나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508137 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1209-18 백학빌라 4층402호 다세대주택 경매

인천광역시 남동구 용천로3번길 50-7 백학맨션타운 (다세대주택) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경508137(인천지방법원 경매7계). 감정가 100,000,000원, 최저가 11,765,000원. 매각기일은 2026-07-24입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 508137 [1]
소재지	인천광역시 남동구 구월동 1209-18 백학빌라 4층402호
도로명주소	인천광역시 남동구 용천로3번길 50-7 백학맨션타운
용도	다세대주택
건물명	백학빌라
매각기일	2026.07.24
관할법원	인천지방법원 경매7계 (032-860-1607(구내:1607))
이용제한	제2종일반주거지역, (접함)도로, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역, 가축사육제한구역, (접함)상대보호구역

인천광역시 남동구 구월동 1209-18 백학빌라 4층402호 다세대주택 경매 물건 이미지

면적

토지면적	23.64㎡ (7.15평)
건물면적	38㎡ (11.50평)

금액

감정가	100,000,000원
최저가	11,765,000원 (감정가 대비 12%)
입찰보증금	1,176,500원 (10%)
유찰횟수	6회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2025.12.17	100,000,000원	유찰
2차	2026.01.30	70,000,000원	유찰
3차	2026.03.13	49,000,000원	유찰
4차	2026.04.15	34,300,000원	유찰
5차	2026.05.18	24,010,000원	유찰
6차	2026.06.24	16,807,000원	유찰
7차	2026.07.24	11,765,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 서해 · 평가일 2025.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 ""가천길병원"" 남동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 다세대주택 및 단독주택, 대규모 아파트 단지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.
교통상황: 본건까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난시됨.
건물의 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물내의 제4층 제402호로서,
(사용승인 : 1994.9.28.)
외벽 : 적벽돌 쌓기 마감 등 임
창호 : 백색 플라스틱 창호 임.
이용상태: 다세대주택(폐문부재로 내부확인 못함)으로 이용중임.
설비내역: 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.
토지의 형상 및 이용상태: 정방형의 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용중임.
인접 도로상태등: 본건 동측으로 노폭 약 8미터 이상의 포장도로에 접함.
토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
공부와의 차이: 없 음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경508137 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

2.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1209-18 백학빌라 4층 402호

용도: 다세대주택

건축물명: 백학빌라

건축구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 4층 402호

사용승인일: 1994년 9월 28일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.3. 감정가 및 면적

감정가: 100,000,000원

토지면적: 23.64㎡ (약 7.15평)

토지 지분: 23.64㎡ (약 7.15평)

건물면적: 38.00㎡ (약 11.49평)

건물 지분: 38㎡ (약 11.49평)

3.1. 입지조건

3. 2.

3.2. 1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "가천길병원" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 일대는 다세대주택, 단독주택, 대규모 아파트 단지 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

3.2. 2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 무난한 편입니다.

3. 3.

3.3. 1. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

4.1. 권리분석

4. 2.

4.2. 1. 권리 분석 개요

인천지방법원 2025타경508137호 사건은 부동산 강제 경매로 진행 중입니다. 감정가는 100,000,000원이며, 매각으로 소멸되지 않는 권리 사항이 존재하여 주의가 필요합니다.

4. 3.

4.3. 1. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 김은희

* 보증금: 95,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 6월 24일

* 확정일자: 2022년 6월 2일

* 대항력: 있음

현재 파악된 임차인은 김은희 씨로, 95,000,000원의 보증금과 차임 0원으로 확인됩니다. 전입일자(2022.06.24) 및 확정일자(2022.06.02)를 기준으로 대항력을 갖춘 임차인으로 파악되며, 2024년 7월 31일에 배당신고를 하였습니다. "물건명세서 참고사항"에 따르면, 매각으로 인해 을구 7번 주택임차권(임차보증금 95,000,000원)이 소멸되지 않으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수하게 됩니다. 따라서 보증금 95,000,000원에 대한 인수 위험이 존재합니다.

4. 4.

4.4. 1. 말소기준 권리 및 소멸/인수 관계

말소기준권리는 인천세무서장의 압류(2024.06.12)로 보입니다. 이 압류보다 앞선 임차인의 대항력 있는 주택임차권(을구 7번, 2024.07.31 등기)은 말소되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높습니다. 채권자 김OO의 강제경매(2025.03.10)는 말소될 것으로 예상됩니다.

5.1. 상권분석

5. 2.

5.2. 1. 주변 건물 특성

본건이 위치한 백학빌라는 1994년에 건축된 4층 다세대주택 건물입니다. 주변으로는 유사한 연식의 다세대주택과 단독주택, 그리고 아파트 단지가 혼재되어 있어 일반적인 주거지역의 특성을 보입니다.

5. 3.

5.3. 1. 주변 시세 동향 (JSON 분석)

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적 및 연식의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 예랑빌라(B동): 1990년식, 39.82㎡ (약 12평) 매매가 45,000,000원

* 경인빌라(가동): 1989년식, 38.25㎡ (약 11.5평) 매매가 50,000,000원

* 신세계빌라: 2001년식, 49.82㎡ (약 15평) 매매가 85,000,000원

본건 물건(38.00㎡, 1994년식)과 유사한 경인빌라(가동)의 사례를 볼 때, 현재 시세는 50,000,000원 내외로 추정할 수 있습니다. 이는 감정가 100,000,000원에 비해 낮은 수준이며, 인수되는 임차인 보증금 95,000,000원과 비교 시 상당한 부담이 됩니다.

6.1. 생활정보

6. 2.

6.2. 1. 편의시설

주변에 병원, 상업시설, 마트 등 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다. "가천길병원"이 인근에 위치하여 의료시설 접근성이 좋습니다.

6. 3.

6.3. 1. 교육/의료시설

* 의료: 가천길병원 (인근)

* 기타: 주변으로 아파트 단지 및 주택가가 형성되어 있어 교육 시설 접근성은 보통 수준일 것으로 판단됩니다.

7.1. 잠재적 리스크

7. 2.

7.2. 1. 임차인 권리 인수 위험

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 95,000,000원이 매수인에게 인수될 수 있다는 점입니다. 이 금액은 본건의 감정가 및 주변 시세와 비교 시 매우 높은 수준으로, 명확한 인수 여부 및 배당 관계를 철저히 확인해야 합니다. "물건명세서 참고사항"에 따르면 잔액 인수 가능성이 높습니다.

7. 3.

7.3. 1. 내부 확인 불가 (폐문부재)

감정평가 시 폐문부재로 인해 내부 확인을 하지 못했습니다. 이는 실제 물건의 내부 상태, 수리 필요성 등을 파악하는 데 어려움을 초래할 수 있습니다.

7. 4.

7.4. 1. 건물 노후화

1994년 준공된 건물로, 약 32년가량 경과하여 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 5.

7.5. 1. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 물건지 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 주요 생활 편의시설인 "가천길병원"이 인접해 있으며, 일반적인 주거지역 환경을 보입니다. 다만, 일부 뉴스 기사에서 구월동 일부 지역의 쓰레기 방치 문제 등이 언급된 바 있으나, 본 물건지 직접적인 영향은 미미한 것으로 판단됩니다.

8.1. 종합 의견

본건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 95,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 높아 투자에 있어 매우 높은 주의가 요구되는 물건입니다. 임차인의 보증금이 건물 가치 대비 과도한 수준으로 판단되며, 매각 대금으로 임차 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 실질적인 총 매수 비용이 급증하게 됩니다. 따라서 철저한 권리 분석과 배당표 확인이 선행되어야 합니다.

9.1. 투자 포인트

* 인근 편의시설(가천길병원 등) 접근성 양호

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 위험이 크므로, 인수되지 않을 경우(배당으로 전액 변제)를 전제로 저가 매수 가능성 (매우 희박)

10.

10.1. 예상 입찰가

본건의 감정가는 100,000,000원이나, 유사 면적의 최근 실거래가가 45,000,000원 ~ 50,000,000원 수준임을 감안하면 시세는 감정가보다 낮을 것으로 추정됩니다.

여기에 임차인의 보증금 95,000,000원이 매수인에게 인수될 경우, 총 매수 비용(입찰가 + 인수 보증금)은 시세 대비 과도하게 높아져 투자가치가 현저히 떨어집니다.

만약 임차인의 보증금이 전액 배당되어 매수인에게 인수되지 않는다는 매우 희박한 가정 하에, 감정가 수준에서 낙찰받는 것을 고려할 수 있습니다. 그러나 현실적으로는 인수 보증금 95,000,000원의 위험을 고려했을 때, 본 건의 적정 입찰가는 매우 보수적으로 산정되어야 합니다.

이러한 극심한 위험 요소를 감안하여, 매수인이 보증금 95,000,000원을 모두 인수한다고 가정할 때, 입찰가는 물건의 실질 가치에서 인수 보증금을 제외한 금액으로 산정해야 하므로, 본 건의 경우 사실상 입찰이 어렵거나 매우 낮은 금액(예: 5,000,000원)으로 제한될 수 있습니다. 이는 감정가(100,000,000원)와 인수 보증금(95,000,000원)의 차액으로, 보증금 인수 위험을 고려한 매우 높은 위험 감수 하에서의 산정입니다.

따라서 본 건은 보증금 인수 여부에 대한 명확한 확인 없이는 신중한 접근이 필요합니다.1. 물건 기본정보