나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507952 [1] 인천광역시 부평구 십정동 406-3 동암비버리씨티 10층1007호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 십정동 소재 ""동암역(지하철1호선)"" 서측 인근에 위치하며, 주위
는 단독주택, 다세대주택, 주상 및 상업용 건물, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는
주거지역으로서, 제반 주위 환경은 대체로 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 동암역(지하철1호선)이 소재
하는 등 대중교통 사정은 대체로 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조(라멘조) 철근콘크리트(평지붕)지붕 지하2층/지상11층 건물 내
제10층 제1007호로서,

외벽 : 복합판넬 및 석재 붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 도시형생활주택(원룸형아파트)으로 이용중임.(구조는 후첨 ""내부구조도"" 참조.)

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 지하주차장, 도시가스설비, 난방설비 등이
되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 도시형생활주택 및 근린생활시설 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측 및 남서측, 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대사항 미상이나, 등기사항전부증명서상 주택임차권이 설정되어 있으며, 그 내역은
아래와 같은 바, 경매 참여시 참고하시기 바람.

임차보증금 : 금82,000,000원
범 위 : 10층 1007호 전부
임대차계약일자 : 2021년12월28일
주민등록일자 : 2022년1월25일
점유개시일자 : 2022년1월25일
확정일자 : 2022년1월4일
임차권자 : 노**

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경507952 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

1.2. 물건 정보

소재지: 인천광역시 부평구 십정동 406-3, 동암비버리씨티 10층 1007호

용도: 도시형생활주택 (원룸형 아파트)

감정가: 75,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

토지 면적: 8.89㎡ (약 2.69평)

건물 면적: 12.37㎡ (약 3.74평)

1.3. 건물 개요

건물명: 동암 비버리씨티

주소 (도로명): 인천광역시 부평구 열우물로25번길 14-3

준공일: 2014년 09월 19일

구조: 철근콘크리트조 (라멘조)

층수: 지하 2층 / 지상 11층 중 제10층 제1007호

건물 총 호수: 19호 (집합건물 총 가구 수: 124가구)

난방방식: 도시가스 개별난방 (추정)

주차: 지하주차장 (총 64대 가능)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 부평구 십정동 소재 동암역(지하철 1호선) 서측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 주상 및 상업용 건물, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량의 진출입이 용이합니다.

인근에 노선버스정류장이 소재하며, 지하철 1호선 동암역이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

용도지역: 제2종일반주거지역

기타 제한사항: 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 03월 06일자 인천세무서장의 압류입니다.

본 경매물건은 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 가능 권리

본건에는 노용채 씨가 임차인으로 등재되어 있으며, 임차보증금은 82,000,000원입니다.

임대차 계약일은 2021년 12월 28일, 주민등록 및 점유 개시일은 2022년 01월 25일, 확정일자는 2022년 01월 04일입니다.

다만, 제공된 정보에 따르면 임차인 현황상 '대항력 없음'으로 기재되어 있으며, 집합건물 등기부 요약에서도 '을구 3번 주택임차권'이 '말소'로 표기되어 있습니다.

이는 해당 임차인의 대항력이 인정되지 않거나, 이미 말소 처리되었을 가능성을 시사합니다.

그러나 '특이사항' 및 '특수물건정보'에는 '대항력 있는 임차인'이 언급되어 있어, 정보 간 상충이 존재합니다.

또한 '물건명세서 참고사항'에는 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 을구 3번 주택임차권등기가 언급되었으나, '주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨'이라는 단서가 붙어있어, 최종적인 권리 소멸 여부는 추가 확인이 필요합니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요하다는 점을 고려하여, 해당 임차인 관련 정보를 철저히 확인해야 합니다.

3.3. 인수 보증금

제공된 정보 상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있습니다.

이는 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금이 없을 가능성이 높음을 의미하나, 위 3.2항의 권리 분석상 불확실성을 반드시 고려해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 십정동은 인천광역시 부평구 내에서 주거 및 상업 기능이 혼재된 지역입니다.

동암역을 중심으로 상업시설 및 편의시설이 발달해 있으며, 주변에 다세대, 공동주택 등 주거 밀집 지역이 형성되어 있습니다.

4.2. 상업/업무시설 혼재

주위 건물들이 단독주택, 다세대주택 외에 주상복합, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하고 있어, 임대 수요 측면에서 다양한 가능성을 가지고 있습니다.

원룸형 도시형생활주택의 경우, 1인 가구 및 직장인을 대상으로 하는 임대업에 적합할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

도시형생활주택으로서 원룸형으로 구성되어 1인 가구의 독립적인 주거 공간으로 활용하기에 적합합니다.

10층에 위치하여 일조량 및 조망은 양호할 것으로 예상됩니다.

5.2. 편의시설 및 기반시설

동암역 인근으로 다양한 상업시설, 금융기관, 병원, 음식점 등의 편의시설 이용이 편리합니다.

단지 내 또는 인근에 주차 공간(지하주차장)이 확보되어 있습니다.

기본적인 위생, 급배수, 승강기, 소방, 도시가스, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 권리 관련 불확실성

'대항력 있는 임차인' 표기와 '대항력 없음' 및 '임차권 말소' 표기 간의 명확한 불일치는 낙찰자가 임차인과의 관계에서 예상치 못한 분쟁에 휘말릴 가능성을 내포합니다.

HUG의 말소 동의 확약서 제출 여부 및 그 효력에 따라 최종 인수 여부가 결정될 수 있으므로, 철저한 확인이 필요합니다.

6.2. HUG 인수 조건 변경의 영향

'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 주택도시보증공사(채권자)가 채무 해결 과정에서 제시하는 특별한 조건이나 절차가 있을 수 있음을 시사합니다.

이는 낙찰가의 산정이나 명도 과정에 영향을 줄 수 있으므로, 관련 내용을 면밀히 검토해야 합니다.

6.3. 소형 면적의 시장 민감성

12. 37㎡의 매우 작은 면적은 시장 상황 변화에 가격 민감도가 높을 수 있습니다. 임대 수익률 변동이나 향후 매각 시 유의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 부평구 십정동의 동암역 인근에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다.

작은 면적으로 인해 1인 가구의 주거 또는 임대 수익 목적에 적합할 수 있습니다.

그러나 '대항력 있는 임차인' 표기와 '대항력 없음/말소'라는 상반된 정보, 그리고 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 권리 분석상 상당한 불확실성을 야기하며, 낙찰 시 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

이러한 불확실성이 해소되지 않는다면, 경매 참여 시 보수적인 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

동암역 역세권이라는 우수한 입지 조건.

1인 가구 수요가 꾸준한 지역 내 소형 주거 공간.

감정가 대비 인수 보증금 0원이라는 점은 (만약 권리 문제가 명확히 해결된다면) 장점으로 작용.

HUG가 채권자로 있어, 보증금 관련 채권이 정리된 상태일 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 75,000,000원입니다.

제공된 주변 '다세대' 주택 매매 정보는 본건(도시형생활주택, 12.37㎡)과 면적 및 종류가 달라 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다.

해당 면적의 '도시형생활주택'이 인근에서 3.74평(12.37㎡) 기준, 단위 면적당 가격이 300만원~500만원 선으로 형성된다고 가정할 때, 단순 계산 시 약 3,700만원 ~ 6,200만원 범위가 도출됩니다. 이는 추정치이며, 실제 시장가는 다를 수 있습니다.

'인수 보증금 합계 0원'이라는 점은 긍정적이나, '대항력 있는 임차인' 관련 불확실성 및 'HUG 인수조건 변경' 사항을 감안해야 합니다.

권리 분석 상 명확한 인수 보증금이 없는 것으로 판단되더라도, 임차인과의 관계 등 추가적인 불확실성을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 감정가(75,000,000원)를 기준으로 하되, 상반된 권리 정보 및 HUG 관련 조건 등을 고려하여 65,000,000원 ~ 70,000,000원 범위에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. 이는 권리 관계가 명확히 해결된다는 전제 하에, 불확실성에 대한 보수적 고려를 반영한 예상가입니다.

입찰 전 반드시 법원 현황 조사서, 매각물건명세서, 현장 방문을 통해 임차인 점유 현황 및 HUG 관련 사항을 재확인하여 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

주변에 혐오시설이나 특별한 문제점은 파악되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.