나이스옥션 법원경매 인천 2025타경951 [1] 인천광역시 계양구 계산동 942-27 광백오피스텔 804호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소담감정 · 평가일 2025.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 계산동 소재 ""부평초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 ""경인교대입구역""이 소재하여 대중교통이용편익은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 804호로서,

외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호: 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비, 승강기 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로, 업무시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 로폭 약 10m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(경인교대역(자세한사항은 도시정비과 문의)), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청문의(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 역사문화환경보존지역(자세한 내용은 계양구 문화체육관광과(032-450-5824)문의)<인천광역시문화재보호조례>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경951 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 계산동 942-27 광백오피스텔 804호

용도: 오피스텔

감정가: 173,000,000원

건물면적: 70.65㎡ (약 21.37평)

토지면적: 27.20㎡ (약 8.23평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 문OO

1.2. 건축물 정보

건축년도: 2011년

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

총 층수: 8층 중 8층

1.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

구분: 준주거지역, 지구단위계획구역(경인교대역), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 역사문화환경보존지역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 계양구 계산동 소재 부평초등학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 인천지하철 1호선 경인교대입구역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로상태

본 건은 서측으로 로폭 약 10m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2023년 1월 31일 접수된 근저당권 (채권최고액: 37,500,000원, 채권자: 허송)입니다.

3.2. 인수되는 권리

을구 9번 임차권등기 (채권자: 문근섭, 보증금: 120,000,000원, 전입일자: 2021-04-20, 확정일자: 2021-03-04)가 존재합니다.

물건명세서에 의하면 "배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라는 내용이 명시되어 있으나, 권리분석 상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있어, 배당 순위에 따라 임차인이 보증금 전액을 배당받을 가능성이 높습니다. 다만, 실제 배당 결과를 반드시 확인해야 합니다.

3.3. 말소되는 권리

말소기준권리보다 후순위 권리인 주택임차권(을9)을 제외한 대부분의 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 문

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-20

* 확정일자: 2021-03-04

* 대항력: 있음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 120,000,000원 전액 배당받지 못할 경우 잔여 금액은 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다. (단, 인수 보증금 합계 0원 표기에 따라 실제 인수 여부는 배당 결과 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본 물건은 경인교육대학교와 부평초등학교 인근으로, 주거 지역과 상업 시설이 혼재된 지역입니다. 근린생활시설이 발달해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

4.2. 교통 및 접근성

경인교대입구역 역세권에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 교통 접근성이 우수합니다. 이는 임대 수익 창출에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

부평초등학교, 계산중학교, 계산고등학교 등 교육 시설이 인근에 위치하며, 경인교육대학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설

단지 주변의 근린 상권을 통해 생활에 필요한 대부분의 편의시설(마트, 병원, 은행, 식당 등) 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련 위험

본건의 경우, 대항력 있는 임차인(문근섭)이 존재하며 보증금 120,000,000원이 있습니다. 비록 '인수 보증금 합계'가 0원으로 분석되었으나, "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 임차보증금 인수 가능성이 명시되어 있어, 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 그 차액을 낙찰자가 인수해야 하는 위험이 있습니다. 이는 입찰 시 가장 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

6.2. 토지 이용 제한

본건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 역사문화환경보존지역 등 다양한 용도지역 및 제한사항에 묶여 있어 향후 재건축이나 용도 변경 시 제약이 따를 수 있습니다.

6.3. 공동담보 물건

정보상 공동담보로 언급되어 있으나, 어떤 물건과 공동담보로 묶여 있는지에 대한 상세 정보가 부족하여 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 오피스텔은 경인교대입구역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 교육 시설 및 생활 편의 시설이 인접하여 주거 및 투자 가치가 있습니다. 최근 거래 사례를 볼 때 시세는 감정가 수준이거나 그 이상으로 형성되어 있습니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이라는 잠재적 리스크가 존재하므로, 철저한 권리 분석과 배당 예상 결과를 확인한 후 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

인천지하철 1호선 경인교대입구역과 인접하여 임대 수요 확보에 유리합니다.

8.2. 안정적인 배당 가능성 (잠재적)

권리분석 상 '인수 보증금 합계'가 0원으로 분석된 점은 임차인이 보증금 전액을 배당받을 수 있음을 시사합니다. 이는 낙찰자가 추가적인 보증금 부담 없이 소유권을 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

8.3. 실거주 및 임대 수익률

향후 공실 없이 임대가 맞춰진다면 안정적인 월세 수익을 기대할 수 있으며, 실거주 목적에도 적합한 입지입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 173,000,000원이며, 최근 실거래가는 2025년 12월 및 2026년 5월에 동일 면적(70.65㎡)이 177,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 분석되어 임차인 보증금 인수 위험이 낮다고 판단되지만, 물건명세서의 '잔액 인수 가능성' 문구를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 165,000,000원 ~ 175,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 법원의 배당 결과 예측, 현장 조사 결과, 본인의 투자 성향 및 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기를 권장합니다. 특히, 임차인의 실제 배당 여부를 사전에 파악하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.