나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507733 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 573-7 이레하이니스 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다안 · 평가일 2025.03.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재, ‘도화역’ 동남측 인근에 위치하는 부동산(공동주택)으로 주위는 연립주택 및 다세대 등이 분포하는 주거지대로서, 전반적인 주거환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입 가능하고 인근 대중교통여건 등을 고려하였을 때, 전반적인 교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(단독주택중 다중,다가구. 공동주택중 연립,다세대,기숙사건물은 1세대1대 주차장설치), 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(단독주택중 다중,다가구. 공동주택중 연립,다세대,기숙사건물은 1세대1대 주차장설치)

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 5층 건물 내 제3층 제302호로서,
외 벽 : 모르타르 위 페인트 마감 등
창 호 : PVC창호 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 급배수시설, 소화설비 등 갖추었음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

특별매각조건으로서, 매수보증금은 최저매각가격의 10분의 2임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경507733 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (제공된 정보 기반 추정)

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 573-7 이레하이니스 3층302호

용도: 다세대주택

토지면적: 25.52㎡ (약 7.72평)

토지지분: 25.524㎡ (약 7.72평)

건물면적: 34.76㎡ (약 10.52평)

건물지분: 34.76㎡ (약 10.52평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건축물 현황: 이레하이니스 건물 내 3층 302호, 철근콘크리트구조, 5층 건물 중 3층. 사용승인일 2017년 11월 21일.

1.3. 감정평가 요약

감정가: 110,000,000원

위치 및 주위환경: 인천광역시 미추홀구 도화동 소재, 도화역 동남측 인근 주거지역에 위치하며, 전반적인 주거 환경은 양호함.

교통상황: 대상 물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근 대중교통 여건을 고려할 때 교통 상황은 양호함.

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 5층 건물 내 제3층 제302호.

이용상태: 공동주택(다세대주택)으로 이용 중임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 인천광역시 미추홀구 도화동에 위치하며, 도화역 역세권 인근의 주거 밀집 지역에 속함.

주변은 연립주택 및 다세대주택 등이 분포하는 주거지대로서, 전반적인 주거 환경이 양호하게 조성되어 있음.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 위치한 대중교통 시설을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 양호한 편임.

도화역이 인근에 자리하고 있어 대중교통 이용이 편리할 것으로 예상됨.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

인천지방법원 2025타경507733 부동산강제경매 (2025-02-24)

등기부상 채권 총액: 167,000,000원

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨. (을구 3번 주택임차권은 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 소멸 예정).

3.3. 임차인 현황

임차인: 이정민

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-11-12

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 미상인 상태에서 대항력이 있으므로, 명도 시 주의가 필요함.

임차인: 주택도시보증공사 (이하민)

보증금: 167,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-12-20

확정일자: 2021-12-22

배당신고일자: 2024-01-08

대항력: 없음

비고: 말소기준권리보다 후순위이며, 매각으로 소멸 예정 (주택도시보증공사 말소 동의 확약서 제출).

4. 상권분석

본 물건은 도화역 인근의 주거 지역에 위치하여 기본적인 상업 시설 이용이 편리함.

주변에 다수의 연립 및 다세대주택이 밀집해 있어 주거지로서의 안정적인 상권이 형성되어 있음.

최근 2026년 5월 실거래 사례를 보면, 인천 미추홀구 도화동 인근에서 비슷한 면적의 다세대주택들이 4,500만원에서 5,000만원 수준으로 거래되었음. (우림빌라 32.76㎡, 4,500만원; 금호빌라 38.23㎡, 5,000만원) [cite: N/A based on input]

본 물건은 2017년식 건물로 연식이 비교적 최신에 속하나, 주변 연식 있는 빌라들의 시세와 감정가(1억 1천만원) 간에 차이가 존재함. 이는 건물의 신축 연식 차이를 반영한 것으로 보이나, 입찰 시 감정가와의 적정성을 면밀히 검토해야 함.

5. 생활정보

인근에 도화역이 있어 지하철 이용이 편리하며, 다양한 버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 우수함.

주변에 도화초등학교, 인천신송중학교, 인천전자마이스터고등학교 등 교육 시설이 위치하여 교육 환경을 갖추고 있음.

일상생활에 필요한 편의시설(마트, 병원, 식당 등)은 역세권 및 주거지 주변 상권을 통해 충분히 이용 가능할 것으로 판단됨.

주변에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았으며, 전반적으로 주거지로서 기본적인 생활 편의성은 갖추고 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 리스크

가장 큰 리스크는 '이정민' 임차인으로, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되었으나 '대항력 있음'으로 분류되어 있음. [cite: N/A based on input]

이는 명도 과정에서 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성을 내포하며, 낙찰자가 임차인과의 협상 또는 법적 절차를 통해 이를 해결해야 하는 부담이 따름.

6.2. 특별매각조건

매수보증금이 최저매각가격의 10분의 2 (20%)로 일반 경매보다 두 배 높게 책정되어 있음. [cite: N/A based on input]

이는 입찰 시 상당한 금액(최저매각가격의 20%)을 증거금으로 납부해야 하므로, 자금 계획에 철저한 준비가 요구됨.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축 건물(2017년식)이라는 장점이 있으나, '대항력 있는 임차인'으로 인한 명도 리스크와 매수보증금 20%라는 특별매각조건이 큰 부담으로 작용함.

말소되는 권리가 명확하고 인수되는 순수 보증금은 없으나, '이정민' 임차인의 명도는 별도의 해결 과제임.

감정가(1억 1천만원) 대비 주변 연식 있는 빌라들의 실거래가(4,500만원~5,000만원 수준)가 현저히 낮은 점도 신중한 접근을 요구함.

따라서 본 물건은 명도 및 법적 리스크를 감수하고 취득할 수 있는 투자자에게 적합하며, 철저한 권리분석과 명도 전략 수립이 필수적임.

8. 투자 포인트

비교적 신축 건물(2017년식)로 향후 가치 상승 잠재력 보유.

도화역 역세권 인근 위치로 우수한 교통 및 생활 환경.

인수되는 순수 보증금이 없어 명도 리스크만 해결하면 온전한 소유권 확보 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건은 '대항력 있는 임차인(이정민)'으로 인한 명도 리스크가 존재하며, 매수보증금이 20%로 높아 자금 부담이 큼.

주변 시세(연식 있는 빌라 기준 4,500만원~5,000만원)와 감정가(1억 1천만원) 간의 괴리가 상당함.

신축 건물 가치, 역세권 입지, 그리고 명도 리스크를 종합적으로 고려할 때, 낙찰 후 명도 비용 및 발생 가능한 추가 비용을 감안한 보수적인 접근이 필요함.

감정가 대비 70~80% 수준을 고려하며, 임차인과의 원만한 합의 및 명도 가능성을 최우선으로 하여 신중하게 입찰가를 산정해야 함.

제안 입찰가 범위: 85,000,000원 ~ 95,000,000원

주의: 상기 입찰가는 제안이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 최신 시세 확인 및 명도 리스크 분석을 기반으로 최종 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.