나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508514 [1] 인천광역시 부평구 부평동 433-179 해피플러스 9층904호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공평 · 평가일 2025.04.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '인천생활예술고등학교' 북측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 및 업무시설 등이 혼재하는 상업지대에 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장 및 인천지하철1호선'부평시장역'이 소재하고 있어 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트(평슬라브)지붕 지상10층 중 9층 904호로서,
(사용승인일:2012.11.23)
외벽: 석재마감 등,
내벽: 벽지도배 및 타일마감
창호: 새시창임.

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단지 가장형 평지로서 '공동주택 및 오피스텔 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭14미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원에서 진행 중인 2025타경508514 (1) 사건의 부동산 강제 경매 물건입니다.

소재지는 인천광역시 부평구 부평동 433-179번지에 위치한 해피플러스 건물 9층 904호입니다.

토지 건물 일괄 매각 대상이며, 총 감정가는 258,000,000원입니다.

토지 면적은 16.26㎡ (약 53.75평)이며, 건물 면적은 77.40㎡ (약 23.41평)입니다.

용도는 연립주택으로 이용 중이나, 건축물대장상 주요 용도는 업무시설이며 복합 용도(업무시설, 공동주택)로 되어 있는 집합건물입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 인천광역시 부평구 부평동에 소재하며, '인천생활예술고등학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 및 업무시설 등이 혼재하는 상업지대에 속해 있어 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

교통 상황은 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있고 인천지하철 1호선 '부평시장역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다.

토지는 3필지가 일단지로 이용 중이며, 남측으로 폭 14미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 건축법상 최고높이 제한지역, 교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역, 수도권정비계획법상 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건의 등기부등본상 권리 분석 결과는 다음과 같습니다.

등기부상 말소기준권리는 2025년 3월 31일 접수된 강제경매개시결정(을5, 채권자: 이은혜)입니다.

주목할 점은 을구 5번 순위로 2023년 5월 18일에 접수된 주택임차권(채권자: 이은혜)이 존재하며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다.

임차인 이은혜 씨는 253,000,000원의 보증금을 설정하였으며, 전입일자는 2021년 4월 15일, 확정일자는 2021년 3월 19일입니다.

본 임차인은 대항력이 있어, 배당받지 못한 보증금이 있을 경우 매수인이 잔액을 인수해야 합니다.

현재 파악된 인수 대상 보증금은 253,000,000원입니다. (비고: '인수 보증금 합계: 0원' 표시는 다른 임차인 관련일 수 있으며, 주택임차권 등기된 이은혜 씨의 보증금은 인수 대상임을 명확히 해야 합니다.)

기타 갑구의 소유권 이전 및 변경 등기들이 존재하나, 경매 개시 결정으로 인해 대부분 말소될 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 인천 부평구 부평동 일대는 상업지대가 발달한 지역으로, 다양한 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔 등이 밀집해 있습니다.

이는 주거 및 상업 활동이 활발하게 이루어지는 지역임을 시사합니다.

최근 인근 지역(부평동)에서 거래된 다세대 주택 실거래 사례를 보면, 2026년 7월 1일 49.26㎡ 면적이 284,000,000원에, 2026년 7월 2일 43.31㎡ 면적이 188,000,000원에 거래되었습니다.

이는 본건의 감정가(258,000,000원)와 비교 시, 면적 및 층수, 건물 연식 등을 고려한 신중한 접근이 필요함을 보여줍니다.

1.4. 생활정보

본건은 인천생활예술고등학교가 인근에 위치하며, 각종 편의시설 및 상업시설이 잘 갖추어져 있습니다.

인천지하철 1호선 부평시장역 이용이 편리하여 교통망이 우수합니다.

주변이 다양한 주거 및 업무 시설로 이루어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

최근 매매/전월세 JSON 정보 분석 결과, 인근에는 해담캐슬(2016년 준공), 우진그린빌(2001년 준공), 해피팰리스(2015년 준공) 등의 다세대 주택이 있으며, 거래 사례들이 확인되었습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건의 가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인 이은혜 씨의 존재입니다.

임차인의 보증금 253,000,000원 전액이 배당을 통해 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 하므로 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

이 점은 입찰 시 반드시 고려해야 할 최우선적인 위험 요소입니다.

또한, 토지이용계획상 방화지구, 건축법상 최고높이 제한, 상대보호구역, 과밀억제권역 등 각종 규제가 적용되므로 향후 건축 또는 개발 시 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 역세권에 위치한 역세권 건물로 교통 편의성이 매우 우수하며, 주변에 상업시설 및 주거시설이 혼재하여 생활 여건이 양호합니다.

건물 자체의 상태 또한 2012년 준공으로 비교적 신축에 속하며, 적정 규모의 전용 면적을 갖추고 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인이 존재하여 보증금 인수 부담이 상당할 수 있다는 점이 가장 큰 걸림돌입니다.

경매 절차에서 해당 임차인이 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 매수인은 그 차액을 인수해야 하므로 이에 대한 철저한 분석과 대비가 필요합니다.

건축물대장상 용도와 실제 이용 용도의 차이도 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 인천지하철 1호선 부평시장역 도보 이용 가능한 역세권 입지.

* 주변 상업 및 주거 시설 발달로 인한 높은 생활 편의성.

* 신축급 건물(2012년 준공)로 양호한 건물 상태 기대.

* 대항력 있는 임차인으로 인한 인수 보증금 리스크를 감안한 저가 낙찰 가능성.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 258,000,000원입니다.

주변 다세대 주택 실거래 사례들을 볼 때, 면적 대비 가격 편차가 있으나 570만원/㎡ 이상의 시세가 형성된 사례도 존재합니다.

이를 단순 대입하면 본건(77.40㎡)의 시가는 4억 4천만원 이상으로 추정될 수 있으나, 감정가는 그보다 현저히 낮은 2억 5천8백만원입니다.

이는 감정평가 시점, 건물 용도(업무시설 포함), 기타 요인 등이 복합적으로 작용한 결과일 수 있습니다.

가장 큰 변수는 대항력 있는 임차인의 보증금 253,000,000원입니다.

본 건의 인수되는 보증금(253,000,000원)은 감정가(258,000,000원)와 거의 맞먹는 수준입니다.

따라서, 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 매수인이 인수해야 할 금액이 상당할 수 있습니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가를 기준으로 하되, 임차인 보증금 인수 리스크를 충분히 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적이며, 임차인 인수 금액을 감안하여 220,000,000원 ~ 240,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 추천합니다.

특히, 입찰가가 253,000,000원을 초과할 경우, 임차인 보증금 전액 또는 상당 부분을 인수할 가능성이 매우 높아지므로 주의가 필요합니다.

최종 입찰가는 물건에 대한 더욱 상세한 조사 및 현장 확인 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.