및 위생설비, 승강기, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주거 환경 (협오시설 유무)

현재 파악된 주변 정보에 따르면, 본건 소재지 인근에 특별히 혐오시설이 밀집해 있다는 정황은 발견되지 않았습니다. 주거 및 근린생활시설이 주를 이루는 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인으로 인한 인수 보증금

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 장권우 씨의 보증금 160,000,000원 인수 부담입니다. 이 금액은 감정가를 초과하므로, 낙찰자는 법원 배당으로 전액 변제받지 못하는 차액을 추가로 부담해야 할 가능성이 매우 높습니다.

6.2. 시세 대비 높은 감정가 및 인수 보증금

최근 거래된 유사 물건의 시세(약 7700만원~10500만원) 대비 감정가(155,000,000원)가 높으며, 여기에 임차인 보증금 인수 부담까지 더해질 경우, 낙찰자는 상당한 금전적 손실을 볼 수 있습니다.

6.3. 기타

토지 이용 계획상 일반상업지역에 속하나, 건물의 주된 용도는 공동주택(도시형생활주택)으로 이용되고 있어, 향후 토지 이용에 대한 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 역세권이라는 입지적 장점에도 불구하고, 대항력 있는 임차인의 높은 보증금 인수 부담과 시세 대비 높은 감정가로 인해 매우 신중한 접근이 요구되는 물건입니다. 임차인과의 원만한 합의가 이루어지지 않는 이상, 상당한 투자 손실이 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 석남역 역세권에 위치하여 교통 및 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 건물 자체는 비교적 신축(2014년 준공)에 해당합니다.

* 향후 주변 개발 계획 등에 따라 시세 상승 여력은 존재할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 거래된 유사 면적 물건들의 시세가 약 77,000,000원에서 105,000,000원 사이에 형성되어 있음을 고려할 때, 본건의 실질적인 시장 가치는 약 87,500,000원 내외로 추정됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 160,000,000원을 인수해야 하는 부담이 크므로, 보증금 인수액을 제외한 순수한 물건 가치에 기반하여 입찰가를 산정해야 합니다.

이에 따라, 보수적인 관점에서 시장 시세를 반영한 예상 입찰가는 94,000,000원으로 제시합니다.

이 경우, 낙찰자는 입찰가 94,000,000원 외에 추가적으로 임차인 보증금 일부(약 60,000,000원 이상)를 인수하게 되어, 총 부담액은 약 154,000,000원 이상이 될 수 있으며, 이는 현재 시장 가치 대비 큰 손실이 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.