나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508213 [1] 인천광역시 연수구 연수동 582 연수풍림1차아파트 102동 14층1405호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 연수동 소재 인천1호선 ""신연수역"" 서측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역(인천1호선 ""신연수역"")이
소재하는 등 대중교통 이용여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트 라멘조 슬래브지붕 14층 건내 14층 1405호로서
(사용승인일: 1992.03.27)
외벽: 몰탈위 페인팅 마감
내벽: 벽지 등 마감
창호: 샷시 창호 마감

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, E/V 및 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로를 통하여 주위 공도와 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역,지구단위계획구역,역사문화환경보존지역(2024-06-10),과밀억제
권역,철도보호지구(2014-07-15).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1). 임대관계: 미상임.
2). 기타사항: 없 음.

물건 비고

재매각. 매수보증금은 최저매각가격의 20%임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경508213 (1)

* 소재지: 인천광역시 연수구 연수동 582 연수풍림1차아파트 102동 14층1405호

* 용도: 아파트

* 감정가: 350,000,000 원 (3억 5천만원)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 48.84 ㎡ (약 14.78 평)

* 건물면적 (전용면적): 84.96 ㎡ (약 25.70 평)

* 토지지분: 48.841 ㎡

* 건물지분: 84.96 ㎡

1.3. 건물 정보

* 건축년도: 1992년 3월 27일 사용승인

* 구조: 철근콘크리트 라멘조 슬래브지붕

* 층수: 해당 동 14층 중 14층

* 이용상태: 아파트로 이용중

1.4. 매각 대상

* 토지/건물 일괄매각

1.5. 특이사항 및 주의사항

* 대항력있는 임차인 존재

* 선순위 임차권 존재

* 재매각 물건

* 매수보증금은 최저매각가격의 20%

2. 입지조건

* 위치: 인천광역시 연수구 연수동 소재 인천1호선 ""신연수역"" 서측 인근에 위치

* 주위환경: 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역

* 교통: 차량 접근 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(인천1호선 ""신연수역"") 소재로 대중교통 이용 여건 양호

3. 권리분석

* 말소기준권리: 인천지방법원의 강제경매개시결정(2025타경508213) - 서울보증보험 (접수일자 2025-03-13)

* 등기부상 현황

* 소유권이전: 조문경 (2016-12-12), 김정희 (2021-12-20)

* 주택임차권: 박성란 (채권액 340,000,000원, 접수일자 2024-04-26, 전입일자 2022-02-21, 확정일자 2022-02-04). 해당 임차권은 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다.

* 강제경매: 서울보증보험 (채권액 336,301,120원, 접수일자 2025-03-13)

* 권리 인수 여부:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 9번 주택임차권 (박성란)은 임대차보증금 340,000,000원이며, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수합니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 340,000,000 원

* 차임: 0 원

* 전입일자: 2022-02-21

* 확정일자: 2022-02-04

* 대항력: 있음

* 비고: 매수인이 인수해야 하는 보증금이 존재할 수 있습니다.

4. 상권분석

* 주변 환경: 주거지역 내 위치하며, 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

* 최근 매매 동향 (2026년 7월 기준, 84.81㎡ 기준):

* 33,000만원 (6층)

* 31,500만원 (7층)

* 32,000만원 (9층)

* 평균 매매가는 약 32,167만원으로 파악됩니다.

* 최근 전월세 동향 (2026년 5월 기준, 84.96㎡ 기준):

* 5,000만원 + 월세 100만원 (8층)

5. 생활정보

* 교통: 인천1호선 신연수역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주위에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 아파트 단지로 형성되어 있어 주거 환경이 안정적입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력있는 임차인 인수: 박 임차인의 보증금 340,000,000원 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 인수되는 채무 부담이 크다는 것을 의미합니다.

* 재매각: 이전 매각 절차에서 낙찰이 이루어지지 못했거나 문제가 발생한 이력이 있어, 추가적인 확인이 필요합니다.

* 토지 이용계획: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역, 철도보호지구 등 다수의 도시계획이 적용되어 있어 향후 개발이나 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 임차인 박 외 다른 임대 관계가 있는지 불확실합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 내에서는 주변에 혐오시설에 대한 언급이 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 1호선 신연수역 인근에 위치한 아파트로, 입지 및 교통 여건은 양호합니다. 그러나 현재 대항력있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 340,000,000원이 낙찰 후 인수될 가능성이 매우 높아 매수인이 추가적인 재정적 부담을 안게 됩니다. 특히, 임차인의 보증금이 감정가 및 최근 시세보다 높은 수준으로, 매각으로 인해 보증금이 전액 변제되지 못할 경우 인수 부담이 상당할 것으로 예상됩니다. 재매각 물건이라는 점도 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

8. 투자 포인트

* 신연수역 역세권 입지: 인천 1호선 역을 이용한 서울 및 수도권 접근성이 우수합니다.

* 안정적인 주거 환경: 아파트 단지 내에 위치하여 비교적 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 향후 시세 상승 잠재력: 지역 개발 계획 및 지하철 역세권 프리미엄으로 인한 장기적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다 (단, 임차인 문제 해결이 전제).

9. 예상 입찰가

* 최근 매매 시세 (84.81㎡ 기준): 약 31,500만원 ~ 33,000만원

* 감정가: 35,000만원

* 인수해야 할 임차인 보증금: 34,000만원

본 물건의 경우, 대항력 있는 임차인의 보증금이 감정가 및 최근 시세보다 높아, 일반적인 경매 투자 원칙에 따른 입찰가 산정이 어렵습니다. 매수 시 총 부담액(입찰가 + 인수 보증금)이 시세보다 높아질 위험이 매우 큽니다.

현 시세 및 감정가를 고려하고, 막대한 인수 보증금 위험을 감안하여 보수적으로 접근할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 대비 상당한 할인율을 적용하여 산정해야 합니다.

* 예상 입찰가: 25,000만원 (2억 5천만원)

* 총 예상 취득 비용: 예상 입찰가 (25,000만원) + 인수 보증금 (34,000만원) = 59,000만원 (5억 9천만원)

위 예상 입찰가는 보수적인 관점에서 제시된 것이며, 실제 입찰 참여 시에는 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 인수되는 보증금 규모를 정확히 파악하고, 총 취득 비용이 시세 대비 경쟁력이 있는지 면밀히 검토해야 합니다. 현재 상황에서는 투자 가치가 매우 낮을 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.