나이스옥션 법원경매 인천 2025타경920 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1143-24 카르페디엠 6층608호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 솔버감정 · 평가일 2025.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 '인천광역시청' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 지하철역 등이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하3층 지상20층 건물 내 제6층 제608호로서,
외벽 : 화강석붙임, 몰타르 위 페인팅 등 마감.
창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형인 토지로 현황 오피스텔 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건의 출입은 본건 북측 도로를 이용하고, 차량은 남측도로만을 이용함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 제1종지구단위계획구역(2021-09-16)(구월업무) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합)
가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천광역시 남동구 구월동 1143-24 카르페디엠 6층 608호에 소재한 오피스텔입니다.

사건번호는 인천지방법원 2025타경920 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

채권자는 농협은행(OOOOOOOO)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

감정평가액은 336,000,000원(삼억 삼천 육백만원)입니다.

본건 토지 면적은 9.63㎡(약 2.91평)이며, 건물 면적은 77.07㎡(약 23.31평)입니다.

건축물대장상 해당 물건은 2022년 4월 7일에 사용 승인된 건물로, 철근콘크리트 구조의 지상 20층 건물 중 6층에 위치하고 있습니다.

토지 이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 소로 1류, 소로 2류 등에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 포함됩니다.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 '인천광역시청'의 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 행정 및 상업 기능을 갖춘 복합적인 환경을 이룹니다.

교통 여건으로는 차량의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장과 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

출입은 북측 도로를 이용하며, 차량은 남측 도로를 통해 접근이 가능합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2022년 8월 23일에 접수된 농협은행주식회사의 근저당(근저당액 360,000,000원)입니다.

이 근저당을 포함한 을구의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

갑구의 소유권 변동 내역은 소유권 보존(정종범) 후 소유권 이전(이효리, 매매)으로 확인됩니다.

본 경매 사건(갑3, 임의경매, 농협은행) 역시 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

등기부채권 총액은 360,000,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 본건에는 해당 사항이 없는 것으로 보입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

임대 관계가 미상이므로, 실제 점유자가 있는지, 있다면 대항력 유무 및 인수되는 보증금이 있는지 현장 조사 시 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

인천광역시청을 중심으로 한 행정 및 상업 지구에 위치하여 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

다양한 업무시설과 근린생활시설이 밀집해 있어 상권 활성화 측면에서 긍정적입니다.

주변에 인천광역시청 등 공공기관 및 다수의 상업 시설이 있어 유동인구가 꾸준히 유지되는 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 인근 버스정류장 및 지하철역을 통해 시내외 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 근린생활시설 지역에 위치하여 마트, 병원, 음식점 등 각종 편의시설 이용이 편리합니다.

* 주거환경: 오피스텔 밀집 지역으로 단정하고 현대적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 미상 임대 관계: 임대 관계가 확인되지 않아 실제 점유 여부 및 대항력 있는 임차인 존재 가능성에 대한 확인이 필요합니다. (인수 보증금 0원이더라도 점유 관계 확인은 필수입니다.)

* 토지 이용 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등 일부 법적 제한 사항이 존재합니다.

* 건축물 상태: 2022년 준공된 신축급 건물이지만, 장기적인 건물 관리 상태 및 하자 유무에 대한 면밀한 현장 확인이 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시청 인근의 역세권 오피스텔로, 비교적 좋은 입지와 신축급 건물이라는 장점을 가지고 있습니다.

등기부상 권리관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리 분석상 큰 문제는 없어 보입니다.

다만, 임대 관계가 미상인 점은 현장 방문을 통해 명확히 파악해야 할 중요한 사항입니다.

감정가 3억 3천 6백만원은 주변 실거래가와 비교하여 적정 입찰가 산정이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 인천광역시청 및 주요 상업시설 인근의 우수한 입지로 안정적인 임대 수요 확보 가능.

* 2022년 준공된 비교적 신축 건물로, 자산 가치 유지 및 관리 용이성.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도에 대한 부담이 적을 것으로 예상됨.

1.8. 예상 입찰가

본건의 전용 면적은 77.07㎡(약 23.31평)입니다.

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과,

2026년 5월 13일 84.3㎡ (약 25.5평) 오피스텔이 32,400만원에 거래되었습니다.

2025년 9월 19일 77.07㎡ (약 23.31평) 오피스텔이 33,200만원에 거래되었고,

같은 날 76.82㎡ (약 23.24평) 오피스텔이 33,000만원에 거래되었습니다.

현재 본건의 감정가는 336,000,000원이며, 최근 실거래가(77.07㎡ 기준)는 약 33,000만원에서 33,200만원 수준으로 파악됩니다.

감정가가 최근 실거래가보다 약간 높은 편임을 감안할 때, 시세 범위를 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

인수할 임차인 보증금이 없고 권리 관계가 명확하므로, 낙찰 후 추가 비용 발생 가능성은 낮습니다.

안정적인 투자를 위해 감정가의 90% ~ 100% 범위에서, 최근 실거래가 수준을 고려하여 입찰가를 고려할 수 있습니다.

최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 320,000,000원 ~ 330,000,000원 사이로 판단됩니다.

경쟁 정도에 따라 달라질 수 있으나, 합리적인 초기 입찰가는 325,000,000원(삼억 이천 오백만원)을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.