나이스옥션 법원경매 인천 2025타경886 [1] 인천광역시 연수구 송도동 13-58 송도코스테이주건축물 1동 1층121호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 ""인천대학교 송도캠퍼스"" 동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 교육시설 및 각종 근린생활시설 등이 있는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 9층건물 내 1층 121호로서,
(사용승인일 : 2021.6.21.)
외벽: 몰탈 위 페인트 마감 등
창호: 알미늄 창호 임.

이용상태

제2종근린생활시설 일반음식점 임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 소화전, 화재탐지설비, 승강기 등 설비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 가까운 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 35미터, 남동측으로 노폭 약 15미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역(2014-02-03), 준주거지역(2014-02-03), 제1종지구단위계획구역(2010-01-27)(바이오단지), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중2-316,317호선)(접합), 시가지조성사업지역, 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역(2009-08-19)(인천대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-04-19)((가칭)인천대학교 송도캠퍼스 제2부지 예정지)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2009-08-19)(인천대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2022-04-19)((가칭)인천대학교 송도캠퍼스제2부지 예정지 )<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현재 공실 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경886 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 안OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 인천광역시 연수구 송도동 13-58, 송도코스테이주건축물 1동 1층 121호

건물명: 송도 코스테이 (Songdo Costay)

건물 용도: 제2종근린생활시설 (일반음식점)

구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 9층 건물 내 1층 121호

사용승인일: 2021년 6월 21일

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 41.42㎡ (약 12.53평)

토지지분: 41.4237㎡

건물면적: 76.88㎡ (약 23.26평)

건물지분: 76.8814㎡

감정가: 1,150,000,000원

1.4. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본 건은 인천광역시 연수구 송도동에 소재하며, "인천대학교 송도캠퍼스" 동측 인근에 위치합니다. 주위는 교육시설 및 각종 근린생활시설이 밀집된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.2. 도로 상황

본 건은 북서측으로 노폭 약 35미터, 남동측으로 노폭 약 15미터의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본 토지는 준공업지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(바이오단지)으로 지정되어 있으며, 대로1류(폭 35m~40m), 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접합되어 있습니다. 또한 시가지조성사업지역, 경제자유구역으로 지정되어 있으며, 인천대학교 및 예정 부지와 관련하여 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정된 구역이 있습니다. 성장관리권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수 권리

을구 1번 근저당권(안산농업협동조합, 2024.04.12. 접수, 채권최고액 1,164,000,000원)이 말소기준권리입니다. 상기 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 낙찰자는 인수할 권리 부담이 없습니다.

3.2. 임차인 현황

본 건에는 대항력 없는 임차인 1명이 존재합니다.

*: 이병주

보증금: 3,000,000원

차임: 300,000원

전입일자(사업일자): 2024년 4월 30일

대항력: 없음

총 인수 보증금: 0원

3.3. 등기부채권 총액

등기부채권 총액은 약 1,214,000,000원입니다. (근저당 1,164,000,000원 + 근저당 50,000,000원 + 압류 2건)

4. 상권분석

4.1. 업종 및 주변 상권

본 건은 제2종근린생활시설(일반음식점)로 이용 가능한 상가입니다. 인천대학교 송도캠퍼스와 인접해 있어 학생, 교직원 등 고정적인 수요층을 확보할 수 있으며, 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 활성화된 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 현재 임대 현황

본 건은 현재 공실 상태입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인천대학교 송도캠퍼스를 비롯하여 다양한 상업 시설 및 교육 시설이 인근에 위치하여 생활 편의성이 양호합니다.

5.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 직접적으로 혐오시설이 물건지와 인접해 있다고 볼 만한 정보는 확인되지 않았습니다. 과거 송도국제도시 개발 초기에는 쓰레기소각장, 가스탱크 등 혐오시설에 대한 주민 우려가 있었으나, 최근에는 이러한 시설들도 친환경 시설이나 공원 등으로 조성되어 긍정적으로 변화하는 사례가 보고되고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 현재 공실 상태로, 즉시 임대 수익 발생보다는 공실 해소를 위한 추가적인 노력이 필요할 수 있습니다.

* 송도 바이오단지 및 경제자유구역 개발 계획 등 지역 개발 상황에 따른 미래 가치 변동 가능성을 고려해야 합니다.

* 주변 상가 공급량 및 임대 시장 동향을 지속적으로 파악하고 대비해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천대학교 인근이라는 우수한 입지 조건과 비교적 신축 건물(2021년 사용승인)이라는 장점을 가지고 있습니다. 권리 관계가 명확하여 낙찰자가 인수할 부담이 없으며, 주변 지역의 개발 잠재력을 고려할 때 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 현재 공실 상태이므로 공실 해소를 위한 전략 수립이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 인천대학교와 인접하여 안정적인 배후 수요 확보가 가능합니다.

* 송도 바이오단지, 경제자유구역 등 지역 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 2021년 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 유지보수 비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 등기부 상태의 건물을 취득할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 현재 감정가 1,150,000,000원을 기준으로 하되, 실제 입찰가는 본 물건의 최신 시세, 주변 상가 거래 사례, 임대 수익률, 향후 개발 가능성, 본인의 자금 계획 및 투자 성향 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 또한, 낙찰 후 공실 해소를 위한 추가적인 투자 비용까지 감안하여 신중하게 산정하는 것이 바람직합니다. 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하지 않으며, 추가적인 시장 조사를 통해 산정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.