나이스옥션 법원경매 인천 2025타경506759 [1] 인천광역시 남동구 구월남로 127, 비동 5층506호 (구월동,더클래스2) 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이화 · 평가일 2025.02.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 ‘인천광역시청’ 남서측에 위치하는 부동산으로서, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 ""지하철 인천1호선, 2호선 인천시청역""이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 14층 건물 내 제5층 제506호로서,
(사용승인일 : 2017.7.5.)
외 벽 : 돌 붙임 마감 등,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서, 업무시설, 공동주택, 제2종근린생활시설 부지임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 중로와 접하고, 동측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(2021-09-16)(구월업무), 중로1류(폭 20m~25m)(2019-06-10)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

재매각임. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경506759 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

감정가: 180,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

물건상태: 재매각

1.2. 소재지 및 물건 현황

소재지: 인천광역시 남동구 구월남로 127, 비동 5층506호 (구월동, 더클래스2)

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 14층 건물 내 5층 506호

사용승인일: 2017년 7월 5일

이용상태: 아파트로 이용 중

1.3. 감정가 및 면적 정보

감정가: 180,000,000원

토지면적: 8.00㎡ (약 2.42평)

건물면적 (전용면적): 50.20㎡ (약 15.19평)

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재 가능성, HUG 인수 조건 변경

주의사항: 재매각 물건으로, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%를 준비해야 합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 인천광역시청 남서측에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 다세대 주택, 다양한 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재합니다. 특히 지하철 1호선 및 2호선 환승역인 인천시청역이 가까이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

대상 토지는 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(구월업무)으로 지정되어 있습니다. 또한 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본 물건은 채권자 주택도시보증공사의 강제경매 신청으로 진행 중입니다. 등기부등본상 여러 권리들이 존재하나, 말소기준권리인 갑6순위 강제경매(주택도시보증공사)보다 후순위 권리들은 대부분 말소될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 분석

임차인 정보에 따르면, 주택도시보증공사(황병수)가 보증금 166,500,000원, 차임 0원으로 2020년 5월 8일 전입, 2020년 4월 21일 확정일자를 받은 임차 내역이 있습니다. 그러나 임차인 현황에는 '대항력 없음'으로 명시되어 있으며, 건물 등기부 요약상 해당 임차권(을3)은 '말소'로 표기되어 있습니다. 또한 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 을구 순위 3번 주택임차권등기가 언급되나, '주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨'이라는 단서가 붙어 있어, 인수되는 보증금은 없을 것으로 분석됩니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

물건이 소재한 인천광역시청 인근 지역은 행정기관, 금융기관, 대규모 상업시설 및 업무시설이 밀집된 도심 상권입니다. 더클래스2 건물 자체에도 근린생활시설이 포함되어 있어, 단지 내 및 주변 상권을 통해 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

인천시청역을 중심으로 대형마트, 백화점, 병원, 다양한 음식점 및 카페 등 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다. 또한, 아파트 단지 및 다세대 주택 지역과 인접하여 정주 여건이 양호합니다. 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/권리적 리스크

'대항력 있는 임차인, HUG 인수조건 변경'이라는 문구와 실제 임차인 현황 및 등기부상 말소 여부 간의 상이한 정보는 주의 깊은 확인이 필요합니다. 비록 현재 정보상으로는 보증금 인수 부담이 없는 것으로 보이나, 재매각 사유 및 HUG 관련 조건 변경 사항 등은 낙찰 후 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 내포하고 있으므로, 입찰 전 법률 전문가와 상담하거나 현장 조사를 통해 명확히 확인하는 것이 필수적입니다.

6.2. 물리적/환경적 리스크

건물 자체의 노후화, 하자 등 물리적인 문제는 사용승인일(2017.7.5.)을 고려할 때 크지 않을 것으로 예상되나, 정밀한 점검이 필요합니다.

7. 종합 의견

인천시청역 역세권에 위치한 신축급 아파트라는 점에서 입지적 가치가 높습니다. 교통, 행정, 상업 시설 이용이 매우 편리하며, 주위 환경도 양호합니다. 다만, 재매각 물건이며, 임차인 관련 정보가 다소 복합적이므로 권리 분석 및 현장 확인에 신중을 기해야 합니다. 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고 분석한다면, 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 인천지하철 1, 2호선 환승역인 인천시청역 초역세권 입지

* 주거, 상업, 행정 기능이 복합된 중심 상업지구에 위치

* 2017년 준공으로 비교적 신축급 컨디션 유지

* 주변 시세 대비 저평가 시 낙찰을 통한 시세차익 기대 가능

9. 예상 입찰가

본 물건은 재매각으로 진행되며, 권리 관계상 별도의 인수 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 예상 입찰가는 최저매각가격을 기준으로 주변 시세, 물건의 현 상태, 권리 분석 결과, 명도 가능성 및 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 특정하기 어려우므로, 상세한 권리 분석 및 현장 조사를 바탕으로 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.