나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508391 [1] 인천광역시 서구 가좌동 104-12 아트시티 비동 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동서 · 평가일 2025.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 '석남서초등학교' 남서측 인근에 위치하며 부근은
아파트 단지, 오피스텔, 공장 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 제차량 진·출입 무난하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 중 1층 104호·1층 105호·1층 106호로서,
외벽: 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감.
천정: 텍스마감.
창호: 하이샷시 창호 등입니다.

이용상태

기호1,2,3 : '근린생활시설' 입니다.

설비내역

공동 위생설비, 승강기, 소화전, 화재탐지설비, 스프링쿨러설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지를 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 약 30m 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 대로2류(폭 30m~35m)(대로 2-29호선(보))(접합), 가축사육제한구역(인천광역
시 서구조례 제1749호)<가축분노의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교
육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획
법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 기호1,2,3의 임대관계는 미상처리하였습니다.
2) 기호1,2간의 내부 경계 벽체는 없는 상태이며 기호2,3간 내부 경계 벽체(샌드위치 판넬
구조)는 있으나 집합건축물대장상 건축물현황도의 구획 위치와 일부 차이가 있으니 참고
바랍니다.

물건 비고

- 104호와 105호는 내부 경계 벽체가 없는 상태이며, 105호와 106호는 내부 경계 벽체(샌드위치 판넬구조)는 있으나 집합건축물대장상 건축물현황도의 구획 위치와 일부 차이가 있다고 조사 보고됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508391 (1)

소재지: 인천광역시 서구 가좌동 104-12 아트시티 비동 1층 104호

건물명: 아트시티 비동 (ART CITY B동)

용도: 근린상가

감정가: 391,000,000원

토지면적: 9.40㎡ (약 2.84평)

토지지분: 9.4㎡

건물면적: 32.45㎡ (약 9.82평)

건물지분: 32.45㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 성OOOOOOO

준공일: 2019년 08월 22일

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본 물건은 인천광역시 서구 가좌동에 소재하며, 과거 산업단지가 조성되었던 지역으로 현재는 아파트 단지, 오피스텔, 공장 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. '석남서초등학교'가 남서측 인근에 위치하고 있다는 조사 보고가 있으나, 주요 주소는 가좌동입니다.

교통상황:

본건까지 차량 진·출입은 원활하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 북측으로 폭 약 30m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

준공업지역, 대로2류(폭 30m~35m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

을2. 근저당권, 성동신용협동조합, 2021-04-21 접수, 300,000,000원. 본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

총 등기부채권액:

700,000,000원

임차인 현황:

* 임차인: ZHANGCHENGWAN

보증금: 6,000,000원

차임: 500,000원

전입일자(사업자등록일): 2023-08-30

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고:

본 임차인은 대항력이 없어 매수인에게 대항할 수 없으며, 명도 대상이 될 수 있습니다.

인수되는 권리:

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

인수 보증금 합계:

0원

4. 상권분석

본 물건이 소재한 인천 서구 가좌동 일대는 과거 공업지역에서 점차 도시 재생 및 복합 용도로 변화하는 추세에 있습니다. '아트시티' 건물은 2019년 준공되어 비교적 신축 건물에 해당하며, 근린상가 및 업무시설 용도로 이용 가능합니다. 주변에 아파트 단지, 오피스텔, 공장 등이 혼재되어 있어 다양한 업종의 잠재적 수요가 존재할 수 있습니다. 과거 공업단지 특성상 일부 공장 폐수나 악취 문제가 언급된 바 있으나, 현재는 도시 재생 사업을 통해 환경 개선 및 문화 공간 조성 등이 이루어지고 있어 점진적인 상권 활성화가 기대됩니다.

5. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조로 13층 중 1층에 위치하며, 외벽은 석재붙임 및 페인팅 마감, 내부는 텍스 마감, 창호는 하이샷시 등을 갖추고 있습니다.

건물 내 공용 위생설비, 승강기, 소화전, 화재탐지설비, 스프링클러 설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 경계 벽체 문제: 본 건(104호)과 인접한 105호는 내부 경계 벽체가 없는 상태이며, 105호와 106호 사이는 샌드위치 판넬 구조의 벽체가 있으나 집합건축물대장상 현황도와 구획 위치가 일부 차이가 있다고 조사 보고되었습니다. 이는 향후 건물의 이용 및 관리에 있어 협의 또는 조정이 필요할 수 있습니다.

* 역사적 산업단지 지역: 가좌동 일대는 과거 공업단지였던 이력이 있으며, 이로 인한 환경적 요인(과거 공장 폐수 문제 등)에 대한 고려가 필요할 수 있습니다. 다만, 현재는 도시 재생 사업을 통해 환경 개선이 이루어지고 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 가좌동에 위치한 비교적 신축(2019년 준공)의 근린상가로서, 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다. 대로변에 접하고 있어 접근성이 양호하며, 과거 산업지역이 점차 복합 용도로 변화하고 있는 지역적 특성을 가지고 있습니다. 등기부 채무 총액이 감정가를 초과하나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 예정이므로 권리상 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 인접 호실과의 내부 경계 벽체 미비 또는 차이 문제는 매수 후 인수하여 관리해야 할 사항으로, 이에 대한 추가적인 고려가 필요합니다. 전반적으로 지역의 변화 추세와 건물의 신축성을 고려할 때, 향후 상권 발전 가능성을 염두에 둔 투자가치를 고려해볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2019년 준공)

* 대로변 인접, 양호한 교통 및 접근성

* 토지/건물 일괄 매각으로 일체 취득 가능

* 인천 서구 지역의 도시 재생 및 상권 변화 가능성

* 대항력 없는 임차인으로 명도 용이 예상

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 다양한 요소를 종합적으로 고려하여 결정되어야 합니다. 인수되는 보증금이 없어 부담이 적습니다.

감정가는 391,000,000원입니다.

최근 인근 지역의 유사한 상가 거래 사례나 경매 낙찰가율에 대한 구체적인 정보가 부족하여 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 통상적으로 유사 물건의 감정가 대비 80~90% 수준에서 낙찰되는 경우가 많으나, 본 물건의 구체적인 현황(내부 상태, 주변 시세, 향후 개발 계획 등)을 고려한 면밀한 현장 조사 및 추가적인 시세 분석이 필요합니다.

따라서, 본 물건의 투자 가치를 판단하고 경쟁 입찰자들의 성향을 분석하여 적정 입찰가를 산정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.