나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508160 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1662 주안파크자이더플래티넘 307동 15층1504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새한 · 평가일 2025.03.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 연학초등학교 북측 인근에 위치하며 주변은 아파트, 다세대, 학교, 공원 및 근린상가 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입가능하며 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 29층 건물이며 사용승인일은 2023-02-24 임.
외벽 : 대리석, 페인트 마감 등
내벽 : 페인트, 벽지마감 등
창호 : 삿시창임.

이용상태

주거용(아파트)으로 이용중임.
(별첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기 설비, 도시가스 설비, 소화전 설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 단지 북측으로 약 25m 도로, 동측 및 서측으로 약 12m 및 10m 도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(주안3 주택재개발정비구역), 도로(저촉),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

인천지방법원 2025타경508160 (1)

인천광역시 미추홀구 주안동 1662 주안파크자이더플래티넘 307동 15층 1504호

아파트

470,000,000원

토지 면적 (지분): 32.34㎡ (약 9.78평)

건물 면적 (전용): 59.96㎡ (약 18.14평)

건물 면적 (분양): 명시되지 않음 (주안파크자이더플래티넘 307동 전체 면적 및 세대수 고려 시, 일반적인 분양 면적은 이보다 넓을 것으로 예상됩니다.)

토지 및 건물 일괄 매각

부동산 임의 경매

에프앤에이치2412유동화전문

2023년 2월 24일

29층 건물 중 15층

2,054세대 (단지 전체)

2,461대

2. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동, 주안파크자이더플래티넘 아파트 단지 내에 위치하고 있습니다. 인근에는 연학초등학교가 소재하며, 아파트, 다세대 주택, 학교, 공원 및 근린 상가 등이 혼재된 주택지대입니다.

제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 단지는 북측으로 약 25m 도로, 동측 및 서측으로는 각각 약 12m 및 10m 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2024년 1월 19일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(을1)입니다.

본건 경매로 인해 아래 권리들은 소멸될 예정입니다.

* 소유권보존 (갑1)

* 소유권이전 (갑2, 노가울)

* 근저당권 (을1, 농협은행주식회사)

* 근저당권 (을1, 농협은행주식회사)

* 임의경매 (갑3, 에프앤에이치2412유동화전문)

* 가압류 (갑4, 국민은행)

등기부채권 총액은 456,896,098원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 장동준 (장 )

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 900,000원

* 전입일자: 2024년 2월 15일

* 확정일자: 2023년 4월 20일

* 배당신고일자: 2025년 4월 4일

* 대항력: 없음

임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 금액은 0원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 명세서상 별도로 명시된 사항이 없습니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 주안파크자이더플래티넘 단지는 총 2,054세대로 이루어진 대규모 아파트 단지입니다. 이러한 규모는 자체적인 배후수요를 확보하고 있으며, 단지 내 및 인근 근린 상가를 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

주변에 연학초등학교 등 교육 시설이 위치하여 주거 환경의 안정성을 더하며, 이는 상권 형성에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 다만, 본 물건 정보에 구체적인 상업 시설의 밀집도나 주요 편의시설의 종류에 대한 상세 정보는 부족합니다.

5. 생활정보

* 교육: 연학초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 교통: 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 편의시설: 단지 내 및 인근에 근린상가가 소재하고 있습니다.

* 주변 환경: 아파트, 다세대 주택, 학교, 공원 등이 어우러진 주거 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

* 재개발구역: 본 건은 '주안3 주택재개발정비구역'에 포함되어 있어, 향후 재개발 사업 진행에 따른 변동 가능성이 있습니다. 사업 추진 속도 및 방식에 따라 가치 변동에 영향을 줄 수 있습니다.

* 유동화 물건: 채권이 유동화되어 경매가 진행된 건으로, 채권의 성격 및 절차상 특이사항이 존재할 수 있습니다.

* 미상 정보: 감정평가서상 임대차 관계는 미상으로 기재되어 있으나, 권리분석 상 임차인 장동준이 확인되었으며 대항력은 없습니다. (단, 명도 시 추가 확인 필요)

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 현시점 기준으로 명확히 인지되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 지역 개발 계획 및 환경 변화에 따라 주시할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 2023년에 사용 승인된 신축 아파트로, 건물 자체의 상태는 양호할 것으로 판단됩니다. 재개발 구역 지정으로 인해 장기적인 미래 가치 상승을 기대할 수 있는 잠재력을 보유하고 있습니다. 권리관계가 명확하여 인수되는 권리가 없는 점은 큰 장점입니다. 다만, 재개발 사업의 불확실성과 향후 명도 절차 등을 신중하게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 비교적 최신 건축 연식으로 주거 쾌적성이 높습니다.

* 재개발 잠재력: 주안3 주택재개발정비구역 포함으로 장기적인 시세 상승 기대 가능성이 있습니다.

* 권리관계 단순: 말소기준 권리 하의 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 입지 조건: 주택지대로서 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계: 0원

예상 입찰가는 감정가(470,000,000원)와 주변 실거래가, 시장 동향, 재개발 사업 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 최적 입찰가를 단정하기 어렵습니다. 통상적으로 감정가의 70~90% 수준을 기준으로 하되, 본 건의 개별적인 가치 평가를 통해 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.