나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507541 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 618-9 가온누리 3층304호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507541 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 618-9 가온누리 3층304호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경507541
• 주소: 인천광역시 미추홀구 경인로 193-1 가온누리, 3층304호
• 용도: 오피스텔

인천지방법원 경매8계 2025타경507541 | 소재지: 인천광역시 미추홀구 경인로 193-1 가온누리, 3층304호 | 감정가: 156,000,000원 | 최저가: 76,440,000원 | 용도: 오피스텔

1. 인천지방법원 2025타경507541 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본건은 인천지방법원 2025타경507541호로 진행 중인 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 인천광역시 미추홀구 도화동 618-9 가온누리 3층 304호이며, 용도는 오피스텔입니다.

감정평가액은 156,000,000원입니다.

토지 면적은 18.69㎡ (약 5.65평)이며, 건물 면적은 78.72㎡ (약 23.81평)입니다.

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

소유자 및 채무자는 곽OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

주요 특이사항으로는 선순위 임차권이 존재합니다.

1.2. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동에 위치하며, '도화역'에서 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변은 오피스텔, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 형성되어 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 '도화역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

남측으로는 약 35m, 북측으로는 8m의 도로와 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

'도화역'과 '제물포역'을 도보로 이용 가능한 더블역세권이며, 경인고속도로 도화IC 및 가좌IC와도 가까워 광역 접근성이 우수합니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 강제경매로 진행되며, 소유자와 채무자가 동일인(곽OO)입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

가장 중요한 권리 분석 사항은 '선순위 임차권'이 존재한다는 점입니다.

선순위 임차권의 존재는 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 될 수 있으므로, 해당 임차권의 정확한 내용(대항력 유무, 보증금 등)을 반드시 확인해야 합니다.

상세한 권리관계는 법원 매각물건명세서 및 관련 서류를 통해 면밀히 검토가 필요합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설이 밀집된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

인천 지하철 1호선 '도화역' 역세권에 위치하여 유동인구 확보에 유리하며, 상업시설 이용객 및 인근 주거민을 대상으로 하는 다양한 업종의 상권이 형성될 가능성이 있습니다.

일반상업지역으로 지정되어 있어 상업 활동에 대한 법적 제한은 상대적으로 적은 편입니다.

'앨리웨이 인천'과 같은 대규모 라이프스타일센터가 인근에 조성되어 있어 배후 수요가 탄탄하며, 다양한 수요층을 흡수할 것으로 기대됩니다.

주변에는 행정타운, 정부기관, 교육기관, 산업단지 등이 위치하여 상근 인구 및 학생, 교직원 등 다양한 수요를 확보할 수 있습니다.

1.5. 건물 및 설비 내역

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 3층 304호로, 2013년 6월 5일에 사용승인되었습니다.

건물 외벽은 드라이비트 및 석재로 마감되었으며, 창호는 새시입니다.

내부에는 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있어 생활 및 이용에 불편함이 없을 것으로 보입니다.

건물의 전체적인 구조 및 마감 상태는 현장에서 직접 확인이 필요합니다.

1.6. 토지 이용계획 및 제한상태

토지는 사각형의 형상으로 오피스텔 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 시경관지구로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 해당합니다.

이러한 용도지역 및 지구 지정은 향후 토지 이용 및 개발에 영향을 줄 수 있으므로 관련 법규를 확인해야 합니다.

1.7. 생활정보

'도화역'이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리하며, 인근 버스 노선을 통해 인천 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

주변에 공동주택 및 근린생활시설, '앨리웨이 인천'과 같은 복합 상업시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

인천정부지방합동청사 등 행정기관과 교육기관이 인근에 위치하고 있습니다.

1.8. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 '선순위 임차권'입니다. 임차인이 대항력을 갖추고 있을 경우, 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 가능성이 있으며, 이는 투자 수익률에 직접적인 영향을 미칩니다. 임차권의 상세 내용과 대항력 유무, 배당 여부 등을 철저히 분석해야 합니다.

주변 지역에 혐오시설이나 심각한 부정적 영향을 주는 시설에 대한 정보는 현재 검색 결과에서 특별히 확인되지 않았습니다. 그러나 입지 주변의 잠재적인 시설에 대한 추가적인 현장 조사가 필요할 수 있습니다.

건물의 노후화 정도, 관리 상태 등도 잠재적인 유지보수 비용 증가로 이어질 수 있습니다.

또한, 주변 상권의 경쟁 심화 가능성도 고려해야 합니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 '도화역' 역세권이라는 탁월한 입지 조건과 더블 역세권 프리미엄을 갖춘 오피스텔입니다.

주변에 대규모 주거 단지, 행정타운, 상업 시설 등이 밀집되어 있어 배후 수요 및 생활 편의성이 우수합니다.

하지만 선순위 임차권이라는 중요한 권리 분석 사항이 존재하므로, 이 부분에 대한 철저한 검토 없이는 투자가 어려울 수 있습니다.

임차권 관련 리스크를 충분히 인지하고, 명확한 인수 여부 및 추가 비용을 산정한 후 접근해야 합니다.

철저한 권리 분석이 선행된다면, 시세보다 저렴하게 매입하여 투자 가치를 높일 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.10. 투자 포인트

'도화역' 역세권 및 더블 역세권이라는 탁월한 입지 조건은 장기적인 시세 상승을 기대하게 합니다.

대규모 주거 단지, 행정 및 교육 기관, 복합 상업 시설 등이 밀집되어 있어 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

인천광역시의 개발 계획 및 지역 활성화 정책에 따른 수혜를 받을 가능성이 있습니다.

선순위 임차권 문제를 명확히 해결할 수 있다면, 시세보다 저렴하게 매입하여 시세 차익을 얻을 수 있는 잠재력이 있습니다.

소형 오피스텔로서 1인 가구 임대 수요가 꾸준히 존재할 수 있습니다.

법원 정보

인천지방법원 경매8계