나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508239 [1] 인천광역시 서구 오류동 1656-1 블루텍 7층공존-710호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 솔버 · 평가일 2025.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 오류동 소재 '검단오류역(인천지하철2호선)' 서측 근거리에 위치하며 주위는 지식산업센터, 공장, 근린생활시설 등으로 공장지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건 내 제7층 제공존-710호로서,
외벽 : 알미늄 복합판넬 마감 등,
새시 : 새시 창호 등임.

이용상태

공장(지신산업센터)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 장방형의 토지로서, 공장(지식산업센터), 지원시설, 업무시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 25미터 내외, 북동측과 남서측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로 에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역, 지구단위계획구역(뷰티풀파크), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로2류(폭 15m~ 20m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상임.

물건 비고

집합건축물대장상 공장(지식산업센터)

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508239 (1)

소재지: 인천광역시 서구 오류동 1656-1 블루텍 7층공존-710호

용도: 지식산업센터 (집합건축물대장상 공장(지식산업센터))

감정가: 281,000,000원

토지 면적: 36.27㎡ (약 10.97평)

토지 지분: 36.27㎡ (약 10.97평)

건물 면적: 116.64㎡ (약 35.28평)

건물 지분: 116.64㎡ (약 35.28평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

1.2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 서구 오류동에 위치하며, 인천지하철 2호선 검단오류역에서 서측 근거리에 자리하고 있습니다.

주변으로는 다수의 지식산업센터, 공장, 그리고 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 공장지대입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

토지는 등고평탄한 장방형의 토지로서, 현재 공장, 지원시설, 업무시설 등의 건부지로 이용 중에 있습니다.

건물 북서측으로는 노폭 약 25미터, 북동측 및 남서측으로는 노폭 약 15미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 일반공업지역, 지구단위계획구역(뷰티풀파크), 대로3류(폭 25m~30m), 중로2류(폭 15m~20m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 일반산업단지, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 검단오류역 인근으로 상업시설, 근린생활시설, 공공시설 등이 분포하고 있습니다. 일반적인 검색에서 특별히 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되는 조건입니다.

등기부상 말소기준권리는 2022년 3월 28일 접수된 국민은행의 근저당권(금270,000,000원)입니다.

주요 등기부 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권 이전 (갑3, 2019-03-26) - 하재호

* 소유권 이전 (갑6, 2022-03-28, 매매 금250,000,000원) - 박영훈

* 근저당권 (을4, 2022-03-28, 국민은행, 금270,000,000원, 말소기준권리)

* 가압류 (갑7, 2024-08-23, 토스뱅크, 금140,085,469원, 말소)

* 가압류 (갑8, 2024-09-19, 중소기업은행, 금192,632,792원, 말소)

* 가압류 (갑9, 2024-10-21, 인천신용보증재단, 금19,000,000원, 말소)

* 압류 (갑10, 2025-02-21, 서구(인천광역시), 말소)

* 임의경매 (갑11, 2025-03-13, 유에이치케이제칠차유동화전문, 금270,000,000원, 말소)

총 등기부채권액은 621,718,261원입니다.

현재 파악된 임차인은 다음과 같습니다.

* 임차인: H *

보증금: 0원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2024-10-28

대항력: 없음

권리분석: 인수 대상 아님.

* 임차인: K *

보증금: 0원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2025-01-21

대항력: 없음

권리분석: 인수 대상 아님.

현재까지 확인된 임차인 중 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 인천 서구 오류동에 위치한 지식산업센터 밀집 지역에 속해 있습니다.

주변에 다수의 공장 및 산업 시설, 그리고 근린생활시설이 분포하고 있어, 관련 업종을 영위하는 기업들의 배후 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

인천지하철 2호선 검단오류역과 인접하여 교통 접근성이 우수하며, 이는 물류 이동 및 직원들의 출퇴근 편의성에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

일반산업단지 내에 위치하여, 관련 산업 생태계와의 연계 및 시너지 효과를 기대해 볼 수 있습니다.

1.5. 생활정보

교통: 인천지하철 2호선 검단오류역을 통해 인천 시내 및 수도권 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용 또한 편리합니다.

편의시설: 본 건이 위치한 블루텍 건물 내 또는 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 식음료, 사무용품 구매 등 편의시설 이용이 가능합니다. 다만, 대규모 쇼핑몰이나 문화시설은 다소 거리가 있을 수 있습니다.

주거: 본 물건은 지식산업센터 용도로, 입주 기업 직원들의 편의를 위한 기숙사 등의 지원시설이 건물 내에 포함될 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

유동화 물건: 본 건은 유동화 전문 회사가 채권자인 유동화 물건입니다. 이는 일반적인 경매 절차와는 다소 다른 진행 양상을 보일 가능성이 있으며, 채권 확보 과정에 대한 이해가 필요합니다.

임대차 관계 미상: 임대차 관계가 명확하게 파악되지 않은 점은 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 될 수 있습니다. 하지만 현재 파악된 임차인들은 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

건축물 용도: 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)으로 등재되어 있어, 일반 주거용이나 타 용도로의 전환 시 추가적인 행정 절차 및 비용이 발생할 수 있습니다.

건물 구조 및 이용 상태: 철근콘크리트 구조 15층 건물 내 7층에 위치한 호실로, 건물 전체의 유지 보수 상태 및 해당 호실의 구체적인 이용 상태에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 오류동에 위치한 지식산업센터로, 역세권이라는 교통적 이점과 산업단지 내 입지라는 장점을 가지고 있습니다.

말소기준권리 이하 모든 등기부상의 권리가 매각으로 소멸되므로 권리 관계는 매우 깨끗합니다.

현재 파악된 임차인들의 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상되나, 임대차 관계가 완전히 확인되지 않은 점은 유의해야 합니다.

유동화 물건이라는 특성은 향후 경매 진행 과정에서 고려해야 할 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

역세권 입지: 인천지하철 2호선 검단오류역과 인접하여 뛰어난 교통 접근성을 자랑합니다.

권리관계 명확: 모든 기존 권리가 매각으로 소멸되어 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 매각하므로 재산권 행사에 유리합니다.

산업단지 내 위치: 지역 산업 발전과 함께 성장할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 281,000,000원입니다.

현재 파악된 임차인들의 인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 추가적인 보증금 인수 부담은 없습니다.

예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 현장 조사, 유사 물건 시세, 명도 예상 비용, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 일반적으로 낙찰가는 감정가 이하에서 결정되는 경우가 많습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.