나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508367 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1125-10 엠타워-1 6층603호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해우 · 평가일 2025.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 인천2지하철 ""예술회관역"" 북서동측 인근에 위치
하며, 주위는 본건과 유사한 형태의 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상복합지대로
이루어져있으며 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

대상물건까지 제반 차량의 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 도보로 2분
정도 거리에 인천2지하철 ""예술회관역""이 소재하여 제반 교통여건은 편리한 편입니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상10층 건물 내 제6층 제603호로서,
외 벽 : 인조석 붙임 등,
창 호 : PVC새시 창호입니다.

이용상태

대상물건은 공부상 도시형생활주택(원룸형 아파트) 용도입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고 평탄한 세장형의 토지로, 도시형생활주택 (원륨형 아파트) 부지로 이용
중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 북측으로 폭 8미터 내외의 도로에 접하고있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과
032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육
지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법> 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

물건 비고

도시형생활주택(원룸형아파트)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508367 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1125-10 엠타워-1 6층603호

용도: 도시형생활주택 (원룸형 아파트)

감정가: 50,000,000원

토지면적: 4.28㎡ (약 1.29평)

토지 지분: 4.28㎡ (약 1.29평)

건물면적: 14.48㎡ (약 4.38평)

건물 지분: 14.48㎡ (약 4.38평)

건축 연도: 2011년 (건축물대장 정보 기반)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 강OO

2. 입지조건

대상 물건은 인천지하철 2호선 '예술회관역'에서 북서측으로 약 2분 거리에 위치합니다. 주위는 본 물건과 유사한 형태의 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상복합지대로 이루어져 있어 생활 편의성이 좋습니다. 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3. 권리분석

본건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 선순위 임차권이 등기되어 있습니다.

임차인: 강민경

보증금: 58,500,000원

전입일자: 2022년 01월 28일

확정일자: 2022년 01월 07일

대항력: 있음

물건명세서에 따르면, 임차인의 보증금 58,500,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 본 건의 감정가(50,000,000원)가 임차인의 보증금보다 낮으므로, 매수인은 보증금 전액(58,500,000원)을 인수하게 됩니다. 이는 향후 매수인이 추가로 부담해야 할 금액이 될 수 있음을 의미합니다.

4. 상권분석

대상 물건이 위치한 구월동 일대는 인천시의 주요 도심 지역 중 하나로, 예술회관역을 중심으로 상업 시설과 주거 시설이 밀집해 있습니다. 대로변 및 이면도로에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 유동인구가 많으며, 이는 임대 수요에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 제공된 주변 실거래가 정보는 다세대 주택으로, 본건과 용도 및 건축 연도에서 차이가 있으나, 2026년 3월 기준으로 39.82㎡(약 12평)의 다세대 주택이 45백만원, 38.25㎡(약 11.6평)가 50백만원, 49.82㎡(약 15.1평)가 85백만원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본건의 감정가 50백만원 대비 시세 범위가 넓음을 보여줍니다.

5. 생활정보

* 교통: 인천지하철 2호선 예술회관역 도보 2분 거리, 다수의 노선버스 운행으로 서울 및 인천 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 주변 상업지역에 각종 은행, 병원, 식당, 쇼핑 시설 등이 잘 갖추어져 있습니다.

* 주거환경: 철근콘크리트 구조의 10층 건물 내 6층에 위치하며, 위생, 급배수, 난방 설비 및 엘리베이터 시설을 갖추고 있습니다.

* 주변 환경: 인접 필지 대비 등고 평탄한 세장형의 토지로, 도시형생활주택 부지로 이용 중입니다. 본건 북측으로 폭 8미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 인수 부담: 현재 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 보증금 58,500,000원 전액을 매수인이 인수해야 하므로, 이는 실질적인 총 매수 비용을 증가시키는 요인이 됩니다.

* 소형 면적: 전용면적 14.48㎡ (약 4.38평)의 소형 면적은 환금성 측면에서 불리할 수 있습니다.

* 토지 이용 계획: 본건은 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천지하철 예술회관역 초역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 우수한 교통 여건과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 2011년에 준공된 비교적 신축 건물이라는 장점이 있습니다. 그러나 가장 큰 리스크는 58,500,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 선순위 임차인의 존재로, 매수인이 해당 금액 전액을 인수해야 한다는 점입니다. 이는 감정가 50,000,000원을 초과하므로, 매수인의 총 매수 비용이 상당 부분 증가하게 됩니다. 소형 면적 또한 향후 거래 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 예술회관역 인근의 탁월한 입지는 임대 수요 및 향후 시세 상승 잠재력을 제공합니다.

* 신축 건물: 2011년 준공된 건물로, 올드한 빌라 대비 상품성이 우수합니다.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 임차인 인수 부담을 고려하여, 총 매수 비용이 시세보다 낮아질 수 있다면 투자가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 50,000,000원이나, 매수인이 58,500,000원의 임차보증금을 인수해야 하므로, 총 매수 비용은 입찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 됩니다. 주변 유사 면적의 다세대 주택 거래 사례(약 45백만원 ~ 85백만원)를 감안할 때, 본건의 순수 부동산 가치는 감정가 수준 또는 그 이하일 가능성이 있습니다. 그러나 소형 도시형생활주택의 희소성과 역세권 입지를 고려할 때, 시세는 더 높게 형성될 수 있습니다.

대항력 있는 임차인 인수 금액(58,500,000원)을 고려할 때, 총 매수 비용이 부담되지 않는 선에서 접근해야 합니다. 만약 본건의 실질적인 시장 가치가 70,000,000원에서 80,000,000원 사이라고 가정한다면, 총 매수 비용(입찰가 + 58,500,000원)이 해당 범위 내에서 형성되도록 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 총 매수 비용을 약 70,000,000원 ~ 80,000,000원 수준으로 맞추기 위한 예상 입찰가는 11,500,000원 ~ 21,500,000원 범위로 고려해 볼 수 있습니다. 이는 인수해야 하는 보증금 58,500,000원을 제외한 금액으로, 시장 상황과 본건의 세부 가치를 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

주변 혐오시설 정보: 제공된 정보 및 일반적인 지역 검색 결과, 본건 주변에서 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.