나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508479 [1] 인천광역시 남동구 간석동 906-8 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오케이감정 · 평가일 2025.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '인천예술고등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대,연립,아파트등의 공동주택및 소규모 근린상가 등이 혼재하는 주상 혼용지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장및 지하철역이 소재하는바 대중교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 4층(사용승인일:1991.05.31)중 제4층 제401호건으로서,

외벽:몰탈위 페인트마감.
내벽:내부 인테리어 마감.
창호:샷시창호임.

이용상태

주거용(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수설비및 도시가스설비등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 완경사지 정방형 토지로서, 현황 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 서측으로 노폭 약6미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역(2025-02-14)(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6088)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

공부상 제401호로 등재되어 있으나 현황 제501로 표기(사진참조)되어 있으며, 벽면에 원욱빌라 ""나""동으로 표기되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

-본건 부동산은 공부상 401호로 등재되어 있으나, 현황 세대출입문 층호수표지판은 '501호'로 되어 있고, 외벽에는 '원욱빌라 나동'으로 표기되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 인천지방법원 2025타경508479 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 906-8 4층401호 (건축물대장상 주소: 인천광역시 남동구 예술로268번길 5-8)

건물명: 원욱빌라 나동 (현황 건물 외벽 표기)

용도: 다세대주택

감정가: 84,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO (강제경매 신청 채권자: 최지훈)

사용승인일: 1991년 05월 31일

층수: 4층 중 4층 (등기부상 401호, 현황 출입문 표지판 501호)

1.2. 면적 정보

토지 면적: 19.87㎡ (약 6.01평)

토지 지분: 19.87㎡ (약 6.01평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 39.06㎡ (약 11.81평)

건물 지분: 39.06㎡ (약 11.81평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '인천예술고등학교' 서측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대, 연립, 아파트 등 공동주택과 소규모 근린상가가 혼재하는 주상 혼용지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 인접지 대비 완경사지에 위치하며 정방형 토지로, 현재 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

본건의 서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 진입이 원활합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 절대보호구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다. (관련 문의: 남동구 환경보전과, 인천동부교육지원청 평생교육건강과)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을구 7순위 주택임차권 등기(2024.11.18.)와 갑구 6순위 강제경매개시결정(2025.03.27) 중, 강제경매개시결정 등기가 말소기준권리입니다. (채권자: 최지훈, 채권액: 92,635,890원)

3.2. 인수되는 권리

본 물건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 존재합니다.

* 을구 7순위 주택임차권 (2024.11.18. 등기)

- 임차인: 최지훈

- 임대차보증금: 90,000,000원 (물건명세서상 금액)

- 전입일자: 2019.02.22

- 확정일자: 2019.01.22

- 대항력: 있음

- 비고: 본 임차인은 대항력이 있으며, 임대차보증금 90,000,000원 중 배당받지 못한 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 현황 요약

임차인: 최

보증금: 90,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019.02.22

확정일자: 2019.01.22

배당신고일자: 2024.11.18

대항력: 있음

인수 보증금 합계: 0원 (주의: 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함)

3.4. 권리관계 특이사항

* 채권자 최OO과 임차인 최지훈이 동일 인물로 추정되며, 강제경매 신청 채권자 또한 최지훈으로 등기되어 있습니다. 이는 권리관계 분석에 있어 복잡성을 더하며, 임차인의 배당 여부 및 인수 금액에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 등기부등본상 을구 7번 주택임차권 금액은 70,000,000원으로 기재되어 있으나, 임차인 현황 및 물건명세서상 보증금은 90,000,000원으로 기재되어 있습니다. 보증금 90,000,000원을 기준으로 인수 여부를 판단해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 및 시세 현황

본 물건과 유사한 연식(1991년식)의 다세대주택이 2026년 3월에 5,500만원에 거래된 사례가 있습니다. (간석동 774-19, 목화빌라(나), 전용면적 34.65㎡)

본 건의 전용면적(39.06㎡)은 해당 거래 사례보다 소폭 넓습니다.

다른 거래 사례로는 1987년식, 1972년식 건물이 있으며, 최근 신축 건물(2014년식)의 경우 높은 가격대를 형성하고 있습니다.

4.2. 시세 분석 및 적정 가치

본 건의 감정가 8,400만원은 주변 다세대주택 시세(5,500만원 ~ 12,000만원 범위, 건물 연식 및 면적 고려)와 비교 시 합리적인 수준으로 평가됩니다.

다만, 본 물건의 경우 대항력 있는 임차인의 보증금 9,000만원 인수 가능성이 가장 큰 변수입니다. 이 금액은 감정가보다 높으므로, 실질적인 매수 의사를 결정하기 위해서는 인수될 보증금 금액을 최우선으로 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의시설

* 교육시설: 인천예술고등학교가 인근에 위치합니다.

* 교통시설: 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 주변 환경

주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설: 현재 공개된 정보 및 일반적인 주변 시설 검색 결과, 본 물건지 인근에 심각한 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. (추가적인 현장 조사를 통해 최종 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수

본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 최지훈에게 지급해야 할 보증금 9,000만원 중 배당받지 못한 잔액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 채권액(92,635,890원)과 보증금(90,000,000원)을 고려할 때, 배당으로 전액 변제받기 어려울 수 있으며, 이는 곧 낙찰자가 해당 금액을 추가로 부담해야 함을 의미합니다.

6.2. 공부와 현황의 불일치

건축물대장상 401호로 등재되어 있으나, 실제 세대 출입문 층호수 표지판은 '501호'로 되어 있으며, 외벽에는 '원욱빌라 나동'으로 표기되어 있습니다. 이는 추후 부동산 등기, 재산권 행사, 또는 매매 시 혼란을 야기할 수 있는 요인입니다.

6.3. 건물 노후화

1991년 준공 건물로, 건물이 노후화됨에 따라 향후 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

6.4. 토지이용계획 제한

절대보호구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있어 향후 건물 증축이나 용도 변경 등 활용에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 간석동의 주거 밀집 지역에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의성은 무난한 편입니다.

하지만 대항력 있는 임차인 최지훈의 보증금 9,000만원 중 미배당분을 매수인이 인수해야 하는 점이 가장 큰 리스크이며, 이 금액이 감정가(8,400만원)보다 높다는 점은 주의가 필요합니다. 또한, 공부상 호수와 실제 표기 간의 불일치, 건물 노후화 등도 고려해야 할 사항입니다.

적정 시세 대비 감정가는 합리적으로 보이나, 인수되는 보증금으로 인해 실질적인 투자 비용은 더 높아질 가능성이 있습니다. 따라서 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 인수될 보증금 규모를 정확히 파악한 후 신중하게 입찰을 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치: 다세대주택 밀집 지역으로 꾸준한 주거 수요 기대.

* 시세 대비 잠재적 저평가 가능성: 임차인 보증금 인수 문제로 인해 경쟁이 낮아질 경우, 시세 대비 유리한 가격에 낙찰받을 기회가 있을 수 있습니다. (단, 인수 보증금 규모 확인 필수)

* 간석동 일대 재개발 가능성: 향후 지역 개발 계획에 따라 부동산 가치 상승 잠재력 보유. (추가적인 정보 확인 필요)

9. 예상 입찰가

감정가: 84,000,000원

본 물건은 대항력 있는 임차인 최지훈의 보증금 9,000만원을 인수할 가능성이 매우 높습니다. 이 금액은 감정가 8,400만원보다 높으므로, 입찰 시에는 최소 9,000만원 이상의 자금 동원이 필요합니다.

주변 유사 면적 및 연식의 최근 실거래가(5,500만원)를 고려하면, 건물 자체의 가치는 감정가보다 낮을 수 있습니다. 그러나 임차인 인수 보증금을 감안할 때, 실질적인 매수가는 9,000만원 이상이 될 것입니다.

법원 경매 절차 및 임차인의 배당 상황 등을 종합적으로 고려할 때, 경쟁 입찰을 감안한 예상 입찰가 범위는 85,000,000원 ~ 98,000,000원 으로 제시합니다.

입찰 참여 전, 반드시 임차인의 배당 요구 상황 및 최종 인수 보증금 규모를 재확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.